建业地产持续优化融资结构 三道红线有望全绿

分拆中原建业(09982.HK)上市后，建业地产(00832.HK)业绩稳步增长，增幅继续领跑河南房地产行业。

8月18日，“河南王”建业地产股份有限公司(简称“建业地产”)发布上半年财报显示，其上半年营收203.57亿元，同比上升56.4%;期内溢利为10.25亿元，同比上升30.4%;权益持有人应占溢利为7.29亿元，同比上升0.3%。

“手中有粮，心中不慌”。截至2021年6月30日，建业地产拥有土地储备建筑面积约5621万平方米，同比增长6.8%;未来预计总可售货值超2000亿。

2021年下半年，建业将以“由县到省、由近及远”为原则，充分发挥合作方资源、管理半径优势，储备省外意向项目。

同时，建业地产资金链运行情况保持稳定，随着有息负债持续降低，长短债结构不断优化，建业地产有望至2023年实现三道红线全面“返绿”。

业绩稳增，领跑河南房地产市场

今年5月，建业地产董事局主席胡葆森，将建业地产旗下的代建板块中原建业分拆上市，成为建业系第四个上市平台。

2021年上半年，建业地产在经营上持续突破，保持了稳步增长。其中销售金额达到310.5亿元，复合增长达6.0%，同比增长3.5%;销售面积405.2万平方米，复合增长2.9%，同比增长9.9%，成为河南区域房地产市场内销售金额与销售面积的“双料冠军”。按合同销售金额计算，建业地产2021年上半年在河南省市场占有率为7.3%。

作为一家综合性房地产开发企业，建业地产收入结构多元化。物业销售是最主要的收入来源，为194.18亿元，同比增加57%;物业租赁收入为0.92亿元，同比增59.6%;酒店经营收入为1.66亿元，同比增79%;另有一部分收入来自轻资产项目的营运管理服务(分拆中原建业之前)，共计收入5.66亿元。

随着旅游市场的回暖，建业地产的文旅酒店业务收入也得以大幅提升。建业华谊兄弟电影小镇项目于2021年上半年的游客量与营业额同比去年大幅提升，并赢得良好的市场口碑，实现经济效益与品牌效益双丰收。截至2021年6月30日，接待游客116万人次，营业收入近1.24亿元。

从行业来看，建业地产2021年上半年业绩亦跻身行业前列。在观点指数研究院发布的《2021中国房地产卓越100榜》中，建业地产位列第41位。

不过，从盈利能力指标来看，上半年建业地产的毛利率为17.9%，较2020年同期的23.7%下跌5.8个百分点;整体物业销售毛利率由去年同期的21.1%下降至本期的15.7%;净利润率为5.0%，较2020年同期的6.0%，下跌了1.0个百分点。

对于毛利率的下滑，建业地产方面指出，一是由于部分城市采用销售去库存策略刺激各项目销售，收窄整体销售提价空间;二是去年疫情期间打折销售物业项目陆续在本期交付结转。

深耕河南，加速省外土储外扩

在全国扩张策略中，胡葆森以河南省会郑州为圆心划出了半径500公里的覆盖范围，称之为“大中原区”，即“距离郑州约500公里的广阔区域，覆盖河南、湖北、陕西、山西、河北、安徽、江苏及山东等8个省份”。

在“扩大根据地，服务大中原”思想指引下，上半年，建业地产通过招拍挂和股权合作等多种方式获取土地约236.7万平方米，新增储备建筑面积约663.3万平方米。

从发布的年中业绩看，建业的大中原战略已有所成效。数据显示，今年上半年，中原建业已在116个市县开展业务，其中包括河南省的99个市县和新疆、海南、陕西、山西、安徽、河北6省和自治区的17个市县。

随着河南省省内竞争加剧、建业地产增速下滑的局面下，胡葆森在“建业系”的版图中分出中原建业，以轻资产业务为主打，坚定了加快“走出去”的战略。

从上半年“走出去”的情况来看，中原建业新签约的52个代建项目中，省外项目有9个，新增合约建筑面积92.86万平方米，占总新增合约面积的16%;与此同时，中原建业河南省内项目的收入为5.96亿元，增长26.5%，占比总收入93.9%，较去年同期下降4个百分点，而河南省外的项目营收则为3863.4万元，同比增长了307.8%。

截至2021年6月30日，建业地产拥有土地储备建筑面积约5621万平方米，同比增长6.8%;未来预计总可售货值超2000亿。

债务优化，三道红线有望全绿

通过持续优化融资结构，降低杠杆水平，建业地产资金链运行情况保持稳定。截至2021年6月30日，建业地产有息负债余额较2020年末下降9.6%;一年内到期的有息负债占比约为30.1%，与2020年末的48.7%相比大幅降低。建业地产有息负债占总资产的比例为17.5%，较2020年末实现下降。

资金方面，截至2021年中期，集团总现金为人民币164.8亿元，融资成本维持在7.6%。建业地产于2021年上半年成功发行4.6亿美元优先票据，也显示了资本市场对建业的信心。

“三道红线”方面，建业地产净负债率为92.6%，剔除预收款的资产负债比87.2%，现金短债比为1.9倍，仅有一项略超阈值，维持“黄色”档。

建业地产管理层表示，在持稳定销售收益、合理规划及优化各类支出的情况下，建业将保持规模、利润的有效平衡，持续优化财务指标、降低负债，争取至2023年实现“三道红线”全面“返绿”。

此外，建业地产一直重视对投资者的现金回报，中报拟派发中期股息每股14.75港仙(相当于每股人民币12.27分)，较去年同期每股11.00港仙上升34.1%。

值得一提的是，公司融资成本有所上升。2021年上半年，建业地产融资成本7.6%，较2020年底增加了0.5个百分点;较去年同比增长25.75%至4.64亿元。(长江商报记者赵洁)

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