北京小区物业服务“有据可依” 边界问题得以进一步明确

7月27日，北京市住建委发布《北京市住宅小区物业服务项目清单》(以下简称《清单》)。作为《北京市物业管理条例》的重要配套文件之一，《清单》不仅明确了物业服务人提供的一般物业服务，还明确了物业管理双方主体在协商议定物业服务合同时，可结合实际从《清单》中选取所适合的物业服务内容和基本事项。在业内人士看来，《清单》的发布，意味着北京市住宅小区物业服务的边界问题得以进一步明确。据悉，《清单》将自10月1日起施行。

物业服务的边界问题，一直是外界的关注点所在。从此次发布的《清单》内容来看，对于物业服务的分类更为清晰。具体来看，《清单》明确了物业服务人提供的一般物业服务，包括综合服务、共用部位及共用设施设备运行和维修养护、环境维护、绿化养护、公共秩序维护等五大类、110项物业服务事项。

在“规章制度”方面，《清单》明确，住宅小区要建立突发公共事件应急预案;对于“利用共用部分经营”，《清单》则再度明确，住宅小区的公共收益单独列账。

除了上述综合服务内容，《清单》中还就业主们普遍关心的“物业信息公示”问题进行了详细说明。具体来看，《清单》中提及，物业服务人需要公示诸如项目负责人的基本情况、物业服务投诉电话、物业服务内容和标准、物业收费标准、上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算、车位或车库的出售和出租情况等8项内容。

屋面漏水、门窗漏雨、外墙脱落等业主反映强烈的问题，则被写在了“房屋本体及附属构筑物”这一栏下。具体来看，《清单》明确，物业服务人需要做到：组织开展共用部位的日常检查、记录;组织开展共用部位的日常维修养护;房屋安全的定期普查、完好性评定，附属构筑物的检查管理;存在安全隐患的告知业主，并采取相应的防范措施;应急处理(屋面漏水、门窗漏雨、外墙脱落等)。

北京商报记者了解到，《清单》另一大亮点在于，物业管理双方主体在协商议定物业服务合同时，可以结合住宅小区实际、物业服务需求及物业费付费意愿，从《清单》中选取所适合的物业服务内容和基本事项，细化或补充增加其他服务作为合同约定的内容，物业服务事项的确定更加灵活。

“《清单》的发布，对于化解物业管理矛盾纠纷、建立健全物业服务市场秩序、引导行业健康有序和良性发展具有重大意义。”谈及《清单》发布的意义，北京市住建委相关负责人表示，有了物业服务清单，将极大地方便业主了解物业服务的主要内容和基本事项，以“菜单”式的方式，保证物业服务的公开透明，保障广大业主的知情权和监督权，维护业主的合法权益。同时，将进一步引导规范物业服务行为，确保物业服务“阳光”规范运行。

知名地产分析师严跃进也认同，物业服务内容和事项的公开透明，将推动业主加深对物业服务人的理解，进而强化权责意识，提升主动参与物业活动的积极性，促进成为有效打开缓解矛盾、解决难题之门的关键“钥匙”。

作为《北京市物业管理条例》的重要配套文件之一，即将落地施行的《清单》未来将如何确保实施?根据北京市住建委发布的相关通知要求，物业服务人、房管部门以及物业管理行业协会等各方责任已被明确。具体来看，物业服务人应当按照《清单》，结合项目实际情况签订物业服务合同、协议，开展物业服务工作。

各区住房城乡(市)建设或房屋主管部门要加强对物业服务工作开展情况的监督，发现物业服务人提供服务不符合《清单》要求的，要责令规范改正。至于物业管理行业协会，则负责协助、指导、督促会员单位做好《清单》使用工作。

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一个公式三级明细 北京物业服务成本计价不再难

7月27日，北京市物业管理行业协会对外发布《北京市住宅小区物业服务成本计价规则(试行)》(以下简称《计价规则》)。《计价规则》按照《北京市物业管理条例》明确的不同物业服务人及选择的不同物业服务方式，分别进行了明晰，不仅确定了物业服务成本的计算公式，并将物业服务成本构成费用细分为三级科目。借助“一个公式、三级科目”，北京市住宅小区物业服务成本计价“由难趋易”。

包括业主共同决定委托的物业服务企业、专业单位和其他管理人，被业内统一概括为“物业服务人”。长期以来，物业服务主体在进行费用协商时，经常会混淆物业服务费和物业服务成本等概念，这也使得物业服务费定价、收缴的规范化和公开化受到了一定影响。

从北京市物业管理行业协会此次发布的《计价规则》来看，该规则按照《北京市物业管理条例》明确的不同物业服务人及选择的不同物业服务方式，分别进行了明晰，确定了物业服务成本计算公式：物业服务成本价格=年度物业服务成本总额/专有部分面积总和/月数。

此外，《计价规则》还就公式中涉及的物业服务成本、年度物业服务成本总额、专有部分面积、月数等名词通过简明易懂的语言逐一进行了解释，其中，重点对物业服务成本的构成进行了详细定义。

根据《计价规则》，物业服务成本包括物业服务人为该项目进行物业服务实际支出的直接人工费、直接材料费和间接费用等。物业服务成本计价，应综合考虑社会价格指数、社会平均工资、社会保险缴纳比例、材料采购价格以及水、电、气、热等能耗价格的变化。对于小区业主选择不同物业服务人的情形，《计价规则》也就物业服务费价格制定的原则进行了明确。

值得一提的是，为了帮助业主详细了解成本明细，《计价规则》还确立了三级科目，即：明确物业服务成本构成费用细分为三级科目。具体来看，一级科目为十项基本费用;二级科目在一级科目基础上进行细分，包含人工、专项服务、安全生产管理、能源消耗、物料消耗、办公费用等项，并就人工费用的依据进行了明确约定;三级科目为各项物业服务成本明细，在二级科目基础上除人工费用外，其他科目依据《北京市住宅小区物业服务项目清单》及财务管理相关规定，对支出科目进行细分。

据《计价规则》，具体项目的物业服务成本费用按服务双方约定执行的物业服务标准计算，参照第三级科目计算物业服务成本总额，确保服务合同、标准、内容清单和费用间“真发生、对得上，算得清”。同时，《计价规则》还对物业服务成本计价其他可能存在的情况进行了补充说明。比如：不同服务标准、服务内容的物业可按此公式单独计算单位物业服务成本;在物业服务期内，物业服务各项成本将随本市相关成本规定调整而适时调整。

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