集中供地新政考验房企能力 5月各城市竞拍热度出现分化

集中拍地新规施行以来，房企在重点城市的抢地阵势异常凶猛，“内卷”也异常严重。房企此轮高价抢地在限购、限价、限售背景下虽然已严重影响到项目的利润空间，但对于大部分房企尤其民营房企来说，不惜代价抢地的背后其实更多的是生存的无奈选择，简单来说就是“要么卷死别人，要么等着被别人卷死”。

供地新规影响几何?

集中供地新政更加考验了房企的“择时+择地”能力，并对房企在关键时点的融资能力、营运能力、投资能力等提出了新的要求。

2月底“22个重点城市集中供地新政”发布之后，房企为了在新政前尽可能增加优质土储，特别是现金流较紧张的中小房企，拍地热情高涨，导致土拍热度进一步升温。2月土地市场热度再度上涨：地价、溢价率均进一步走高，流拍率也回落至10%以下。也有大量中型房企在等待第二、第三批集中供地的机会，一家近千亿销售规模房企营销负责人表示，市场不会一直上行，企业现在也不追求规模，因此土储更追求稳健，不妨试试等待下半年的拿地窗口期。

到了5月，各城市竞拍热度出现分化：核心区域受追捧，外围条件苛刻地块遇冷，多以底价成交，甚至出现土地流拍情况。土地拍卖“冷热不均”的背后，是房企对土地供应“两集中”新规则的小心试错。

根据中指研究院整理的数据来看，长春、广州、沈阳、无锡、重庆(主城区)、杭州、北京、福州、深圳、厦门、青岛、天津等12个完成首批集中供地出让的城市，重庆、无锡、杭州、厦门、北京土地市场热度相对较高，厦门、重庆、无锡成交楼面均价较去年全年分别上涨71%、51%和31%，其中无锡成交的16宗土地中，15宗土地均达到了最高限价;重庆平均溢价率达43%，较2020年全年增长33个百分点，有地块出现130%的溢价率;厦门成交的5宗土地中，3宗土地均达到了最高限价;杭州41宗地块以竞自持成交，占总土地出让的72%，最高自持比例达40%;北京则有10宗土地步入报高标准商品住宅建设方案阶段，占总土地出让的三分之一。与其相比，长春、青岛土地市场热度相对较低。

考验房企“择时+择地”能力

自今年2月份，自然资源部要求包括青岛在内的22个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次;二是集中组织出让活动。3月中旬，长春率先发布首批次住宅用地供地计划，开启22城首批集中供地的序幕。这22个城市多集中在4月、7月、10月发布地块出让公告。截至4月底，长春、广州、重庆、无锡、沈阳率先采取“两集中”制度进行了土拍活动，累计成交164宗地块，总建筑面积达2607万平方米，成交总金额超过2183亿元。5月，上旬是杭州、北京迎来集中出让活动，中旬有福州、青岛、深圳、天津进行集中地块出让，截至5月19日，除武汉外，已有21个城市先后发布首批住宅用地供地计划，12个城市完成首次土地集中出让。

随着实行“两集中”制度城市密集出让土地，房企已经开始感到“分身乏术”。面对多个热点地区的优质地块，大型房企也“力不从心”。集中供地新政更加考验了房企的“择时+择地”能力，并对房企在关键时点的融资能力、营运能力、投资能力等提出了新的要求。同时，中小房企在热点城市的生存空间进一步被压缩，三四线城市可能成为中小房企青睐的地区。而大型开发商难以同时兼顾多个城市，将给中小房企带来更多拿地机会。

“‘两集中’供地为企业间合作提供了更好的机会，合作拿地有利于进一步提高拿地几率和分散风险。”业内人士分析道。

针对“两集中”供地呈现的最新特点，房企需要更有针对性地采取措施。一方面，房企在选择投资城市时，除了关注城市的经济、交通、人口等基本面和整体房地产市场情况外，还应重点关注具体区域、板块，甚至单宗土地的竞争环境，选择更适合自身的地块，一地一策，发掘单宗地块的投资潜力。另一方面，企业可以更多关注22城之外的投资机会，特别是城市群、都市圈内部城市。“两集中”政策出台后，重点22城短期供地停滞，部分企业转战热点三四线城市，导致这部分城市土地市场明显升温。在重点城市集中竞拍期间，关注热点三四线城市的土地机会，或可以一定程度上分散风险。

民企债务风险受挑战

资本市场方面，最近3个月地产板块下跌超过5%，A股、港股不少地产股连续下跌，民营地产更是备受考验。

据了解，尽管一些民企地产融资不畅，但行业今年发债融资并未减小。今年房企发债规模适中，Wind数据显示，今年以来地产企业在国内发债共完成358只，合计融资为3236.47亿元。较去年同期发行350只，发行金额3229.75亿元有微幅上升，可见今年房企发债融资状况仍较好。其中“21恒大01”发行面额达82亿元，单只规模遥遥领先。此外还有“21金街优”等34只债券发行规模在20亿元或以上，可见大房企单只发债规模并不小。而一些中小房企融资则不大，发行规模不超过5亿元有101只，占比也较大。专家指出，总体上，今年房企融资并不差，但少数中小企业或民营企业有一定的困难。

在“三道红线”等融资政策趋紧的强压下，房企整体融资规模正在紧缩，不少房企都在寻求表外融资渠道，但这同样受到了监管层的关注。

“监管政策环境趋紧、资金需求前置，境内沪深交易所于5月份大批量终止ABS项目等多重因素，造成5月份房企融资规模骤降。”有证券分析师表示，在房企融资渠道整体收紧环境下，一些非标类融资将成为重点监管的对象。不同阵营、不同体质的房企在融资成本上分化将会加剧，融资市场对中小型房企的友好度或将进一步下降。

不得不说，在传统融资长期受限的环境下，近年来不少民营房企都加大了供应链融资等表外融资渠道的筹钱规模，但此番多个涉房类ABS项目被叫停之后，更加剧了房企融资压力。例如，频繁高价拿地就给新希望地产带来负债走高等一系列问题，早在之前就有媒体报道过，新希望地产在房地产板块加速扩张的同时债务压力也开始显现。

数据显示，2017-2019年末，新希望地产的资产负债率分别为79.54%、76.62%和76.6%。新希望地产规模扩张、高溢价拿地致使出现债务压力的同时，项目背后维权诉求强烈。新希望地产在进入温州和南宁后，均出现购房者投诉维权等问题。

而泰禾的问题更为严重，困于债务危机长达3年之久，一年多来，泰禾一直处于债务漩涡中央——老板被列入失信人名单、大股东所持股权被全部冻结、客户集体示威、拖欠员工薪资……最困难时，因为拖欠房东房租与水电，不得不搬离了北京总部。

地产融资发展路在何方

近期，知名经济学家李稻葵表示，由于房地产行业杠杆率过高，警惕信贷突然收紧导致债务危机。

近年来，房地产行业杠杆率过高的现象已经引起决策层的高度重视，随着规定了银行的房地产贷款及个人贷款上限的《关于建立银行金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》自2021年1月1日起实施，明确了收紧地产开发商融资的“三道红线”逐渐在各省市落地。房地产行业去杠杆的融资限制陡然收紧，踩到至少一条“红线”的房企不在少数。杠杆率过高之下，房企由于信贷收紧导致偿债能力不足的风险加速暴露。

李稻葵认为，房地产行业目前正面临“高杠杆、紧信贷”的潜在困境。房地产企业债务违约，恶性杠杆加持，尽管大部分企业暂时能够靠股东的资本力量支撑，但如若信贷政策持续收紧，单靠销售回款难以中短期内盘活资金链，企业不但自身面临破产风险，更有可能在行业内部分化加剧中被淘汰，这不仅会对债权人造成损失，更会给房地产产业链造成冲击。

针对房地产行业的风险，李稻葵认为房地产企业不能被动等待纾困政策或股东资本，而是要主动出击改善流动性、偿债能力。具体而言，可通过减少拿地，加速去库存化、轻资产化，以减少资金大额支出及资金在房地产产业链上的低效占用，使资金向高效回报的位置积聚，并加速销售资金回笼;另一方面，短期内来看，应积极寻求战略投资以跳出短期踩到“三道红线”导致的恶性融资循环，谋求长期改善经营模式、优化资金结构。

目前地产、金融圈人士都异常关心房地产融资的发展方向问题。总体来看主要是如下几点：一是金融严监管的基调不会变，监管部门对房企金融负债的严控态度不会变，因此房地产行业的股权融资将逐渐取代很大一部分传统债权融资的功能;二是从主流融资渠道来看，地产私募基金已只剩股权投资类，房地产信托产品自融资类信托规模压降和通道业务压降后，目前信托股权投资已占据了很大权重，另外银行的更新贷、开发贷、按揭贷等因贷款集中度要求而被压缩后，银行私行等已更多地与信托搭配往股权投资等方向游走，因此核心机构对地产行业的股权融资肯定也是以后的主流;三是房企在“三道红线”的监管背景下，本身存在着融资出表等常规诉求，而股权融资的产品方向本身能在一定程度上契合或配合其实现这方面的需求，因此将股权融资作为新的融资之选也属于客观的市场选择结果。

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