长租公寓监管规范 北京市将建立住房租赁管理服务平台

8月24日，由北京市住建委起草的《北京市住房租赁条例(征求意见稿)》(以下简称“征求意见稿”)，面向社会公开征求意见。征求意见稿共6章81条，对长租公寓监管、租金贷、网络房源发布、群租房等热点问题予以规范。其中提及，北京市将建立住房租赁管理服务平台，租金上涨要调控，并提出将引入资金监管。据悉，征求意见截止时间为2021年9月23日。

将建官方租赁服务平台

征求意见稿提及，要着力规范出租行为，保障租购同权。根据规定，租赁住房应当依法订立住房租赁合同，且订立住房租赁合同前，出租人应当向承租人出示身份证明、不动产权证或其他证明不动产权利归属的合法凭证，配合承租人实地查看房屋，告知房屋装修完成时间。

征求意见稿也明确了四种不得用于出租居住的住房，具体包括：属于违法建设的;经鉴定为危房的;室内装修空气质量不符合有关标准规范的;法律、法规、规章规定的其他情形。值得一提的是，室内装修空气质量不达标，首度被明确列入禁止出租之列。

此外，征求意见稿还提及，北京市将建立住房租赁管理服务平台，出租人应当通过住房租赁管理服务平台网签住房租赁合同，同步完成住房租赁登记备案和出租登记。承租人可以凭备案的租赁合同按照规定申领居住证，并作为依法申请办理积分落户、子女义务教育入学、公积金提取等公共服务事项的凭证。

北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波教授表示，通过全市统一的租赁平台网签租赁合同，相当于给租赁市场提供了一项公共基础设施，出租人不用“一事两跑”，也不用担心个人信息保存在企业的安全性。

单次收租超3个月需纳入监管

去年，长租公寓频频“爆雷”，影响租客权益保障以及住房租赁市场健康发展。此次发布的征求意见稿，对长租公寓在准入门槛、资金监管、贷款限定等方面均做出了规范。

在准入门槛方面，征求意见稿提出，从事住房租赁经营的企业，不仅应当依法办理市场主体登记，取得营业执照，其名称和经营范围均应当包含“住房租赁”相关字样，同时需具备相应的资金、专业人员和管理能力，与从业人员签订劳动合同，并经所在区住房城乡建设主管部门备案。

在资金监管上，以租金收取为例，征求意见稿提出，住房租赁企业向承租人单次收取租金的数额一般不得超过3个月租金总和;超过的，收取的租金应当纳入监管。

在押金收取方面，征求意见稿提出，住房租赁企业向承租人收取的押金数额不得超过1个月租金，并按规定通过第三方专用账户托管。同时，住房租赁合同期满或解除，除抵扣租金、违约金及其他费用外，住房租赁企业应自承租人返还住房后3个工作日内向承租人退还押金和剩余租金。

调控租金上涨过快

就租金上涨过快这一公众反映强烈的问题，征求意见稿明确，北京市建立租金监测和发布机制。根据征求意见稿，在住房租金快速上涨时，住房城乡建设等主管部门可以采取限制住房租赁企业经营房源的租金涨幅、查处哄抬租金行为等措施，调控住房租赁市场。必要时可以实行佣金或租金指导价。

“国家版《住房租赁条例》(征求意见稿)规定，租金上涨过快的，可以采取必要措施进行合理调控。此次北京版《条例》即对必要措施进行了具体化，其中限制了住房租赁企业收房的租金涨幅、查处哄抬租金。这个措施显然是针对当年各大租赁企业竞价收房的约束，防止这些企业在资本的助推下放大市场波动。” 在楼建波看来，住房租赁市场的主体是散户对散户(C2C)，住房租赁企业运营的规模(B2C)占比较小，租金调控的手段少、压力大。此次发布的新政可谓“增加了调控手段”。

不得要求使用租金贷

征求意见稿还对贷款进行了限定。征求意见稿提出，住房租赁企业不得以隐瞒、诱导、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

同时，金融机构在发放租金贷款时，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款额度不得高于住房租赁合同金额，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配，租金贷款只能划入借款人账户。

对于违规企业，征求意见稿也制定了相应的处罚。按照规定，住房租赁企业及从业人员不得有哄抬租金、捆绑消费等扰乱市场秩序的行为;不得渲染、炒作住房租赁市场趋势、价格;不得未按出租人书面委托价格对外发布、展示、推广房源信息等。若出现违规行为，将按照情节轻重给予处罚。

网络平台及时删除虚假信息

针对近年来屡禁不止的互联网信息违规发布等乱象，此次发布的征求意见稿提及，将互联网平台的监管纳入地方性法规。

根据规定，互联网信息发布平台应当依法对申请进入平台发布、展示、推广租赁信息的单位和个人真实有效身份进行审查、登记，建立档案，不得为提供材料不齐全的、被列入经营异常名录或严重违法失信企业名单的、未按规定办理信息卡或使用他人信息卡的从业人员，以及被住房城乡建设等主管部门依法限制发布的单位和个人发布住房租赁信息。

同时，互联网信息发布平台知道或者应当知道信息发布者存在提供虚假材料、虚假信息等违法情形的，应当及时删除、屏蔽相关信息，并向住房城乡建设主管部门报告。若违反上述规定，不仅将被处2万元以上10万元以下罚款，网络信息管理部门也将按照住房城乡建设主管部门的意见暂停其发布展示推广房源。

重申禁止群租房

培育发展住房租赁市场这一内容，也在征求意见稿中被提及。征求意见稿明确，北京市鼓励单位和个人依法出租住房，稳定租赁关系，稳定租金水平;鼓励利用存量非居住土地按规定建设租赁住房，鼓励将低效、闲置的办公、商业、旅(宾)馆、厂房、仓储等非居住房屋建筑按规定改建为租赁住房;鼓励依法利用集体建设用地建设租赁住房。此外，北京市将逐步推行租赁住房和购买住房在享受公共服务上具有同等权利。

值得关注的还有，征求意见稿也对群租房进行了规范。征求意见稿明确，出租住房应按照规划设计的套、间出租，人均使用面积和每个房间居住人数符合相关规定，且住宅的起居室、厨房、卫生间、阳台、储藏室等不得单独出租用于居住。

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