楼市调控以稳为主 三四线城市发布了楼市限跌令

在“房住不炒”的背景下，最近国内多个三四线城市发布了楼市“限跌令”，这背后反映出当前楼市调控以稳为主的基调。而从全国层面看，“限涨令”和“限跌令”的并存现象也值得关注。

多城市发布了房价“限跌令”

近来，多个城市发布了房价“限跌令”。

市场消息显示，湖南省株洲市的一些开发商采取大幅降低销售价格并以明显低于市场正常水平的价格销售或代理销售新建商品房。对此湖南省株洲市住建局对上述房企的项目负责人进行了约谈，要求他们全面整改，立即停止违规销售行为。

不久前，江苏省江阴市住房和城乡建设局发布的《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》要求，商品住房实际成交价格不得高于备案价格，也严禁低价(如低于成本价、变相降价等)倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。

而在此之前，已经有多个城市发布过房价“限跌令”。例如，7月18日，辽宁省大连市政府网站发布了《大连市人民政府办公室关于加强房地产市场调控工作的通知》，明确要求限制商品房的出售价格，要求商品住房不能涨价、只能降价，但跌幅不能超过申报价的5%。

8月9日，湖南省岳阳市出台新规，中心城区新房销售的实际成交价不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%，否则将不能网签;8月11日，昆明房协组织召开落实“稳房价、稳地价、稳预期”工作要求座谈会，明确提出，房企恶意降价情节严重者将停止网签;8月24日，河北省唐山市政府召开房地产企业座谈会表示，此次座谈会中心议题是征求房企意见，促进房地产市场持续、健康、平稳发展，并提出希望部分房企“不要再降价了”。

房地产调控以“稳”为主

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪对中国商报记者表示，“限跌令”背后折射出房地产市场的主基调仍然是“稳”。此外，“限跌令”的出台凸显出市场监管趋于全面化，调控力度加码转至双向，目的是防止房价大涨大跌，促进市场平稳健康发展。

合硕地产机构首席分析师郭毅对中国商报记者表示，房地产市场调控的核心逻辑是保持房地产市场的平稳健康发展，包括房价的平稳和长期走势的健康。

地产分析师严跃进也对中国商报记者表示，“限跌令”背后折射出国家对房地产市场平稳健康发展的导向，房价总体要以稳为主，过快上涨和过快下跌，都容易出现各类问题。具体而言，第一，房企盲目降价，会导致一些已经认购房子的业主产生不平衡心理，社会上因房价下跌导致的维权和投诉现象也会增多;第二，房企降价背后可能是以次充好，其实际交付房屋质量较差，反而会损害购房者的权益;第三，部分房企违规降价干扰了正常的市场交易秩序，也损害了其他房企的正常销售。

那么“限跌令”出台后预计会起到什么作用?关荣雪认为“限跌令”措施的出台一是将在一定程度上遏制部分房企投机炒房、发布虚假信息等行为，或将有利于房价趋于平稳，促进房地产市场平稳健康发展;二是将抑制多数开发商之间的恶意竞争和大幅让利等现象，保障存量市场平稳运行;三是将在一定程度上缓解城市人口规模与产业发展不均衡的现象。

不同城市间楼市分化明显

部分城市的“限跌令”与此前一些城市的“限涨令”并存更是反应了不同城市间楼市的分化。

郭毅对中国商报记者坦言，“限跌令”多为三四线城出台的。实际上，从全国范围来看，房地产市场的销售表现和房价涨跌走势在不同区域间差异明显，甚至同一城市的不同片区不同板块也会有房价走势的涨跌分化。正是不同城市的房价波动和变化衍生出目前调控策略的不同走向。

例如，“如果某个城市或区域整体产业发展迟缓，人口处于净流出状态，其存在的购房需求量级则很小，这会导致其房价的下滑。而房价的持续下滑又会对该城市经济和产业发展带来更加负面的影响，最终导致恶性循环。因此一些城市出台‘限跌令’也是用时间换空间，先在基本面上保持稳定，再用其他方式调节城市板块间的产业结构，调整人口发展现状，最终夯实经济。”郭毅认为。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也对中国商报记者表示，从近期楼市走势来看，一二线城市尤其是一线城市的销售额普遍上升，三四线城市销售额下跌。因为三四线城市之前的棚改去库存刺激政策如今已经停止，而棚改政策又带来三四线城市有大量新房供应，加上新一轮城市化过程中三四线城市普遍面临人口净流出的问题，这导致三四线城市房屋供大于求问题突出。未来楼市空间结构将面临调整，向都市圈、重点城市、重点区域集中是房地产市场发展的一个重要力量，这也确保了未来楼市整体的平稳。

房地产研究机构克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓对中国商报记者表示，一边是一二线热点城市的“限涨令”，一边是三四线城市的“限跌令”，这种现象恰恰是当今楼市分化的体现。但在进入三季度以来，全国市场的走势正在逐渐趋于一致，房地产市场整体降温。预计从现在开始到明年一季度，至少还会有两至三波力度更大、范围更广的楼市促销潮。

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