我国住房制度改革 加快发展保障性租赁住房

保障性租赁住房作为住房制度建设的重要一环，是保障“住有所居”的重要力量。今年以来，从中央到地方的保障性租赁住房政策相继出台。截至11月26日，已有广东、湖北、浙江、山东、海南、吉林等6个省份和上海、成都、武汉等19个城市出台了关于加快发展保障性租赁住房的实施意见或征求意见稿。专家表示，“十四五”时期，加快发展保障性租赁住房将成为我国住房制度改革的重中之重。

深化保障体系

去年12月，中央经济工作会议将“解决好大城市住房突出问题”确定为今年经济工作的重点任务之一，提出“要高度重视保障性租赁住房建设”。

今年6月29日，国家发改委印发了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》，明确将保障性租赁住房纳入基础设施领域不动产投资信托基金项目。今年7月2日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，首次在国家层面明确了我国住房保障体系的顶层设计，提出了建设以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，并明确了保障性租赁住房基础制度及相关支持政策。

11月23日，上海市政府举办新闻发布会，提出“十四五”期间计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套(间)以上，达到同期新增住房供应总量的40%以上;到“十四五”末，全市将累计建设筹措保障性租赁住房60万套(间)以上，较大程度上缓解新市民、青年人的住房困难。按照今明两年多做快做的总体安排，2021-2022年计划建设筹措保障性租赁住房24万套(间)，完成“十四五”目标总量的一半以上。

湖北提出，“十四五”期间，全省计划筹集保障性租赁住房约30万套。湖北省住建厅印发的《关于加快发展保障性租赁住房的通知》要求，新增的保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米小户型为主，并合理配套商业服务设施，集中解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。

此外，广州市政府办公厅发布的《关于进一步加强住房保障工作的意见》指出，到2025年，广州全面完成66万套保障性住房建设筹集任务;逐步提高户籍中等偏下收入住房困难家庭的住房保障标准，帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

广西提出，力争“十四五”期间新建保障性安居工程39.42万套，建设面积达3028万平方米，包括公共租赁住房6.26万套、棚户区改造33.16万套，且年均发放租赁补贴规模保持在8万户左右。

制定配套细则

公租房主要是由政府投资建设或发放货币补贴，而保障性租赁住房要充分发挥市场机制作用，鼓励多方参与，引导多主体投资、多渠道供给。保障性租赁住房的供给主体可以是政府，也可以是农村集体经济组织、企事业单位、工业园区、房地产开发企业等市场主体;土地来源渠道也将多样化，可以是新供应国有建设用地，也可以是集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋等。

中指研究院的专家表示，目前我国对于保障性住房的政策支持主要集中在财政、税费、金融等领域，而本次对保障性租赁住房的政策支持力度明显强于之前各类保障性住房，如在财政领域，中央对保障性租赁住房予以补助，同时，地方还提出在土地出让净收益中提取一定比例的资金用于发展保障性租赁住房等。

11月24日，北京市十五届人大常委会第三十五次会议对《北京市住房租赁条例(草案)》进行第一次审议。北京市司法局局长李富莹表示，北京市住房租赁市场发展迅速，规模庞大，已成为民众实现住有所居的重要途径。草案一审稿共6章69条，旨在规范住房租赁活动，保护租赁当事人合法权益，促进住房租赁市场健康发展。草案一审稿提出，要合理规划租赁住房供给规模，增加保障性租赁住房、公共租赁住房供给，鼓励社会闲置住房出租，鼓励非居住土地建设或者非居住存量房屋改建租赁住房，集体建设用地上的租赁住房建设和农村宅基地上的闲置住房可依法出租。

另据武汉市住房保障和房屋管理局介绍，目前武汉市的保障性租赁住房管理办法、商品房项目配建保障性租赁住房管理办法、保障性租赁住房项目建设计划、存量房屋改建为保障性租赁住房认定程序等系列配套文件正在制定之中。

推进政策落地

近日，北京市规划和自然资源委员会公布2021年租赁住房用地供应工作进展情况，目前北京已供应租赁住房用地301公顷，提前完成全年供地任务。据悉，今年北京在建设用地供应计划中进一步加大了向租赁住房的倾斜力度。在单列租赁住房用地的基础上，按照商品住宅供应下限等比例安排租赁住房供应指标，将租赁住房占住宅用地比重由2020年的13%提高到30%，在已供项目中，有214公顷用地用于解决新市民、青年人、科技人才、产业工人以及城市基本公共服务保障人员等群体的住房需求，占比达到71%。

武汉市住房保障和房屋管理局提出，将强化要素保障，重点抓好保障性租赁住房项目筹集。梳理和盘活非居住性存量地、存量房资源，采取多种筹集方式，多渠道筹集保障性房源。抓政策支持，督促地方政府细化税费减免和民用水电气等支持政策相关细则，降低企业建设和租户使用成本。多措并举，全力推进保障性租赁住房政策落地，为新市民、青年人的幸福生活升温。

中指研究院表示，近年来随着流动人口规模持续壮大，大城市住房租赁需求日益旺盛，但住房租赁市场长期困扰企业的投资回报周期长、投资回报率低等难题依旧存在。深圳、北京、上海、杭州、广州等常住人口规模较大的城市租金回报率常年处于较低水平。在这样的市场环境下，如何有效落实土地、财税、金融等方面的支持政策，使市场主体能“算得过来账”，积极主动地参与保障性租赁住房投资和运营，是各地面临的一大挑战。

专家表示，对房地产开发企业而言，随着我国房地产市场正逐步迈向存量时代，越来越多开发企业开始寻求新的增长空间。同时，随着越来越多“配自持”地块的出让，开发企业或主动或被动地开始涉足住房租赁业务。快速发展的住房租赁市场对于房地产开发企业来说，既是一种机会，也是一种挑战，开发企业必须加强自身物业运营能力，构建并适应全新的发展模式。

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