千亿正荣换挡“失速” 如何走出低毛利率困局?

正荣地产正在经历战略调整“阵痛期”。2020年，正荣地产实现合约销售1419亿元，同比仅增长8.6%，这也是其近几年来的最低增速。

与此同时，低毛利率问题一直是正荣地产的痛点。2020年，正荣地产的毛利率继续下降，由2019年的20%减少至19.1%，低于行业均值。按照“新三年战略”，千亿正荣已经步入收官之年，然而在优化财务指标的同时，其将如何走出低毛利率困局?

目标1500亿 销售增速降至6%

财报数据显示，正荣地产于2020年实现合约销售金额为1419亿元，完成了全年合约销售目标，累计合约销售建筑面积为890万平方米，合约平均售价为15949元/平方米。

作为千亿房企代表，正荣地产此前一直保持着较高的销售增速，但2020年其销售增速仅为8.6%，这也是正荣地产近几年来的最低增速。北京商报记者梳理年报发现，2017-2019年，正荣地产的合约销售分别约为701亿元、1080亿元及1307亿元，销售增长分别约为78%、54%及21%。

对于销售增速下滑，正荣地产方面归结于发展战略的调整。突破千亿规模后，2019年正荣地产提出了“新三年战略”，目标是在2019年至2021年实现规模、利润和财务结构三个维度的高质量发展。从时间节点来看，正荣地产销售增速的变化，也与其“新三年战略”相契合。

2021年，正荣地产在规模方面继续选择“保守”态度，其确立新的年度销售目标为1500亿元，较2020年仅增长不到6%。对此，正荣地产董事会主席兼行政总裁黄仙枝在业绩会上透露，“对于规模增长，我觉得保持适当的规模优势就可以了，正荣地产还是需要坚持高质量发展，特别是做长期主义”。

地产分析师严跃进表示，千亿规模是房企融资的一大门槛，因此才会有中小房企冲击千亿的现象。跨越千亿后，主动降速也是为了避免因高负债带来的风险，尤其是“三道红线”出台后，主动降速战略已被广泛应用。

毛利率继续下滑

盈利方面，正荣地产于2020年实现收入为361.26亿元，同比增长11%;利润为35.59亿元，同比增长15%;核心利润为33.04亿元，同比增长18.9%;毛利为69.04亿元，同比增长6.3%。

虽然毛利保持增长，但2020年正荣地产的毛利率继续下降，由2019年的20%减少至19.1%，低于行业均值。

不过对于毛利率的下降，在当天的业绩发布会上，正荣地产管理层并未给出回应。但按照此前其管理层的说法，“因为正荣处理了一批成本较高的旧存货，存货的毛利率偏低，影响到整体毛利率下降。在解决老存货问题的同时，再降低开发融资的成本，正荣的毛利率应该会维持在22%到25%的区间”。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，成本支出是侵吞正荣地产利润的一大核心点。目前房地产市场步入成熟期，各大房企都在向管理要红利，这在一定程度上也说明上述成本的下降存在难度。

今年权益销售比在60%左右

除毛利率下滑外，正荣地产的权益占比也一直存在待解“痛点”。

在当天的业绩发布会上，对于权益“合作”模式，正荣地产方面也给出了回应。“‘合作’模式正荣地产今年仍会继续坚持，但目前已处于调整期，未来会不断尝试增加项目权益比例。”正荣地产董事会副主席刘伟亮表示。

据刘伟亮介绍，2020年40多宗地块有接近一半以上是合作项目，未来正荣地产会尽量选择两到三家来合作，另外也选择了一些理念和正荣地产比较相近、思路比较一致的企业，成为战略合作伙伴。2020年正荣地产的权益销售比例提升到55%，预计2021年权益销售比例能达到60%左右。

财报数据显示，2020年正荣地产在全国21个城市新增46幅土地，预计总建筑面积约714万平方米。新增土地储备中，分别有43%及31%位于正荣地产销售贡献较大的长三角及海峡西岸两大核心区域。

从新增地块的权益占比来看，正荣地产已经有了优化权益占比的动作，2020年其权益占比(按建筑面积)约为70%。

截至2020年末，正荣地产于全国32个城市，拥有建筑面积2850万平方米的土地储备，其中82%位于一、二线城市;土地储备权益占比(按建筑面积)由2019年末的55%上升至2020年末的58%。

明年上半年“三道红线”全达标

“三道红线”出台后，如何降低负债水平、实现企业稳健增长，成为今年各大房企业绩会的核心问题。

谈及“三道红线”指标，黄仙枝表示，2019年正荣地产提出“新三年战略”，基本做到了公司的财务稳健。截至2020年底，正荣地产净负债率延续下降趋势，下降至64.7%，现金短债比提升至2.2倍，两项指标成功达到“三道红线”政策标准，争取到明年上半年完成“三道红线”全部达标。

截至2020年末，正荣地产拥有现金及现金等价物约为354.78亿元(2019年同期283.69亿元)、已抵押存款约6.1亿元(2019年同期18.1亿元)及受限制现金约68.85亿元(2019年同期51.37亿元)。

债务方面，截至2020年末，正荣地产拥有尚未偿还银行及其他借款总额417.61亿元，而2019年同期为363.17亿元;拥有账面值约255.23亿元的境内公司债券及优先票据，2019年同期为223.48亿元。

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