消费基础设施纳入REITs试点-看点

日前，国家发改委发布了《规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作》通知，将REITs发行扩展到消费基础设施领域，对市场和企业而言都是重大的利好。

增量市场方面，期内样本企业的开业项目较少，仅中骏商管和王府井有所贡献。但从珠海万达商管、华润万象生活等头部企业今年的开业计划来看，将有大量优质的项目会在下半年集中供应。

(相关资料图)

业绩披露上，受疫情大环境影响，2022年大部分样本企业的表现不佳，租金同比下滑成为企业共同遭遇的问题。但规模扩张仍在继续，其中以规模扩张和轻资产业务为主的样本企业，实现了快速增长。

此外，样本项目期内的品牌调整较为关注香氛和运动业态，这与消费者需求变化带来的市场增长密切相关。

消费基础设施REITs政策出台，下半年企业储备项目集中供应

报告期内，相关部门和城市出台了商业支持政策。其中，国家发改委发布的《规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作》通知，成为期内关注的热点。

据了解，该《通知》提出优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs，对发行的前期准备、发行条件、审核流程、专业支撑、募投项目、运营管理等要求进行系统化规划，首次从基础设施拓展到消费基础设施。

观点指数认为，这将为商业地产REITs的发行提供新机遇，有助于盘活市场存量资产。目前我国存在大量商业存量资产，戴德梁行数据显示，截止到2022年四季度，全国16个重点城市高品质零售物业存量达1.02亿平米，四个一线城市的高品质零售物业存量达到4650万平米。

针对该政策的出台，部分样本企业表示会积极考虑和安排推进。如合生在业绩会上表示或将几个主要商场，合生汇、合生广场放到REITs中。

新城控股管理层对此也表示，发改委要求REITs未来三年派息率不低于3.8%，旗下三年以上的广场基本都能够满足，目前正在积极沟通，希望尽快把REITs落成。

新项目入市上，据观点指数不完全统计，期内全国范围内共有6个零售商业项目开业，入市总体量约55万平方米。

样本企业中，中骏商管有2个项目开业，分别为唐山中骏世界城和北京西长安中骏世界城，前者为区域型购物中心，后者则为中骏旗下首个奥莱型项目。而王府井集团位于万宁的王府井国际免税港也正式开始营业，是其获得免税资质后的首个免税港项目。

虽然期内样本企业的开业热情不高，但随着消费复苏，在年内推动项目开业方面有较高的积极性。据观点指数统计，珠海万达商管计划开业的项目最多，达48个项目，总体量超过500万平方米。目前万达的上市之路虽然受阻，但规模扩张仍在继续。

而华润万象生活也计划开业12个项目，总体量接近140万平方米。除大部分位于北京、南京及重庆之外，也不乏宜宾、兰州等此前尚未有项目开业的城市，城市布局进一步拓宽，但仍以万象城、万象汇、万象天地三大核心产品线为主。

在实行轻资产战略后，大悦城也逐步加速在全国的规模化布局。去年其完成了广州黄埔大悦汇、成都金牛大悦城、沈阳金融中心大悦城3个轻资产项目的签约，后两者均计划在今年开业。

从目前的开业规划时间来看，上述头部企业的项目过半还是集中于下半年开业，重点节假日国庆、春节前是集中开业时段，因此上半年的零售商业增量市场预计会继续维持平稳。

规模增长外业绩难题仍存，商管企业聚焦运营

报告期内，大部分上市的样本企业均公布了2022财年的业绩情况。据观点指数观察，新城控股的项目规模位于样本企业前列，目前在管项目面积超过1300万平方米。整体来看，以规模扩张和轻资产业务为主的企业，规模实现了快速增长。

不过，受困于疫情，业绩表现并不理想。租金收入方面，大部分样本企业去年的租金同比均有所下滑，主要原因与疫情下商业活动受阻及租金减免、优惠有关。

其中，瑞安房地产2022年商业资产组合因向租户提供租金优惠措施，租金及相关收入总额（包括合营公司及联营公司）按年减少4%至28.02亿元。

在去年整体业绩不佳之下，大部分样本企业寄希望于今年消费复苏后可以实现增长。目前来看，部分企业受惠于市场回暖，销售业绩已实现增长。王府井集团发布的公告显示，旗下百货、奥莱及购物中心业态1-2月均较同期实现了增长，其中奥莱业态规模销售同比增长超26%，购物中心业态规模销售同比增长近10%。

消费复苏的同时，也意味着项目之间的竞争会变得更加激烈，消费者的需求也将更为多元。业态组合优化、消费者满意度提升等精细化运营，将成为制胜的关键。

此外，样本企业期内也有轻资产签约合作的消息传来。碧桂园文商旅新增签约2个轻资产项目，分别位于东莞和青岛。

目前，碧桂园文商旅正处于规模扩张的快速阶段，今年以来已成功签约河南新蔡碧乐汇、大连开发区碧乐汇、淮北碧乐城、成都倍特康派大厦、东莞横沥东清中心城等项目。

作为商管企业的宝龙商业则在组织结构上有所变动。具体而言，其将招商运营中心拆分为两部分，即招商和营运两个中心，同时新增6大城市招商中心，进行针对性招商工作。目前其招商依然围绕主要布局的华东区域，重点提升运营能力。

这点也同样体现在星盛商业上，其在外拓上持保守态度，2023年仅计划外拓4个项目，面积约28万平方米。与之相对，其明确今年将打造运营年，重心放在提升旗下在营项目的竞争力上。

数据显示，目前星盛商业在营的26个项目中，有9个项目处于培育期，开业年限在3年以内；5个项目处于成长期，开业年限在3-5年；12个项目处于成熟期，开业年限在5年以上。对比之下，目前超过5成在运营项目需要持续投入优化。

香氛与运动品类青睐度高，客群“主导”项目调改方向

样本项目方面，期内进行了部分品牌调整。观点指数观察发现，零售业态之外，运动和香氛品牌较受青睐，上海静安嘉里中心、上海新天地及深圳万象城均有相关新店落地，这与背后的消费需求密切相关。

以香氛品牌为例，从国际美妆品牌雅诗兰黛、欧莱雅、资生堂的2022年业绩来看，香氛业务成为它们过去一年的强势增长板块。在所有业务中，欧莱雅的香氛业务增长最高，达22.8%，而资生堂2022年香水业务的净销售额同比增加12%。

在消费升级的大背景下，消费者更加关注自身的感受，会相应提升对生活品质型产品或服务的消费比重。而目前香水的作用从原先的味觉功能性扩大到精神性，成为了该行业正向发展的主要驱动力之一。在此基础上，样本项目也较为注重该类业态品牌的引入。

此外，不同等级项目当前的运营重点也各有差异，主要围绕现有品牌组合和目标消费客群的需求进行品牌调改。

如高端项目的目标客群是高收入人群，因此在巩固高奢优势之外，还需要注重提升这类高净值客户的粘性。所以会员关系的维系非常重要，对应的措施主要有举办会员专属活动或提供专属服务。

如南京德基广场推出“积分竞拍奢品”，拍卖品包括难得一见的联名款等，此外还提供时尚潮流、高端生活方式的前沿资讯，提升消费者的满意度。

中端商场以大众消费客群为主，主要关注消费热点。具体表现为引入具有人气和吸引力的品牌，此外还进行多样的营销活动，与消费者建立联系。

其中上海南翔印象城MEGA项目2022年新引入超60家品牌，大部分以热门品牌为主，如泰餐吗啦吗啦全国首店、添好运、麻六记等热门品牌的区域首店等。

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