房地产市场已明显进入降温周期 新房价格止涨转跌

“金九银十”往往是楼市的销售旺季，不过近期房地产调控政策持续加码，楼市颇有“入冬”之势。10月20日，国家统计局发布9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，一定程度上反映了市场冷暖。9月新建商品住宅房价出现环比上涨的城市数量为27个，相比8月明显减少;二手房的降价城市数量则达到了52个。国家统计局城市司首席统计师绳国庆在解读中提到，9月份70个大中城市商品住宅销售价格环比总体呈略降态势，同比涨幅持续回落。业内专家认为，房地产市场已明显进入降温周期，随着调控政策纠偏，未来房企的融资环境或将略有好转。

新房价格止涨转跌

据国家统计局数据，9月，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.3%转为持平。其中，北京环比由上月上涨0.2%转为持平;广州下降0.1%，与上月相同;上海和深圳均上涨0.2%，涨幅比上月分别回落0.2个和0.8个百分点。

70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比持平的有北京、宁波、福州、青岛、武汉、乌鲁木齐、赣州7个。房价出现环比上涨的城市数量为27个，相比8月份的46个数量明显减少。

“即便是房价涨幅排名靠前的城市，如西安和银川，其环比涨幅其实相对不大，为0.6%的水平。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

严跃进分析称，9月全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.1%，同比涨幅为3.3%。最值得关注的是，环比涨幅首次为负。统计显示，这也是2015年5月以来首次下跌，换言之，这是77个月以来首次下跌。要高度重视此类数据走势，明确认识到当前房价的矛盾，警惕房价从“过热”转为“过冷”的风险。

此外，9月份一二三线城市的房价环比涨幅数据分别为0.1%、0和-0.2%。在严跃进看来，此次三四线城市房价指数数据首次下滑，这也是2020年3月以来首次下跌。对于三四线城市而言，自然需要格外注意此类风险。

从成交量来看，根据58安居客房产研究院公布的数据，今年国庆期间，15个重点监测城市的新房成交套数为8309套，成交面积为92.44万平方米，较去年同期下滑19%。其中，9个重点二线城市，国庆7天长假新房成交4193套，同比下滑幅度达41%;2个重点三线城市，国庆7天长假新房成交116套，同比下滑近八成。

二手房市场大降温

二手房市场上，国家统计局数据显示，一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%。其中，北京、上海和广州环比分别由上月上涨0.4%、0.2%和0.5%，转为下降0.2%、0.6%和0.4%;深圳下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

二线城市二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%;三线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

“二手房市场一线城市价格下跌幅度超过二三线城市，主要是一线城市以存量房为主，信贷、调控收紧下供需双方预期调整更快。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析称。

严跃进表示，9月全国70个城市二手住宅销售价格指数环比涨幅为-0.2%，同比涨幅为2.4%。在连续16个月房价上涨的基础上，8月二手房价格涨幅首次为0，而9月明确下跌。这和实际感受非常接近，近期部分城市二手房腰斩交易态势，说明市场本身进入明显的降温周期。

从二手房的降价城市数量看，9月达到了52个城市，例如哈尔滨、呼和浩特、唐山等。严跃进指出，据此可以认为，大概有3/4的城市出现了明显的降价现象。实际上后续降价的动作还会增加。“近期部分房东还是咬住价格或者干脆不卖，但估计后续市场运行中，各类降价的现象也还是会有所增加。”

对于9月楼市表现，许小乐总结道，二手房价格连续第二个月环比下跌，新房价格在本月止涨转跌，价格的下行完成由二手房市场向新房市场的传递。9月市场整体保持下行，重点城市二手房成交量降至历史低位，9月全国新房商品住宅销售面积也创2016年以来历史新低，此外土地市场第二轮集中供地房企拿地积极性降低，市场预期下降、成交量低迷导致价格的下跌。

坚定维护市场健康发展

近期的楼市调控政策影响已经显现，而除了新房、二手房价格均有所下跌之外，不少房企业绩也出现下滑。

金地集团近日发布公告称，9月该公司实现销售面积98.1万平方米，同比下降20.88%;实现销售金额212亿元，同比下降17.84%。此外，招商蛇口9月销售数据也显示，该公司9月实现销售面积98.86万平方米，同比下降9.67%;实现销售金额233.29亿元，同比下降21.72%。

针对楼市现状，中原银行首席经济学家王军在接受北京商报记者采访时表示，要稳定房贷利率，不要“一刀切”式地过度压缩房地产按揭贷款，不要误伤刚性需求和改善性住房需求，尽可能确保在建楼盘不要发生烂尾现象。应采取必要措施，防止由于部分房地产企业信用违约、现金流断裂问题引发行业层面的传染，进而造成金融风险和地方政府债务风险，减轻由于房地产投资波动对经济增长的冲击。

值得注意的是，央行在三季度例会上提出了房地产市场的“两个维护”，随后组织相关部委召开房地产金融工作座谈会，对前期金融调控政策进行纠偏，部分城市房贷利率已有所下调。

中国民生银行高级宏观研究员王静文表示，“房地产调控政策近期有所纠偏，央行在三季度金融统计数据发布会上指出，部分金融机构对于30家试点房企‘三线四档’融资管理规则也存在一些误解，一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。近期按揭发放明显加速，部分地区按揭贷款利率也出现下行，房企的融资环境略有好转”。

就在10月20日，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤在2021金融街论坛年会上表示，“目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变”。

中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜也强调，在金融管理部门的预期引导下，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。下一步，金融部门将积极配合住房城乡建设部和地方政府坚定维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

标签： 房地产市场 降温周期 新房价格 止涨转跌