三里屯通盈中心面临掉铺 特色门店承受风险的能力较弱

一直主打特色餐饮、个性体验的三里屯通盈中心面临掉铺的危机。近日，北京商报记者走访三里屯商圈发现，奔驰最大的体验门店以及网红餐厅四方三川已经悄然闭店。整体商场营业的商户仅为原有商户的一半。不过可以发现，一些已经更换的品牌多为连锁品牌，如蔡澜港式点心、李嘉嘉串串鲜等。有分析指出，疫情下一些特色门店承受风险的能力较弱，而连锁品牌在资金周转上更加灵活。

半数商户未营业

三里屯通盈中心商户近半空置，商场人气也随之下降。北京商报记者走访三里屯通盈中心看到，该商场最大的主力店及近一半的门店已经关闭。根据记者粗略统计，此前该商场大约有91家商户，而目前营业的商户约为49家，其中，负一层原本有大约27家门店，目前营业的为12家;一层原有23家门店，现在开业的有13家;二层目前有5家门店开业，该层以前商户大约为17家;三层目前12家门店全部保持开业，其中有4家是新开门店;四层有2家餐饮店开业，3家门店关闭;五层仅有3家门店开业，包括刚刚引入的贤合庄火锅店;六层基本全部保持正常营业，为日本主题文化美食村，而这一层也是去年刚刚进行的最新调整。

曾经的地标项目目前已经撤店。北京商报记者在现场看到，位于通盈中心最醒目主力店位置的奔驰体验中心以及旗下跨界餐厅四方三川均已关闭，该门店面积达2400平方米，曾是奔驰品牌全球规模最大的体验店。同时，作为北京较早开业的言几又通盈中心门店，目前也已经闭店。除此之外，关闭的还有很多特色小店，如莱西法德国巧克力、奶牛梦工场冰淇淋、真麦粮品面包旗舰店、孟非的小面、极光影院等等。

虽然不少门店关闭，但一些新品牌也随之进驻。北京商报记者看到，一层引入了当下消费者较为喜欢的港式餐厅蔡澜港式点心、天真蓝照相馆、181 toast手工吐司;二层引入了新派粤菜有璟阁;三层的湊湊火锅也即将迁移到四层，打造为三里屯主题店面。同时，原来的地主家串串香，换成了李嘉嘉串串鲜;而五层区域已经引入了明星火锅店贤合庄，同时还将引入美容美发业态。

根据通盈集团官网显示，三里屯通盈中心的招商定位是以高端体验和展示为主的精致生活中心。经营范围涵盖跨界汽车展厅、国际及原创设计师品牌服饰及家居、高端中西式主题餐厅、时尚达人咖啡馆、精致下午茶及甜品、国际模特学校、创新工场工作室、24小时不打烊世界美食及亚洲知名娱乐club等。

餐饮业态依旧为主

从上述调整可以看出，通盈中心曾经一度主打个性品质的独门独店业态在逐渐减少，随之替代的是被大众熟知的连锁品牌。正如上述蔡澜港式点心、贤合庄等品牌，在今年上半年加速了北京市场的布局速度。

通盈中心运营负责人向北京商报记者表示，此轮调整属于疫情后期的常规调整，预计在今年底完成。在招商方向上，商场依旧是以餐饮业态为主，更倾向连锁品牌的引进。该负责人表示，主要受疫情影响，个体商户承租能力较弱，容易出现难以经营下去的现象，而连锁品牌在承租能力、资金周转能力上更胜一筹，这样也有助于商场运营的稳定性。

仲量联行不久前发布的数据显示，截至2020年6月底，北京市区市场空置水平升至8.6%，郊区空置率增至9.3%。二季度市区市场整体净吸纳量为-14.5万平方米，即全市退租面积较新租面积超出14.5万平方米，为北京市场的历史最高水平。其中，餐饮业态首当其冲，关店面积占总量的36%。由于餐厅普遍门店面积较大，正式餐厅品类关店面积占餐饮业态的3/4，关店数量则约为餐饮关店总量的半数，约为48%。此外，咖啡茶饮、快餐、小吃和烘焙面包房关店面积占比分别为14%、7%、4%和1%。因此，当前购物中心的餐饮层和餐饮铺位空置压力相对最大，对正式餐厅和大面积餐饮门店招商需求缺口较大。

仲量联行华北区研究部总监米阳表示，在经济和疫情的双重影响下，各业态均面临一个去伪存真的过程。同业态内部必然有一定的流动和整合，业主方在接触新租户时更应关注品牌的稳定度，方能抵御未来市场中的竞争压力和突发事件，保证项目品质和稳定性。

个性化的抗风险悖论

品牌连锁化的背后是同质化的增强，在一定程度上削弱项目吸引力。北京商业经济学会常务副会长赖阳指出，虽然品牌餐饮抗风险能力相对较强，但项目的个性化会越来越弱，从而导致消费者选择次数减少。疫情常态化防控的情况下，消费者更看重一些独特的体验，尤其是后疫情时代，消费者外出次数增加，对个性化体验的需求越来越旺盛，过于连锁化的项目会使个性程度偏弱。

独特性项目也需要时间的积淀。赖阳指出，一些个性、特色业态如果在一段时间内没有拓展，说明项目在可扩展性上偏弱，对消费者的吸引力也有一定的限制。此外，该项目还需要跳出餐饮角度来考虑调整，因为各大项目都在提升餐饮品质、特色化、精细化程度，类似通盈中心这样以餐饮特色为主的项目就会弱化自身吸引力，所以要在文化、艺术上有更多的付出。

除了业态要丰富之外，灵活的租金调整也能让商场经营更为稳定。米阳坦言，近年来商业项目不断提升餐饮业态占比，部分商场餐饮铺位的租金水平较高，以此提升整体收入表现，部分餐饮租户的利润受到挤压。尽管餐饮业退租量最高，但该业态也在行业不断洗牌、品牌更迭换代的过程中。在当前市场环境中，业主更有必要根据具体情况考虑相应下调餐饮租金，为餐饮零售商让出更大盈利空间，实现中长期项目表现的稳定。

米阳指出，在当前市场环境下，一定的租金让步和更为灵活的租赁条款，对增强项目对优质品牌的吸引力、提升项目表现很有必要。北京市场中仍有品牌寻求面积、平稳扩张，但此前部分项目租金成本高昂，令一些潜在租户难以达成盈利目标。若业主方适度调整近期的租金收入预期，预计将有效去化项目内的空置面积。

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