房地产领域经营者不能强迫消费者接受不公平格式条款

11月2日，中国消费者协会公布了《第三季度全国消协组织受理投诉情况分析》，同时发布了《商品房投诉情况专题报告》(以下简称 《报告》)。《报告》对房屋质量、价外加价、违约、违规诱导购房人、中介等五大困扰消费者的问题进行了分析。中消协指出，部分房地产领域经营者利用自身强势地位，强迫消费者接受其单方拟定的不公平格式条款，排除、限制消费者权利，加重消费者责任，减轻、免除经营者责任，对此应予严厉制裁。

房屋质量

暗藏玄机不胜防

《报告》指出，在房屋质量方面，消费者投诉的主要问题有：一是房屋质量差，墙体及天花板开裂，地基下沉，屋面漏水渗水，管道渗漏不通等;二是精装修房暗藏玄机，如用材不实，高端宣传、低标配置，工艺粗糙、质量不过关等;三是隐蔽工程偷工减料，使用次品材料等;四是水电管线布设不规范，使用不合格、劣质材料等，同一小区工程质量相仿，出现质量问题时容易引发群体投诉;五是房屋有质量问题不及时维修或维修质量差。

中消协认为，当房屋出现主体结构质量不合格和严重质量问题影响消费者居住时，消费者可以要求解除合同并主张开发商赔偿损失。当房屋出现渗水、空鼓等非严重质量问题时，保修期内开发商应承担保修义务并对造成的其他损失承担赔偿责任。

价外加价

变相抬高售房价

在房屋价格方面，消费者投诉的主要问题有：一是买房被要求购买装修包、升级包等，变相提高房价，一些摇号热销楼盘的置业顾问隐晦地告诉购房者，不买“装修升级包”就无法签订购房合同;二是随意收取房价外费用，如团购费、排号费、改造费、开户费等;三是混淆定金、订金、意向金等。有的开发商销售时收取诚意金，选房时未经消费者同意将诚意金转为定金并开具专用收据。发生纠纷时以定金不退为由拒绝退款。

中消协指出，商品房买卖中，开发商经常以认筹金、诚意金、排号费等各种名义提前收取消费者费用，然后通过合同将其转化为定金，限制消费者解除合同的权利，使消费者权益遭受损害。消费者要注意查看相关票据和合同内容，防止交费名目发生变化。

隐瞒夸大

违规诱导购房人

在售楼宣传方面，消费者投诉的主要问题有：一是隐瞒房屋性质，违规诱导消费者交易，比如隐瞒限售房情况(限售期内不能过户)、公寓房的产权年限(大多为40年)等，损害消费者权益;二是通过图片文字、现场展示、口头承诺等形式作虚假宣传、虚假承诺;三是以协助办理贷款为名诱导不具备条件的消费者购房;四是隐瞒重要不利因素，未充分履行告知义务，比如周边设施情况等;五是夸大宣传房屋的有利条件，诱导交易，比如学区房、交通条件等。

中消协指出，消费者有权知悉所购房屋的真实情况，包括房屋本身、配套设施及周边规划。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”《商品房销售管理办法》第十五条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”此外，《房地产广告发布规定》明确了房地产广告内容不得含有升值或者投资回报的承诺、不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置、不得违反国家有关价格管理的规定、对规划或者建设中的市政条件作误导宣传。对于房屋交易，消费者应当结合自身信贷条件合理安排，不符合信贷条件的，切勿轻信开发商或中介协助成功办理贷款的承诺。

花式违约

各种理由拒担责

在合同履行方面，消费者投诉的主要问题有：一是交付的房屋与样板房、楼书宣传等不一致。如房屋层高变低、多出横梁等;二是房屋面积缩水，与合同约定面积不符;三是开发商延迟交房，拒不承担违约责任;四是交房后，不能及时协助业主办理过户;五是绿化带、健身区等未随房交付或改为其他用途，如游泳池变停车位等;六是利用补充协议、特别约定等方式推行不公平格式条款。

中消协指出，依法履约、合格交付是经营者的应尽义务。相对于消费者而言，开发商属于强势一方。一些开发商利用定金等方式先行固定消费者，再通过补充协议等“绕开”示范合同、强迫消费者接受其单方拟定的不公平格式条款，排除、限制消费者权利，加重消费者责任，减轻、免除经营者责任，消费者要么接受不公平条款，要么损失定金，陷于两难境地，对此应予严厉制裁。

房屋中介

鱼龙混杂要当心

在房屋中介方面，消费者投诉的主要问题有：一是一些房屋中介弄虚作假，发布虚假房源信息、房源价格不透明、隐瞒房屋的真实情况等;二是有的存在乱收费现象，比如未告知或未经消费者同意收取代办费、银行贷款手续费等;三是有些房屋中介违规操作，比如泄露买卖双方个人信息、承诺办理银行贷款、代替银行为买方做资金监管、将购房款据为己有或者挪作他用等;四是有的中介公司及工作人员混淆网签备案、网签居间、抵押等概念，误导购房人，使其支付首付与中介费后无法实现网签过户;五是有些利用格式条款侵害消费者合法权益或未按照合同内容履约等。

中消协指出，在签订房地产经纪服务合同前，房地产经纪机构及经纪人应当如实向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同的相关内容，并就各方权利义务进行如实告知。房地产经纪机构及经纪人未履行应尽义务，造成消费者损失的应当承担赔偿责任。(中国消费者报记者 任震宇)

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