进一步规范商品住房销售 北京商品房热销项目须公证摇号

“其实硬装与交房不一致的情况现在越来越少了，更多的是现场配置。”某十强房企京北片区营销总直言，尽管为了规避交房风险，在硬装方面，越来越多的开发商已经对样板间落实了“交付一致”的标准，矛盾存在于软装的视觉差距，与家具等设施的缩尺寸带来的体验差别。规划：晾晒“偷面积”

7月8日，北京市住建委发布《关于进一步规范商品住房销售行为(征求意见稿)》，面向社会公开征求意见。征求意见稿明确，交付样板间的装修装饰标准应与预售方案中所列的清单内容保持一致、与购房合同约定的交付标准保持一致、与项目实际交房状况保持一致。对于热销项目，开发商应采取公证摇号方式。

装修：样板间“所见即所得”

总的来看，征求意见稿从规范设置交付样板间、规范商品住房销售推广、落实交付前房屋质量查验制度、压实开发企业主体责任四个部分，明确规范方向和落实任务，而且还明确列出不同程度违法违规行为的处罚处理办法。

在规范设置交付样板间方面，征求意见稿提及，开发企业在申请办理预售许可时，应按出让合同、挂牌文件中约定的装修装饰标准(全装修、高标准建设方案)，在预售方案中列出使用的主要材料、设施、设备清单，并标明名称、品牌、型号、材质、施工工艺等信息，主材产品可在同一档次提供1-3个产品目录。实际装修装饰标准高于出让合同、挂牌文件约定标准的，应按实际建设标准在预售方案中列出相应事项。

另一方面，征求意见稿还强调，销售过程中，因设计变更导致交付样板间与实际交房状况不符的，应在交付样板间和工艺样板区内增设设计变更前后的实体对比展示内容。

此外，征求意见稿还明确提出商品住房销售行为的“三一致”和“一不得”：即交付样板间的装修装饰标准应与预售方案中所列的清单内容保持一致、与购房合同约定的交付标准保持一致、与项目实际交房状况保持一致，不得增加交付标准以外的其他装饰和设施。

“其实硬装与交房不一致的情况现在越来越少了，更多的是现场配置。”某十强房企京北片区营销总直言，尽管为了规避交房风险，在硬装方面，越来越多的开发商已经对样板间落实了“交付一致”的标准，矛盾存在于软装的视觉差距，与家具等设施的缩尺寸带来的体验差别。

规划：晾晒“偷面积”

“偷面积”在房地产行业一直属于“不可说的秘密”。在外界看来，开发商“偷面积”主要是为了增加项目卖点，算是给业主的一种“福利”。现实中，大部分地产项目为吸引购房者、促进去化，也常常打出“高赠送”“超高得房率”的宣传口号。在此次发布的征集意见稿中，对于开发商“偷面积”的问题也设置了对应的规范方法。

征求意见稿明确，开发企业应按《北京市住房和城乡建设委员会关于规范售楼场所信息公示和加强销售人员管理有关问题的通知》(京建交〔2009〕533号)规定公示的相关证件和资料外，还应在销售现场显著位置公示经审图机构审查合格的分层平面图和立面图。

值得一提的是，为了保障购房人权益，方便购房人更全面地了解所购楼盘的真实情况，征求意见稿还明确要求开发商须在售楼处准确全面公示项目不利因素。

根据征求意见稿，开发企业在按照有关规定公示相关证件和资料外，还应在销售现场显著位置，公示项目内外可能对合同订立以及房屋价格的确定有重大影响的情况，尤其是噪音、烟尘、污染、辐射、隐私、通风、采光、装修等不利因素。不利因素公示应准确、全面。

“可以说，新规出台的目的，主要是为了避免出现开发商销售过程中存在‘货不对板’‘严重减配’等欺瞒消费者的行为。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪指出，比如在设置交付样本间方面，明确规定装修标准，提出“三个一致”的要求，这是将每个实施步骤公开透明化，对于以往开发商的“偷面积”等行为起到了一定的遏制作用。

交付：落实质量查验

让购房者宽心的，还有征集意见稿特别提出的落实交付前房屋质量查验制度。

具体来看，征求意见稿明确，在确保安全的前提下，企业应在竣工验收前开展不少于2次的“工地开放日”，组织购房人进入工程现场了解项目实地情况，对购房人提出的意见或建议，企业应维修整改并反馈购房人。鼓励通过在线视频向购房人实时展示施工进度。

此外，在房屋竣工验收合格后交付使用前，开发企业除应按《北京市住房和城乡建设委员会关于对新建住宅交付使用前实施房屋质量查验的通知》(京建法〔2018〕17号)有关规定，组织购房人对房屋施工质量进行查验外，还应组织购房人对预售方案中所列的装修质量标准进行查验。

值得关注的，还有征求意见稿对热销项目的销售首次提出公证摇号的要求。

根据规定，如项目出现登记意向客户超过批准销售房源3倍的热销情况，开发商应采取公证摇号的方式，优先面向符合本市限购政策的本市无房家庭、属地居民家庭、周边单位职工家庭销售。

一系列规范政策之下，各类违法违规销售行为也将被重罚。

根据征求意见稿，在签订《商品房销售合同》时，销售人员应将配建公租房情况、不利因素等明确告知购房人，由购房人进行书面确认。若销售人员未将不利因素告知购房人并由购房人进行书面确认的，市、区住建主管部门将责令开发企业限期整改，整改期间暂停项目网签。

此外，严禁销售人员虚假不实宣传、严禁误导客户处置占有公共部位、严禁宣传周边未建设的公共服务设施、严禁渲染紧张氛围促销。若涉嫌虚假宣传和宣传周边未建设的公共服务设施、渲染紧张氛围促销的，一经查实，将责令限期整改并移送市场监管部门。

监管：纳入政府办事清单

从官方层面的表态中，可见北京对于规范商品房销售行为的重视。

“今年5月，北京市首批30宗住宅用地集中出让，各地块均明确了未来建设的最低标准，其中8宗地块还通过评标确定了高标准建设方案。”北京市住建委相关负责人表示，这些项目上市时，为避免出现此类情况，进一步规范商品住房销售行为，在今年“学党史、办实事”活动中，市住建委将解决此类问题纳入办事清单。

“北京公布征求意见的目的，还是为了维护市场秩序，引导房企供应高品质产品。”谈及北京市出台商品房销售新规的目的，同策研究院高级分析师李霄霄向北京商报记者表示，近几年在严格的楼市调控下，房价上涨趋势放缓，房企前期竞得的高价地项目，通过减配、降低品质的方式取得利润，使得近年来供应的高价地项目的品质确实存在一定下滑。此外，近期密集出现房企资金链紧张，夸大项目、隐瞒不利因素来加快销售的情况，更加加剧了市场对产品品质的担忧，相关部门对维护购房者权益的问题也愈发重视起来。

关荣雪也表示，整体而言，北京市此次发布的商品房销售新规，全面明确地规范了新建商品住房销售行为及主体人的相应责任，对于购房者来说是一个利好消息，可有效提高购房质量，降低“上当风险”。另外，对于今年集中出让的地块来说，未来项目上市后的建筑水平也有了一定的保障，进一步规范了房企销售行为。

“从全国来看，引导房企供应高品质商品房的政策此前已出现了相关脉络。比如本次双集中供地中，北京要求土拍触发限制后进入‘竞高标准商品住宅建设方案’，苏州在6月份印发《苏州市住宅品质提升设计指引(试行)》的通知，杭州、成都在土拍环节设计引入‘竞地价、竞/定品质’的要求。” 李霄霄分析认为，未来关于进一步规范商品住房销售行为的政策可能会集中出现，并形成一套完备的政策体系。

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