商品房预售资金监管新规出台 防范烂尾楼的出现

“房企爆雷了，房子还会如期交付吗?”这成为最近一段时期萦绕在楼市消费者心中的一大疑问。商品房预售资金监管新规日前出台，首次从全国层面作出统一安排、确定监管机制，相当于给楼盘如期建设、交付加上了一道“保险锁”，在一定程度上扼制了房企恶意挪用预售资金行为，防范烂尾楼的出现，确保了购房人的权益。

监管缺位影响购房者信心

商品房预售资金是指购房人按照商品房预售合同约定支付给开发商的购房款，一般包括定金、首付款、后续付款、银行按揭付款等，是商品房预售的全部销售收入。

来自国家统计局的数据显示，2021年，房企的销售回款占到房地产开发投资资金来源的52.9%，其中定金及预收款占36.8%，个人按揭贷款占16.1%。在融资收紧的背景下，房企对销售回款的资金依赖程度较高，预售资金的重要性不言而喻。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《中国消费者报》记者直言：“河南、陕西、安徽、河北、海南等地的烂尾楼问题依旧突出，这与预售资金监管长期缺位不无关系。有的地方楼盘预售资金不进监管账户，有的开发商随意挪用监管账户的资金，随着去年下半年以来房企流动性危机加重，暴露出来的房屋延期交付等问题越来越影响到消费者的信心和楼市的健康发展。”

据记者了解，对于预售资金监管，此前并未有全国统一规定，而是由地方政府制定具体的监管细则。《城市商品房预售管理办法》明确指出：“城市、县房地产管理部门应当制定对商品房预售款监管的有关制度。”

但事实上，不少城市房地产预售资金监管长期缺位。例如，河南省焦作市2016年7月才出台了《焦作市商品房预售资金监管办法》，正式启动商品房预售资金监管工作;直至2017年1月，山东省住建厅才印发《山东省商品房预售资金监管办法》;迟至2021年3月1日，河南省《新乡市新建商品房预售资金监管办法》才正式落地。截至目前，不少三四线城市仍未建立商品房预售款监管的相关制度，有的地方即便出台了监管政策，在实际执行时也浮于表面，存在一定的监管漏洞。

专款专用让百姓吃下“定心丸”

有鉴于此，现阶段制定全国性的商品房预售资金监督管理办法尤显重要。日前，住房和城乡建设部、人民银行和银保监会三部门联合印发《关于规范商品房预售资金监管的意见》(以下简称《意见》)，包含了预售资金如何确定商业银行、监管账户的设立、如何确定监管额度、资金如何使用、企业违规挪用将被追责、厘清三方监管部门各自权责等9个方面内容。各地会根据实际情况确定监管细则，比如《北京市商品房预售资金监督管理办法》(征求意见稿)提出，预售资金重点监管额度可由各区根据企业信用水平、经营状况、交付条件等因素综合确定，每平方米不低于5000元，较此前的3500元大幅提高了43%。

中国房地产业协会会长冯俊表示，商品房预售资金监管新规首次从全国层面作出统一安排、确定监管机制，能够维护购房人合法权益，规范开发商行为，促进房地产市场平稳健康发展，为房地产市场探索新的发展模式创造条件。

李宇嘉也对《中国消费者报》记者表示，《意见》的出台可以有效补足部分省市预售资金监管长期缺位的政策短板，最大程度保证在建项目顺利交付，避免更多省市出现大范围的烂尾楼问题。

记者注意到，相较于以往，《意见》在完善规范商品房预售资金监管措施上有五大“亮点”值得关注：招标确定监管银行、合理确定监管额度、明确各方监管责任、建立信息共享机制、确定首末拨付节点。

《意见》明确，市、县住房和城乡建设部门应当会同有关部门通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。市、县住房和城乡建设部门，房地产开发企业和商业银行应当签订预售资金三方监管协议，明确预售资金收存和使用方式、监管额度、违约责任等内容。

国务院发展研究中心市场所副所长邓郁松对《中国消费者报》记者表示，目前，消费者担心楼市下行、房企不能如期交楼，从而不敢出手买房。保障商品房预售资金安全，确保专款专用于项目建设，保障房地产项目竣工交付，相当于给老百姓买房吃了一颗“定心丸”。

“管好”不能“管死”

“合理的预售资金监管是必要的，但自去年下半年房企违约事件发生后，部分城市通过收紧预售资金监管来预防交付风险，也有的城市出现了过度收紧的情况，这样就让房企在艰难时刻遭遇了更大的流动性压力。”贝壳研究院高级分析师潘浩向《中国消费者报》记者表示，“这导致有的房企账上有百亿元资金，却无法偿还几亿美元的债券。保持房企资金的适度流动性是引领行业走出低谷的重要措施，因此预售资金监管既要‘管好’，也不能‘管死’。”

对此，《意见》明确，预售资金监管额度由市、县级住房城乡建设部门根据房地产项目合同、工程造价等核定，以确保房地产项目竣工所需资金，达到监管额度之后的剩余资金则可以由房地产企业提取使用。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强对《中国消费者报》记者表示，此次完善规范商品房预售资金监管，很好地把握了原则性与灵活性，既保障了购房人的权益，也纠偏改善了对房地产项目预售资金监管执行过严的状况，可以说是松紧适度。

中指研究院指数事业部研究副总监陈文静也向《中国消费者报》记者表示，全国性新的预售资金管理办法的出台，有利于引导地方“保交楼”的同时，对缓解当前企业资金压力、提高资金使用效率将起到积极作用，有利于维护购房者合法权益，稳定购房者置业预期，亦有利于打通资金的循环使用，促进房地产行业良性循环。“政策的出发点和落脚点都是防烂尾、保交房，实质是保障购房者的利益以及遵纪守法的开发商的利益，有利于行业的良性循环和长期健康发展。”

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