天天亮点！难啃的园区存量时代，靠什么突出重围？

随着市场重心的变化，产业园区的发展可谓是风起云涌。

【资料图】

在如今大力推动科技创新发展的大背景下，越来越多的科创企业涌入市场的同时，对产业园区的需求也在不断升级。以往传统的运营模式无法满足当下战略性新产业的发展诉求，近几年一直被市场炒得火热的产业运营，成了无数资本方、园区持有者、运营商们的狂热追捧对象。

彼时，产业运营的内卷已经进入白热化阶段。

Part.01

“高周转”模式转型成必然

产业园区引领发展新风向

中国经济的快速腾飞，一定离不开产业地产行业的大力助推。产业园区作为各区域产业发展的温床，不仅承担着国内大中小型企业在当地深耕发展的重任，更是区域经济高速发展，实现GDP增长的加速器。

产业园区逐渐成为政府的“心头肉”，各项优惠政策、丰厚补贴也都朝着产业地产倾斜，在区域开发浪潮推动下，产业地产就此按上了发展快捷键，园区数量呈现出爆发式的增长，一座座园区开始在中华大地上拔地而起。

可是，物极必反。

短短几年，产业地产在大面积开发的同时，大面积空置的情况比比皆是。同行之间的内卷更是到了“丧心病狂”的程度，当市场供大于求时，多个招商团队为了引进一家龙头公司而争得头破血流的“盛况”也越来越常见。

不顾后果的疯狂开发，大面积的园区空置，也造成了我国大批量土地资源的严重浪费。

随着近几年经济的不断下行，以往“高周转、高杠杆”的发展模式更是难以为继。一边是规模化复制道路频频亮起的红灯，一边是大量园区项目的滞销，产业地产的经营收入常常出现负反馈困局，更甚者直接出现了滑铁卢式下跌。

每一个信号都深深刺痛着地产人的神经，园区不再是财务报表上疯狂跳转的数字，而成为了一座座冰冷的钢筋水泥。以往粗放式的发展经营模式，让绝大部分缺乏成熟产业运营能力和给力招商团队的园区陷入了发展的死胡同。

为了稳定局面，助推产业经济发展第二春，“三道红线、分批供地、租赁比例控制”等一系列政策的出台，给了无数开发商当头一棒，在调控主基调的不断发酵下，规模化扩张道路严重受阻，拿地的难度也在不断增加。

大量存量资产亟需盘活，区域经济发展亟需注入新活力，粗放式的发展经营模式已经无法满足当下经济发展需求，精细化发展之路成为产业园区再次发力的首要选择。但是，再次唤醒园区发展第二春仍然是一条任重道远的路。

Part.02

短视企业陷入死胡同

最终只是昙花一现

在从业的这些年里，也和形形色色的园区开发商打过不少交道，不管是现在已经在产业地产行业占领市场高地的龙头公司，又或是被巨大市场吸引刚进入产业园区领域的初创公司，他们之间或多或少存在着一些共性问题需要被解决。

一味的追求规模化扩张成为绝大部分园区都会出现的发展误区。仗着自己有强大的重资产实力为依托，又或者背靠强大的政府资源为突破口，不仅在本区域内疯狂扩张，还在全国各地可以辐射到的范围进行大面积涉猎。

还是本着“高周转”模式下一套图包打天下的逻辑，想着只要辐射面积足够广，资本之手伸得足够长，凭借着三寸不烂之舌拿到土地就可以万事大吉了，可是现在坐等韭菜送钱上门的时代早已经一去不复返了。

这样的盲目扩张，收获的也只是由于经营不善留下的大批园区存量和低效资产而已。

同区域园区在招商引资上也势必会引发一场“恶战”。为了有更多筹码吸引企业入驻，园区之间互相“拼价格、拼优惠、拼政策”成了常态。长此以往，将会形成一发不可收拾的恶性循环，最终造成两败俱伤的局面。

不仅不利于园区的可持续发展，发展迭代的寿命也会在一次次恶性竞争中大大缩短。当园区间的合作可能性被削弱，区域整体的水平和发展潜力也会在一定程度上受到限制，区域资源分散，难以形成有效集聚，资源内耗成了园区不可避免的宿命。

从现在的园区格局可以看出，除了长三角、珠三角等产业园区需求量大的区域可以勉强维持温饱之外，在北方进行规模化扩张的园区，甚至出现了负增长的尴尬境地。

规模化扩张之后，也会引发一系列的连锁反应。

绝大部分园区的主要资金来源是股东，当园区进行大规模扩张时，大量的资金势必会压在一座座升起的钢筋水泥之下，在如今园区十分内卷的情况下，想要突出重围实现高周转完全是天方夜谭，资金链断裂也只是时间问题而已。

还有一些“不讲武德”的园区一如既往追求的“短、平、快”发展模式，对品质、形象等词汇视而不见，始终将数量凌驾于质量之上，对同区域的园区将会产生十分巨大的冲击。

但是，当我们把时间线拉长，那些只顾眼前利益的园区迟早会被自己拍死在沙滩上。

Part.03

产业运营大热

全方位助力产业园区发展

不遵循市场发展规律的园区到头来只是自取灭亡。

大量的园区存量资产，越来越多的资本涌入，产业地产领域成了当下炙手可热的新发展路径，以往只顾盲目开发的园区也开始积极探索“事业第二春”，一直备受热捧的产业运营成为了发展助推剂。

但是，产业运营并不是灵丹妙药，想要做好产业运营也绝非一蹴而就的易事。

现在市场上绝大部分园区由于缺乏产业运营理念，好好的园区被运营成四不像，企业没有招进来几个，区域经济也没有发展的苗头。那些拿到地之后只顾着哼哧哼哧埋头苦干，没有用心打磨自己产业运营能力的园区，最后也只能是两眼一模黑。

特别是在如今大力推动科技创新发展的大背景下，当大量科创企业涌入市场，它们对园区的要求自然也水涨船高，依靠以往“代理招商+物业服务”的运营模式已经远远无法满足它们当下的发展需求。

所以，拥有专业成熟的产业运营能力成了园区的必修课。随着企业对园区的要求越来越高，产业运营依旧是一块难啃的骨头。

想要做好产业运营，就必须深入园区的全生命周期，从前期的产业定位、规划等流程，中期的产业导入、招商等环节，后期的产业链构建、产业生态完善等维度去深度链接园区全方位发展路径。

前期的产业定位更是重中之重。在选定发展区域的前期就应该做好充分的调研，结合自身发展情况、政府政策、产业发展规律、当地限制性因素等四个维度确定好产业发展方向，再根据产业方向确定好产业发展的空间和时序。

在中期产业导入时期，一个成熟的产业运营团队则需要建立出一套完善的信息管理系统，包括招商管理、定价管理、销售铺排、客户接待、最后成交等所有流程，这些看似琐碎的日常工作，都需要产业运营团队从每一处细节出发，洞察产业发展的每一步需求，以大数据为指引，立足于招商服务体系，实现精准招商。

规模有限的园区在招商方面则更需要精准把控，不仅要对潜在客户进行精准定位、精准客群分析、精准规划设计、精准政策投放、精准营销推广、招商体系建设，还要利用最少的人，最低的成本，以大数据手段实现项目的快速去化。

生态链招商也是当下非常热门的招商途径，主要通过项目定位拓展的方式寻找目标客户，这也是为什么很多项目会在招商之初花大力气请进一家龙头企业作为定海神针的重要原因，以此来吸引相应的上下游企业入驻。

其实可以发现，产业运营并不是单向的流程化产品，它需要的是深入园区的每一个发展环节中去，以最细致、专业、成熟的全方位流程，服务于园区的全生命周期，实现新一轮发展的更多可能性。

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