天津城市版图不断扩张 新兴商圈和社区商圈逐渐崭露头角

购物中心崛起，传统百货正面临一个尴尬的局面。天津城市版图不断扩张，新兴商圈和社区商圈逐渐崭露头角。

传统百货业尴尬局面

上世纪初，老天津卫演绎着一个个商业传奇，劝业场、滨江商厦、百货大楼、中原公司齐聚滨江道、和平路商圈。

鼎盛时期的滨江道不仅有滨江商厦和中原公司，还有戏院、华清池、鸭子楼、交通饭店。1928年开业的劝业场是当时华北地区规模最大的百货商场。它们重塑了滨江道，也见证了天津商业的1.0时代。

时移世易，四大百货公司虽传承下来，但辉煌逐渐衰退。70后80后肯定记得，当年和平路十字街口的万达广场，那是万达的第一代产品，通过与沃尔玛等大型主题店建立的战略合作，创立的订单式商业模式曾风光无限。

作为中国商业最发达的城市之一，天津自然成了国内外大集团最看好的试炼场。这也是天津2.0商业时代。

国际商场、伊势丹、津汇广场、新世界百货、凯旋门百货……不同业态的商业实体店，在重新包装后轮番上场，只不过楼起楼又塌都成时代的过往。

2019年，华润集团接手了当年的银河购物中心;一商集团成为天津第13家国企混改成功的市管国有企业;星巴克臻选天津首家旗舰店闯进小洋楼，抢占了当年富商政要云集的浙江兴业银行地盘;仁恒置地对外宣布要携手伊势丹，打造天津首家仁恒置地广场;2020年，突如其来的新冠疫情，经济停摆，但商业线上线下深度融合，直播带货更是成为一抹亮色。

去年，天津市和平区、河西区等多个区利用支付宝、美团等平台发放总额超过6000万元的消费券，二季度天津百货零售、ShoppingMall、家居建材等消费领域，通过线上线下联动，激活了消费市场。此外，天津市对在天猫商城、京东商城、苏宁易购、国美商城开设品牌旗舰店或专卖店的，在平台使用年费、交易佣金等方面给予相应的资金补助，同时支持利用抖音短视频营销渠道、发展“直播带货”等新型营销模式成绩显著。

子在川上曰：逝者如斯夫，不舍昼夜。岁月之河，就像天津海河的潮起潮落，但零售的核心一直都是人、货、场。

社区商业抢占市场

“以家为圆心，半径1—3公里画圆”是天津人民日常生活主要消费半径。

梁媛更愿意在晚饭后去家门口水上公园附近的鲁能城逛一圈。每天晚上8点左右，地下京东7FRESH生鲜超市一些牛奶、蔬菜、三明治会打折。如果手机端购买，显示还是原价。而在线下购买，她会耐心等工作人员贴上打折标签。扫荡半价熟食、蔬菜和水果成为梁媛生活中不可或缺的环节。

“最后1公里需求”已成为津城社区商业发展的核心。据研究报告称，国外社区商业模式显示，在人均GDP超过3000美元之后，社区商业所占消费零售总额的比例可达60%，而目前我国社区商业仅占消费零售总额的30%左右。

近年来，随着天津城市外扩，环城四区也成为热门的置业居住板块。

友谊南路延长线地处梅江和大寺交界，新梅江、老梅江和西青经济技术开发区的众多大型社区已发展多年，永旺梦乐城和梅江万象城就坐落于此，可辐射周边2公里范围十几万人，满足周边社区消费生活。

作为一个社区型大型购物中心，永旺梦乐城和万象城相连接着，购物中心的母婴用品、儿童亲子娱乐、早教培训机构和餐饮业态占整体商业布局一半以上。“接地气”又被需要是社区商业稳步发展的核心。

线上改变商业模式

疫情关闭了用户进入线下百货店的大门。去年2月，天津百货业整体大门紧闭，销售量直线下降。也正是这场疫情，推动天津商圈从线下往线上发展。

天津海信广场变化最大，国际化妆品牌最先引入直播。商场一层化妆品专柜专门设立一个直播团队工作室。在海信广场微信小程序平台上，会不定时举办限时折扣、秒杀活动，偶尔也有明星来到品牌的现场助阵。

上个月的一次直播，Sisley、SKII等多个国际品牌产品，直播持续近5个小时，吸引了上万人观看。有会员表示，直播线上平台非常方便，我们有海信会员微信群，群里定期发布品牌直播时间，线上购买折扣多，赠品丰富，还顺丰到家。

一位柜姐跟新金融记者表示，除了品牌的专场直播，商场有时还会有走播，他们拿着三脚架、手机、补光灯流转于各个柜台。

与其他普通主播带货不同的是，会员在海信广场直播间，通过小程序、微信群里购买产品，除了享有赠品，消费者能收到小票并能享受柜台积分。正品、性价比高正是部分消费者看中商场走播线上的亮点。

上下游产业脱困复苏

近两年，大部分商场也不再一味地依靠打折促销来吸引消费者，重塑消费场景、户外市集和打造大IP也成为了新商圈趋势。

新金融记者在周末晚间走进智慧山、先农大院、和悦汇等户外商圈，琳琅满目的小摊位不乏售卖原创手作、小吃、饮品等商家。同期，还有些小型音乐会、戏剧派对举行。

去年底，智慧山成为天津唯一一家国家级文化产业示范园。品牌中心负责人魏衫总经理向新金融记者介绍，智慧山今年将策划多场大型文化活动，以满足人们对文化活动的需求。同时1.5万平米“那山书店”计划在年底前建成。届时“那山书店”也将成为天津新文化地标。

疫情下智慧山也受到一定冲击，园区内的写字楼企业或多或少都受到了疫情带来的影响，而以优质文化活动为特色的智慧山也受到了疫情带来的诸多限制。这周末，智慧山“那山市集”将迎来第20期主题市集，主题是“好喫”咖啡，将会有来自上海、北京、苏州、西安等全国十多个城市的头部精品咖啡品牌，以及天津本土最具人气的精品咖啡品牌，共计100家以上的咖啡商家参与，是一次超大规模市集。

天气转暖，智慧山还将陆续推出多场大型主题市集，5月举办第二届“那山生活节”，6支乐队在智慧山地标建筑山丘广场带来四天的户外专场演出，还会上演默剧、脱口秀，以及智慧山自有品牌minitalk和展览;7月份举办“精酿的夏天3.0”精酿啤酒主题市集;8月则是复古潮流主题的“宇宙中心派对3.0”市集;除此之外还有“邻里夜市”和“秋野巡游记”等不同类型的主题市集。

这是疫情时代商业复业、复市、回暖发展的趋势。户外天然空气能够免去或减轻消费者长时间置身于大型室内封闭环境及中央空调公共卫生的担忧。商圈在各类活动中带动消费者的热情，对于市场上下游产业脱困复苏也起到一定作用。

滨城与津城双发展

一步一个7-11，两步一个罗森。在便利店遍布天津市内各社区商圈后，除了外来品牌，还有便利蜂、快客、京东便利店、苏宁小店等国产品牌。

清晨在滨海新区一商务写字楼区罗森超市内，记者看到一大早前来购买早餐和咖啡的白领鱼贯而入，店员也忙得团团转。“以前我每天出门前要带齐早餐和午餐，那时候周边空旷，想要出去买吃的要开车至少2公里，现在商业街区逐渐完善，24小时便利店公司楼下就是，不远处还有即将开业的K11Select购物艺术中心，滨海新区的商业配套越来越齐全了。”正在便利店购买早餐的公司白领向新金融记者介绍。

的确，今年，“津城”与“滨城”将发展双城商业格局，滨海新区将建设万达广场、爱琴海购物公园、吾悦广场，引入全国第二家K11Select购物艺术中心，覆盖中新生态城、大港、开发区等多个人口集中居住区域，届时滨海新区商业配套能力显著增强，国际性海滨城市魅力显著提升。而中新生态城爱琴海购物公园，未来不仅仅是一座综合商业购物中心，还将是一座欧陆风情地中海装修风格的大型“公园”。

35家商业蓄势待发

目前，新金融记者从天津市商务局了解到，“十四五”时期，天津将确定再建超5万平米商场达35座，累计投资金额超过200亿元。

改造提升闲置商业载体60万平米，新增商业面积400万平米。预计新增各类首店、主题店、旗舰店等品牌超5000家，创造就业岗位5万多个。

今年是疫情防控常态化下商业地产项目稳健释放的一年。天津将有14家商场开业，新增商业面积150万平米，包括爱琴海购物公园中新生态城店、蓟州店、东丽店，万达广场东丽店、蓟州店、大港店，新城吾悦广场滨海新区店、宁河店，K11Select购物艺术中心，尚河城中街商业广场，滨海金隅嘉品Mall，仁恒伊势丹，津悦城，季景天地。

五年看头年，头年看首季。

截止到目前，14家今年开业的商场中，9家商场已完成基础施工，正在进行内部装修和商户入驻，6家确定了开业时间，招商率超过70%，实现了“十四五”时期，头年一季度开门红。

万达商管集团的大港、东丽、蓟州万达广场已与海底捞、贤合庄、滔搏运动等众多品牌签约。天津翡翠大道万科目前宣布已签约NBA乐园—天津城市运动中心、华润LIFE、麦当劳等连锁品牌。

另外，新金融记者从东丽万达广场了解到，目前引入了多家国际快时尚、国际连锁商超、PRIME巨幕影院、大型亲子乐园、知名连锁餐饮等245家品牌。

河西区津悦城作为天津地铁换乘重要的交通枢纽，4000平米的保龄球馆正在进行开业前期准备，首家市区海洋馆也正在筹备建设中。

另外，西青区将投资300亿元建设中北新城市中心、张家窝社会山、梅江会展中心、赛达星悦中心、精武西悦城、南站奥特莱斯购物中心等商业板块。

津南区以建设国家会展中心为核心，串接辛庄苑片区，整合新华城市广场、小站练兵园等13个商业旅游设施，形成“一街、二线、四体、两市”的综合消费娱乐商圈。

北辰区建设淮东路商业综合体、星河COCOPark、宜兴埠特色街区。

同时，新建成的35家商场有29家位于市内六区以外的区域，填补了蓟州、宁河、静海、宝坻等区域缺乏大型购物中心的空白。大港万达广场、蓟州万达广场、宁河吾悦广场作为辖区首个大型购物中心，促进天津远郊区域、环城区域商圈发展。

截止到2025年，天津还将建成天津和平万象城、静海万达广场、华侨城运河水街、宜兴埠老街、万科广场天津张家窝项目及宝坻项目、龙湖梅江天街、南站奥特莱斯商业中心、滨海山姆会员店、东丽山姆会员店、现代城购物中心等多个商业综合体。

天津商业的3.0、4.0时代已经到来。　(文中受访者为化名)

标签： 天津 城市版图 新兴商圈 社区商圈