租金下跌、净吸纳量环比下降55%，深圳一季度写字楼市场仍处于恢复状态

近日，在深圳从事写字楼租赁业务的中介告诉记者：“目前深圳写字楼租赁市场还行，恢复得还是比较快，普遍会（比去年）好很多，两三百平米的房源成交得比较多，主要是初创企业比较多，大面积的会少一点。”

第一太平戴维斯数据指出，2023年一季度深圳写字楼整体市场租赁需求恢复进程仍较缓慢，全市净吸纳量环比下降55.0%，至5.4万平米。2018年第一季度至2023年第一季度的平均净吸纳量为16.7万平米，仅为过去五年季均值的31.5%。在租金方面，业主延续让渡租金以迎合市场需求、应对市场竞争，租金指数环比下降0.4%，同比下降3.8%，平均租金降至人民币每平米每月176.0元。

此外，与写字楼市场表现一样欠佳的，还有深圳零售物业市场，其一季度净吸纳量跌至历史最低值-4.8万平米。净吸纳量为负，则表示当季新增租赁体量小于缩租及退租体量。

【资料图】

写字楼净吸纳量环比下降5.5成

第一太平戴维斯数据指出，2023年第一季度，深圳甲级写字楼物业市场无新增供应，全市总存量仍为1005.7万平方米。一季度内，由于信息技术、金融及交通等行业的企业办公物业租赁需求持续释放，全市空置率因此环比下降0.5个百分点，至24.4%。但整体市场租赁需求恢复进程仍较缓慢，全市净吸纳量环比下降55.0%，至5.4万平米，仅为过去五年季均值的31.5%。

在上述背景下，深圳甲级写字楼业主延续让渡租金以迎合市场需求、应对市场竞争，租金指数环比下降0.4%，同比下降3.8%，平均租金降至人民币每平方米每月176.0元。

中介也向记者指出：“近几个月，深圳写字楼的租金算是平稳发展，不会说下调很多，主要是需求量大了，也不会说上浮很多，因为经济再怎么复苏，也没有这么快，（业主）还是要考虑成本，租金高了没人来租。”

2022年，深圳地区生产总值同比增长3.3%，至人民币32387.7亿元，增速分别高于全国、全省0.3及1.4个百分点。其中，第三产业增加值达人民币19956.2亿元，同比增长2.4%。而根据《深圳市政府工作报告》，2023年全年地区生产总值目标增长6%。

2023年4月18日，国家统计局发布一季度中国经济数据。初步核算，2023年一季度国内生产总值284997亿元，按不变价格计算，同比增长4.5%，比上年四季度环比增长2.2%。

此外，在深圳写字楼交易市场方面，第一太平戴维斯指出，一季度投资者仍保持谨慎，业主加大降价力度，价格指数环比下降2.2%，同比下降9%。从各子市场价格指数对比来看，后海的价格指数同比降幅最大，同比下降11.4%至3.94万元/平米，其次是福田中心区，同比下降9.6%至4.06万元/平米。

同时，第一太平戴维斯预测，2023年深圳甲级写字楼市场或再迎供应高峰，全年供应面积预计达140.5万平米。其中，第二季度深圳市将迎来六个新项目入市，约为市场带来41.0万平米甲级写字楼供应。随着经济活动的稳步恢复，源自信息技术、金融及专业服务行业的需求有望继续增长并推动市场去化。

不过，第一太平戴维斯也分析称，空前的新增供应体量将会致使深圳甲级写字楼空置率结构性上升。而供需结构问题将同步影响深圳甲级写字楼市场资产表现，令平均租金延续下降趋势。但随着本地经济及市场活跃度的提高，租金跌幅或将收窄。

对于深圳写字楼租金的未来表现，中介则稍显乐观。在他看来，深圳写字楼的租金肯定会涨的，但是不会在一个时间节点上突然每平米上涨几十块钱或者十几块钱，就是会慢慢涨。

零售物业市场一季度净吸纳量跌至历史最低值

值得注意的是，一季度深圳零售物业市场，也表现得不尽人意。

第一太平戴维斯数据指出，一季度深圳零售物业市场净吸纳量跌至历史最低值-4.8万平米。主要原因在于，季内新品牌的租赁需求仍恢复较缓，加之部分品牌陆续关闭经营欠佳门店，令多数项目录得较大面积退租。

净吸纳量为负，则表示当季新增租赁体量小于缩租及退租体量。与此同时，多数商圈空置率均有上升，深圳市一季度商圈空置率随之环比上升1.2个百分点，同比上升2.2个百分点，至9.4%。

虽说商圈空置率从环比、同比来看皆有所上升，不过第一太平戴维斯指出，多数业主秉持租金企稳的态度以运营项目，减少租金再度下探的议价空间。同时，少数优质项目因客流及营业额提升而小幅上调租金，令深圳平均租金环比企稳回升。截至季末，深圳平均租金录得人民币每平米每月578.6元，租金指数环比微升0.1%，但同比仍降2.6%。从子市场的表现来看，罗湖首层平均租金为874.3元/平米/月，位居深圳首位，其次是福田的617.4元/平米/月，排列第三的是南山，552.9元/平米/月。

第一太平戴维斯华南区商业及零售服务部负责人向记者表示，罗湖区的商场首层平均租金高于福田、南山，有受到万象城项目入市的影响。万象城的租金拉高了整个罗湖区的商场平均租金。

第一太平戴维斯数据显示，2023年第一季度，深圳万象城（三期）开业，为深圳零售物业市场带来3.0万平米新增供应。季末，深圳零售物业市场总存量升至约658.0万平米。

此外，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人也向记者表示:“2023年开年以来，深圳经济稳步复苏，商务活动逐步重启，这为本地房地产市场发展注入积极信号。尽管第一季度写字楼市场需求恢复进程较缓，零售市场净吸纳量再录负值，一手住宅供应及成交面积均处低位，但随着各项稳增长政策显效发力，本地经济及市场活跃度将加快复苏，未来各板块项目资产表现有望企稳回升。”

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