保障性租赁住房来了 给住房租赁行业带来全新的市场机遇

7月22日，国务院召开加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议，对发展保障性租赁住房工作进行研究部署。作为“十四五”住房建设的重点任务，保障性租赁住房瞄准解决新市民、青年人等群体的住房困难问题。

研究人士表示，发展保障性租赁住房，是我国住房保障体系，即“三房”——公租房、保障性租赁住房和共有产权房制度建设的重大里程碑，它的出现，亦将给住房租赁行业带来全新的市场机遇。

发力保障性租赁住房建设

保障性租赁住房，是一种全新的住房供应类型。国务院办公厅7月2日发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(以下简称意见)提出，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。

“当下大城市的房屋租赁市场呈现两极分化状态，要么是高租金的商品房、长租公寓，要么是租金低、体验差、租金秩序差的城中村或园区宿舍，住房租赁结构性供给不足矛盾突出，无法匹配、满足刚进入城市的新市民、青年人的租住需求。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中国商报记者表示。显然，保障性租赁住房要解决的就是当前大城市中的年轻人“租不起房、租不好房”的问题。

据了解，保障性租赁住房建设将全面铺开。今年4月，住房和城乡建设部与国家发展改革委印发通知，要求40个城市做好2021年保障性租赁住房建设计划安排。5月，分两批召开40个城市座谈会，交流试点经验，推动加快发展保障性租赁住房，40个城市计划年内筹集建设93万套。

据住房和城乡建设部住房保障司司长曹金彪透露，今年10月底之前，城市人民政府要确定“十四五”期间保障性租赁住房的建设目标和年度建设计划，向社会公布。在新市民和青年人多、房价偏高或上涨压力较大的城市，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例力争达到30%以上。

提供多方面政策支持

发展保障性租赁住房，政府的扶持政策非常关键。根据意见，国家将对保障性租赁住房提供土地、审批流程、资金、税费、金融等多方面的支持。

例如在用地上，人口净流入的大城市，可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房;允许利用企事业单位自有土地建设保障性租赁住房，变更土地用途，不补缴土地价款;可将产业2021园区配套用地面积占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房;允许将非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，不变更土地使用性质，不补缴土地价款等。

在税费上，要求综合利用税费手段，加大对发展保障性租赁住房的支持力度。对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。

金融方面，执行支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放等政策。

贝壳研究院高级分析师黄卉在接受中国商报记者采访时表示，目前，住房租赁行业收益率很低，既低于普通行业的投资回报率，也低于银行基准利率，而且面临融资渠道窄、融资成本高，缺乏低成本、长周期、大体量的融资渠道等障碍。而意见规定的各项支持政策“能够有效降低保障性租赁住房的投资、运营成本，解决项目获取困难、土地支付成本高、收益较难实现平衡等问题。”因此建议各地政府加快政策落地，明确市场主体预期，提高市场主体的积极性。

带来全新市场机遇

黄卉对中国商报记者表示，保障性租赁住房和市场化租赁住房同属于租赁市场范畴，前者主要面向新市民，青年人，特别是从事城市基本公共服务群体，后者则面向社会各个群体，因此，保障性租赁住房对于行业而言是全新的市场机遇。

那么，住房租赁企业该如何抓住这一机会?黄卉认为，住房租赁企业可从优化租赁产品供给结构，盘活闲置或低效利用的土地和房屋，打通开发建设运营的闭环，加强住房租赁运营能力输出等方面推进业务。

据了解，目前已有一些城市对保障性租赁住房建设与管理进行了探索，提供了可参考的经验做法。其中包括：根据实际情况确定筹集目标及方向。例如重庆市提出坚持存量优先，沈阳市则倾向于新建，并明确了筹集目标及新建的相关规定;细化租赁住房的产品标准及租客标准，包括户型、租金、装修及区位等。如重庆市提出租金标准为市场租金的 60%-70%，长沙提出配租对象不设收入线，但应在辖区范围内无自有住房;形成从土地、建设及运营管理的闭环，涵盖土地配比、建设时序、租赁管理等要求。如广州提出的应与商品房同设计、同配套、同竣工、同交付等;明确项目的运营年限及备案要求。如长沙、沈阳均要求不低于十年才可申请转向市场化，不动产证书中须进行注明以便于监管。

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