限竞房“末班车” 刚需群体是否要赶

拾问2020：尽管去年行业曾经悲观地预测：站在未来，去年可能是最好的一年。疫情的黑天鹅落下之时，行业也曾经悲观地喊出：失去的春天。我们依然看到在逆境中坚持产品品质的企业，看到营销人们从线下到线上的全面探索，看到了竞合出的未来，看到了在第二赛道不断探索的身影。劳动不仅光荣，更应该能致富。于是，整个行业收获了五年来最好的“金九银十”，在错过了一个春天的情况下，依然有企业提前一个月撞线全年业绩。欣喜之余，我们必须更加清醒地看到在行业不确定性更加突出的当下，有的问题迫在眉睫。已经接近公开报价的销售榜，“三条红线”尽踩的品牌房企们，被渠道绑架日益严重的销售，以及靠优化、卖资产活下去的“问题宝宝”，资本泡沫破裂的物管行业……在2020年的最后一个月，北京商报新北京楼市周刊推出年终特别策划《拾问·2020》，回看整个行业。

2020年末岁尾，北京楼市一个较具标志性意义的事件是：第一批启动预售的限竞房相继 “交房+下房本”。而在此事件背后，另有一个现象值得关注：北京土地市场格局现已出现显著变化，限竞房供应“退烧”，不限价商品房重回市场。从2018年地块成交占比超六成，到2020年成交占比不足两成，带着调控任务登上北京房地产市场舞台的限竞房，供应量已从前期的井喷走向了当下的低频。

购房者忧心房少急“上车”

据北京商报记者梳理，2020年内，北京土地市场已累计出让47宗住宅地块，除3宗纯共有产权房、36宗不限价纯商品房用地外，年内仅有8宗限竞房地块，仅占到了成交总数的17%。8宗限竞房地块中，2宗位于朝阳区东坝，2宗在大兴区西红门，3宗在昌平区沙河和东小口，1宗在房山区良乡。

从2020年内限竞房出让数量来看，带着调控任务登上舞台的限竞房，相比过往两年明显“退烧”。据了解，2019年全年，在北京累计出让的50宗住宅用地中，限竞房地块供应达到21宗，占比为42%;2018年全年，北京合计出让72宗土地，限竞房地块占到了成交总数的62%。

当下“不限价”地块的持续供应，似乎也进一步印证了北京纯商品房的“上位”。据北京市规划和自然资源委员会12月17日披露，北京拟挂牌5宗预申请宅地，其中包含不限价地块4宗，限竞房地块仅1宗，限均价5.5万元/平方米。

诸葛找房高级分析师陈霄向北京商报记者表示，由于前两年限竞房大量供应，产品同质化现象严重，去化艰难导致库存大量积压。今年北京限竞房供应减少，正是看到了去化难题，加之疫情冲击市场活跃度下降，今年土地供应结构适时作出了调整。

值得一提的是，在外界慨叹“不限价地重回市场，限竞房将退市”之际，很大一部分购房者担心，如果现阶段不抓紧上车，未来购房成本将明显增加。近期出让的限竞房地块限价的走高，以及“70/90”政策在部分限竞房地块出让条件上的变动，似乎加重了市场的这一担忧。

地块限价的走高，在近期出让的朝阳东坝一限竞房地块中得到了充分体现。12月14日，“回炉”半年的朝阳东坝1104-611限价地块，以“35.02亿元+4%自持”成交。该地块凭借71000元/平方米的限定均价以及 78000元/平方米的最高单价，一举成为五环外最贵的待售限竞房。而这也是五环外，首个均价“破7”的限竞房项目。

好地段不愁、冷门区域萧条

据第三方数据梳理，当下北京的限竞房供给“大户”非亦庄莫属，项目主要集中在河西、路东、台湖、瀛海、旧宫等区域;其次是大兴黄村板块、顺义后沙峪板块，尽管板块内限竞房项目开售时间已久，但受邻近热门区域项目“分流”、板块内竞品比拼等因素影响，仍有不少货值。此外，在五、六环之间的部分相对“冷门”地段，也有零星限竞房项目供给。

多家机构披露的最新数据显示，尽管在限竞房供应整体“退烧”之下，存量房源也被不断入市的市场需求所逐步消化，但年内北京限竞房的去化仍然不够乐观。

据贝壳研究院统计，自限竞房入市以来，北京市场合计供应量为9.1万套，去化总量为5.4万套，去化率为59%，低于近三年整体新房市场74%的去化率。 库存方面，截至今年12月21日，已成交的限竞房地块仍有近七成等待去化，按照当前去化速度计算，限竞房产品至少需要5-10年才能去化完毕。

“北京限竞房放开供应以来，合计入市项目已达100个，共183张预售证，总体供应限竞房住宅91060套。截至目前，整体去化不足六成，大致还有1.5万-2万套房源有待去化。”中原地产首席分析师张大伟直言，北京不同的限竞房项目在去化方面存在着一定差异：25%的项目不愁卖，基本能做到一年清盘;60%的项目顺销，慢慢卖;15%的项目已经基本封盘，很难成交。

现实情况也显示，各家项目销售可谓“几家欢喜几家愁”。

热销项目代表有昌平东小口的奥森ONE以及绿城·奥海明月项目。据悉，奥森ONE项目于11月30日开盘，官方公布8分钟卖了63亿元;绿城·奥海明月一期开盘卖出了1000多套房源，创下了热销50亿元的销售额;此后因销售火爆，接连两次“上新”，11月28日二期开盘，11月29日加推最后三栋楼。

成交冷落的项目，主要分布在竞争“红海化”的大兴，以及位置偏远、配套不尽完善的房山或顺义等区域。代表项目有位于房山良乡的旭辉城，该项目开盘于2018年6月，到今年底将交房，但尚未清盘。

贝壳研究院高级分析师潘浩给北京商报记者的一组数据，也证实了限竞房区域去化“冷热不均”的现状。据贝壳研究院统计数据，2018年以来，在北京限竞房累计供应量在50万平方米以上的区域中，朝阳区及丰台区去化率较高，分别为87%和67%;而房山区和顺义区去化率分别为47%和39%，低于平均水平。

限竞房“末班车”该赶吗

尽管限竞房整体去化不力已几乎成为业内共识，但在不限价地增多、新限价地渐贵等因素刺激下，对于内城部分区位配套优越、产品力较高的限竞房项目而言，购房者“乘势上车”的紧迫性也真实存在。

引发购房者对“购房成本增加、在京置业门槛提升”担忧的，还包括年内上涨的楼面价。第三方统计数据显示，2020年前11月，共成交44宗住宅用地，面积513.7万平方米，同比2019年全年减少约129万平方米，但成交金额却比2019年增长76亿元，比去年全年提高约7%，楼面价同比上涨31.7%，每平方米贵了7366元。

限房价地块供应高峰期已过，眼下限竞房还有多少?优质板块的库存情况又是如何呢? 据北京商报记者不完全统计，截至2020年12月下旬，五环内在售限竞房主要集中在花乡、西红门、旧宫3个地段，包括“花乡三兄弟”——中铁·诺德逸府、春风和院、京投发展·臻御府以及新城·熙红印、龙湖·熙悦宸著5个限竞房项目。从环线位置来看，位于四环外的“花乡三兄弟”，是当前北京在售限竞房中最靠近内环的项目，限定均价为6.77万元/平方米。

五至六环仍是限竞房供给最多的地方，其中尤以南边供应地块最多，东、西则最少。在总价方面，这个区间绝大部分楼盘总价控制在500万元左右，是目前刚需上车的首选，年内部分“首付百万即上车”的限竞房项目，因为“低首付”更是受到了购房者的追捧。

有业内人士指出，广大购房者尤其是刚需群体是否要赶眼下这趟限竞房的“末班车”，还须结合个人需求综合考量、谨慎决策。

一方面，对于当下是刚需但几年内有望转化为改善型置业的购房家庭而言，购买限竞房就要接受此类住房产品的“五年禁售期”，即：限竞房在个人取得不动产权证满五年或缴纳契税满五年后，才允许上市交易。尤其是对于有意购买刚刚启动预售的限竞房的购房者，未来等待房产上市交易的时间显然更长：按照一般进度，两年期房、一年办契税和不动产权证，再等满五年，基本需要八九年时间。

另一方面，业内人士普遍认同，当下北京楼市进入“暖冬”，会对原本有意购买限竞房群体产生“争夺”。数据显示，2020年内除10月外，5月以来北京二手住宅网签量一直保持在1.6万-1.73万套之间。基于此，业内有观点认为，在北京二手房市场的平稳状态仍将在一定时间内延续的预期之下，相比在有限的区域内择优选择在售限竞房，或将有部分购房者选择“踮踮脚”，在地段选项更多、周边配套更为成熟的区域买入二手房。

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