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房企“期中考”成绩稳健 多元化经营模式寻求新突破

在一系列密集、精准的政策调控之下,今年上半年多数房企仍交出了较为稳健的成绩单。根据Wind行业数据统计,上半年A+H股上市房企的营业收入总额约为34498 亿元,净利润总额约为3255亿元。具体来看,A股上市房企的营业收入为12614亿元,净利润为910亿元;H股上市房企的营业收入为21834亿元,净利润为2345 亿元。

整体来看,房地产市场开始回归经营的本质,多数房企在严控规模、持续降负债上下功夫,并试图通过多元化经营模式寻求业绩上的新突破。

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2021年中期上市房企营业收入排行榜及2017年-2021年中期上市房企营业收入TOP100规模及增速变化情况统计图(苏晓宇/图)

整体业绩稳健

根据房企半年报,龙头房企业绩增长强劲,不过行业净利润有所下滑

具体来看,在营业收入排名方面,A+H股TOP10上市房企的营业收入总额约为1.43亿元,占整个A+H股上市房企营业收入的比例为42%。其中,绿地控股上半年的营业收入为2827亿元,位居首位;碧桂园以2349亿元的营业收入位居第二;中国恒大以2241亿元排第三。在净利润方面,TOP10上市房企的净利润为1320亿元,占整个A+H股上市房企净利润的比例为41%。

虽然整体业绩稳健,但房企毛利率下降亦是市场关键词。据中信建投证券统计,今年上半年房地产行业整体结算毛利率和归母净利率均下滑:A股上市房企整体毛利率为18.19%,较2020年同期下降7.1个百分点;归母净利率为5.9%,较2020年同期下降3.6个百分点。港股上市的内地房企毛利率和归母净利率也均较去年同期有所下降。如,中国恒大上半年毛利率下降12.06个百分点,万科毛利率降幅也达8.87个百分点。

也有房企由盈转亏。如美好置业半年报显示,公司上半年营业收入、净利润分别为7.45亿元、-3.11亿元,分别较去年同期减少61.48%、998.78%,扣非净利润这一指标上更是同比减少1515.77%,由盈转亏。

对此,万科总裁祝九胜表示,“增速较低、开发业务利润率下降、转型业务效果尚未体现,是导致净利润严重下滑的三大主要原因”;龙湖集团首席财务官赵轶则预计,“行业毛利率会回归到一个合理的区间,未来将保持20%-25%的毛利率”。

中指研究院分析称,受地价成本高企等影响,房企毛利改善空间有限。长期来看,行业进入成熟期后,尤其是在房地产金融审慎监管框架下,房地产逐步进入去金融化通道,行业利润率可能保持在更低水

企业聚焦降负债

今年同样是房企集中偿债压力较大的一年。有关机构统计数据显示,今年房企到期债务规模达到1.2万亿元,月均超过1000亿元。二季度房地产行业均负债率为77.85%,较一季度下降了1.34个百分点,较提出“三道红线”的2020年下降了1.23个百分点。

融创中国董事会主席孙宏斌表示,要用三年左右或者再多一点的时间达到“投资级”的评级,“这个目标我们是坚定不移的,在这个目标下我们必须降负债率,降负债规模,降拿地的规模,甚至降低我们整体的规模。”

“这说明调控的效果开始显现,房企都把降低负债、优化‘三道红线’当作首要战略。”同策研究院研究总监宋红卫对中国商报记者表示,7月以来,行业进入下行渠道,资金回笼较难,偿债的压力凸显。不少房企在重重压力下,开始以价换量断臂求生,加快回笼资金。

与此同时,房企债券融资金额不断上升。根据同策研究院监测数据显示,40家典型上市房企共完成融资金额折合人民共计1082.24亿元,环比上升45.53%。其中,债券融资金额占比上升1.6%。对此,宋红卫分析,“市场融资环境整体延续强监管的态势,部分房企现金流依然承压,而财务相对稳健且有国企背景的企业则更易获得融资。目前多家上市银行房地产业不良贷款率出现攀升,因此银行在贷款投放上对房企会有一定筛选要求,未来拥有稳健的财务表现及未踩‘三道红线’的房企,无论是在融资渠道还是在融资成本上都将具备一定优势。”

主管部门也积极指导房企化解债务风险、助力稳市场。8月19日,央行、银保监会相关部门负责人约谈恒大集团高管时指出,恒大集团作为房地产行业的头部企业,必须认真落实中央关于房地产市场稳健康发展的战略部署,努力保持经营稳定,积极化解债务风险,维护房地产市场和金融稳定;依法依规做好重大事项真实信息披露,不传播并及时澄清不实信息。

对此,诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对记者表示,实际上,不仅仅是恒大,两年来接连有房企爆发财务危机,范围已不再局限于中小房企。恒大作为行业龙头企业,一定程度上代表着多数房企的现状,因此约谈在推进恒大化解债务危机的同时,也能对其他房企起到一定警示指导作用。“‘房住不炒’仍是主基调,行业稳定发展是基本前提。”陈霄说。

“银保监会始终坚持‘房住不炒’定位,围绕‘稳地价、稳房价、稳预期’目标,持续完善房地产金融监管机制,防范房地产贷款过度集中,促进金融与房地产良循环。”中国银保监会相关负责人说。

多元化布局显成效

在坚定“房住不炒”的政策主基调以及房地产长效机制逐步落实的背景下,房地产市场更趋理,房企对行业未来预判多持保守态度,更加注重多元化业务布局,以追求稳健增长。

上半年,绿地控股在“降负债、稳发 展、促转型、强管理”主线下,通过积极转变发展方式,使其各大业务均实现全方位提升。在基建产业方面,通过产业能级与核心竞争力进一步提升,基建的业绩也保持了快速增长,成为集团业绩重要增长极——其中报显示,上半年,绿地控股基建产业实现营业收入1574亿元,同比大幅增长74%。同时,绿地控股还新签合同金额3837亿元,同比增长44%。其中,中标10亿元以上重大项目42个,包括100亿元级项目2个、50亿元级项目2个,在基建方面持续获得突破。

万科则以“城乡建设与生活服务商”为战略定位,年来长租公寓、万物云业务表现亮眼。其中,租赁住宅业务上半年营收13.19亿元,同比增长25.6%。万物云上半年营收103.8亿元,同比增长33.3%。

碧桂园在财报中着重提及对机器人产业的投入,以及对智能建造、新零售、现代农业等领域的布局。财报称,这些“其他分部”的总对外收入由2020年上半年的约17.89亿元上升62.2%至2021年同期的约29.01亿元。

有房企表示,房企经营模式要进行改革,未来房企规模要与经营能力互相匹配,要与行业、基本政策面匹配,适时动态调整,以实现稳健增长。

对于接下来的市场预判,克而瑞地产研究分析,随着“金九银十”传统销售旺季的到来,房企将加大供货力度,供求皆有望企稳回升。而在政策轮番加码后,短期内热点城市房地产市场或将有所降温,成交整体回升幅度将明显受限。相对而言,更看好长三角地区市场,粤港澳、中西部地区市场或将趋势走稳,京津冀、东部、北部湾等地区市场下行压力依旧不容小觑。

宋红卫认为,总体来看,政策坚持“房住不炒”主基调,以房地产金融为抓手,未来房企发展将以“稳”为胜,一方面企业要注重自身运营情况,增强自身“造血能力”;另一方面良好运营情况更易获得资本市场青睐,从而形成市场的良循环。

延伸 〉〉〉

楼市“稳字当头” “限跌”“限涨”都有令

在稳地价、稳房价、稳预期的目标下,央地持续加大房地产市场的调控力度。

根据中指研究院数据显示,截至目前,已有超30个城市累计发布超60条房地产调控政策,政策不仅覆盖限购、限贷、限售、房地产金融、二手房成交参考价格等方面,同时涵盖加强住房品质管理、优化调整土拍规则、加强住房保障等,各地不断完善房地产市场调政策,政策效果持续显现。

根据中房指数系统百城价格指数显示,8月,百城新房及二手房价环比涨幅均进一步收窄。百城新建住宅均价16152元/方米,环比上涨0.20%,涨幅较上月收窄0.15个百分点;同比上涨3.51%,涨幅较上月收窄0.30个百分点。百城二手住宅均价16011元/方米,环比上涨0.34%,涨幅较上月收窄0.09个百分点;同比上涨4.44%,涨幅较上月扩大0.18个百分点。其中,长三角楼市降温明显,新建及二手住宅价格环比涨幅均收窄至今年4月以来最低水

值得关注的是,下半年以来,相较于个别热点城市升级调控政策让楼市“退烧”,部分三四线城市则推出了截然不同的楼市调控政策——“限跌令”。

如江苏省江阴市住建局不久前发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》,要求商品住房实际成交价格不得高于备案价格,严禁低价(如低于成本价、变相降价等)倾销、打价格战,坚决杜绝恶竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。此外,沈阳、桂林、昆明、唐山等地亦先后推出类似政策。

“今年以来,各地调控措施主要表现为控制房价上涨,尤其是热度过高的城市,调控力度也明显增强。但随着调控的不断深入,市场分化趋势也在加剧,即部分城市的楼市成交量持续低迷。”同策研究院研究总监宋红卫对中国商报记者表示,“稳地价、稳房价、稳预期”仍然是调控的核心,“限跌”“限涨”都是为了市场稳定。

土拍市场的“政策工具箱”也持续丰富完善。如,南京为确保工程建设质量和施工安全,保证科学的设计和施工周期,要求在竞得土地后6个月内住宅部分不得申领预售许可证;杭州、深圳限制企业参拍地块数量,其中,房企在杭州最多参与5宗,深圳最多参与3宗,进一步确保土拍机制的公。宋红卫预计,如何做到“稳地价”可能会是接下来市场调控的重点,尤其是部分三四线城市,土地财政依赖度较大,如果土拍市场降温,可能会持续跟进稳市场的政策。

此外,政策还注重优化保障住房运营管理,支持住房租赁市场发展。8月31日,在国新办举办的以“努力实现全体人民住有所居”为主题的新闻发布会上,住建部提到加快建立以公租房、保障租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系,强调“十四五”期间,将以发展保障租赁住房为重点,进一步完善住房保障体系,增加保障住房的供给,努力实现全体人民住有所居。

住建部副部长倪虹表示,我国房地产市场总体保持稳运行,充分表明了党中央、国务院关于房地产长效机制的决策部署是精准的、有效的。下一步,我们将继续全面落实房地产市场长效机制,稳地价、稳房价、稳预期,促进房地产市场稳健康发展。

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