在规模化道路上狂奔的绿城 能否保持过往的溢价?

3月23日，绿城中国召开2020年度线上业绩发布会。这也是在2019年7月宋卫平辞任绿城董事局主席、中交全面换防后的首份真正意义的“中交绿城”年度答卷。在业绩发布会的前夜，中交绿城交出了一份规模化与去杠杆方面不错的答卷，但却开始表露出在扣非净利润与毛利率方面的无力，以及在计提减值方面的警报依旧。这让更多的绿城铁粉担忧——在规模化道路上狂奔的绿城，还能否保持过往的溢价?

随后的五年目标，更是将这种担心推到顶峰——会上，绿城管理层表示，2025年底绿城中国的房地产开发、房地产代建和新兴业务三大板块，合同额年度目标分别为4500亿元、1500亿元和400亿元，总目标锚定6400亿元，这一数据基本接近目前头部房企年度营收数据。

合约销售大涨 毛利、扣非下降

财报数据显示，2020年绿城实现营业收入657.83亿元，同比增长6.8%;年内实现利润57.63亿元，同比增长46.5%;股东应占利润为37.96亿元，较去年同期增长53.1%。另一方面，绿城的扣非后利润却出现一定幅度下滑，2020年扣非后利润为39.93亿元，较2019年下降约8.6个百分点。

对于扣非净利润的下滑，绿城方面解释为，公司年内毛利率出现下滑。2020年，绿城的毛利为155.73亿元，同比微降0.4%;毛利率为23.7%，较上年同期减少1.3个百分点，处于行业较低水平。主要原因是受到政策性限价影响，多数项目未能体现品牌溢价。

2020年，绿城实现合约销售约2892亿元，同比增长43%，完成2500亿元目标的116%，但权益占比仍然不高。其中，房地产开发销售合同金额2147亿元，同比增长约59%;绿城权益销售约1194亿元，同比增长55%，权益占比56%，权益占比存在较大提升空间。另外，绿城代建项目累计取得合同销售金额745亿元，代建业绩占整体约26%。

一位房企董办人员称，因为房地产营收计算的特殊性，相比于所谓的合约销售金额，资本市场对毛利率和扣非净利润更为关注。“绿城过往又是一家以品牌溢价著称的房企，如果这个数据减少的规模陡增，在一定程度上意味着过去小而美的路子可能要换了。”

贝壳研究院高级分析师潘浩表示，绿城有意思的数据是新增货值中约1326亿元即四成货值来自于35个非公开市场取得项目。包括收并购、城市更新、TOD等方式，2020年主要收并购新战投新湖中宝多个项目。另外，新增土储中还包含13个小镇项目，预计货值490亿元。

连续五年计提减值

每逢年报，绿城都有一个市场关注的焦点，那就是其计提减值问题。受历史因素影响，绿城相关业务计提减值动作不断。

财报数据显示，2020年绿城计提减值13.34亿元，其中房地产日常开发相关业务计提减值4.78亿元，包含两个在开发物业;非房地产业务计提减值8.56亿元，包括足球俱乐部、酒店、风景区等。这方面继续影响着绿城的利润指标。

梳理过往年报，北京商报记者注意到，绿城进行计提减值工作已进入到第五个年头。2016年绿城计提减值2.14亿元，2017年绿城计提减值9.8亿元，2018年绿城计提减值17.35亿元，2019年绿城计提减值同比出现下降，为13.76亿元。2020年，这一数值再次出现小幅下降。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，目前房企计提减值，主要是销售中的房子已经在会计报表中形成了资产和成本。由于房地产调控政策下，为回收资金，房企会选择降价销售房子，而降价会带来这部分资产减值，为了在会计核算中体现资产跌价损失，所以对这部分减值进行计提扣除。“绿城方面主要是受历史原因影响，但其持续性动作极易消耗投资者的信心。”

在去年的业绩发布会上，绿城中国董事会主席张亚东曾发表了一番“推心置腹”的谈话。“最痛苦的事情是改变不了过去，所以要花时间去进行转变，才能给公众呈现一个好的成果，目前大部分问题已经得到了解决，一小部分问题正在解决，新出现的问题几乎没有出现。”

2025年锚定6400亿

融入中交基因后，绿城开始规模化提速。在今日召开的业绩会上，张亚东也给出了短期和中期两个目标。

据张亚东介绍，2021年公司的合同销售目标是3100亿元以上，新增3000+亿元土地货值，成为有特长且全面发展的优等生。

而绿城的中期目标，即2025年战略规划，就是要完成“1299”战略体系。张亚东表示，“1”指的是一个核心目标，即成为TOP10中的品质标杆;“2”指的是两个战略支点，即最懂客户和最懂产品;“9”指的是九大重点业务，即房产开发、房产代建、生活服务平台、装配式内装、HD-EPC、城市更新、地产金融、康养服务、房屋4S。

另外一个“9”指的是九大关键能力，即持续变革、高效营销、精准投资、精益运营、稳健财务、做强商业、做优金融、组织人才、内控保障。

未来五年(2021-2025年)，公司主要围绕“1299”战略体系展开九大重点业务。具体而言，预计到2025年公司重资产房地产自投开发板块合同销售额目标达到4500亿元以上，轻资产房产代建业务合同销售额预期达到1500亿元以上，轻重资产的年增长率均为15%，公司对达成目标很有信心。除此之外，“绿城+”新兴业务2025年预计达到400亿元以上的销售目标。

“三大业务板块合计，2025年绿城的合同销售额预期达到6400亿元的目标。”张亚东称。但让不少绿城老业主们担心的是，决定在规模化道路上狂奔的新绿城还能保持多少过往的高品质，还需要时间的检验。

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