万亿级别园区存量市场，谁来救？

随着不动产私募基金、公募REITs市场的放开，优质的园区项目以及拥有产业运营能力的团队或企业成为了越来越多金融机构的重点关注对象。有了金融化退出渠道，产业园区行业也成为了资本方追逐的热门投资对象，可以大量收购成熟产业园区，通过公募或私募形式完成退出，又或是收购有潜力的园区项目，通过专业机构的产业运营实现园区资产升值，最后完成金融化退出。

与此同时，在存量资产盘活的政策推动下，原先做实业的国央企、地方城投手里都握着大量的工业用地、产业园区存量资产亟需盘活。

(资料图)

这时，是否拥有可以将园区项目运营起来的专业产业运营能力就至关重要。但是，现在金融机构、过去从事实业的国央企都缺乏产业运营能力，身为园区持有者的他们想要资产升值、盘活手中的园区资产，都需要借助专业产业运营团队的力量。

产业运营诉求不断提升，但目前轻资产运营还是主要以“代理招商”和“二房东模式”为主，解决园区的招商问题，专业的产业运营团队屈指可数，盈利模式也存在相当大的问题，让轻资产发展之路仍任重道远，还有很多问题需要被解决。

Part.01

轻资产发展困境

1、产业运营能力缺乏，团队发展遇瓶颈

园区行业中针对轻资产运营流传着这样一种说法，“干得好会被赶走、干不好更会被赶走”。

虽然现在轻资产运营、产业运营的话题炒得火热，但以“短、平、快”著称的“代理招商”“二房东模式”依然是市场的主流，主要负责产业园区的招商和初级物业服务工作，为当地政府或国有企业解决短期内的税收指标、产业引入指标等问题。

这样传统的运营模式始终缺乏产业运营的核心能力，导致轻资产运营商与产业客户之间的粘性很弱，可替换性很高。

等你哼哧哼哧干个一两年，企业招得差不多了，GDP涨了，税收到位了，终于到了可以稳定收入的时候，你的价值却彻底到了头，让你直接卷铺盖走人，再找个便宜物业成了园区方的常规操作。当然，如果项目所在地政府关系过硬那就另当别论。

“短、平、快”的招商模式确实为地方政府和国有企业解决了短期诉求，但是却解决不了金融机构对于资产升值的愿望，一味追求“短、平、快”，只会毁了园区资产的未来发展潜力和价值。

随时被赶走的风险，不稳定的合作关系、微薄的服务费、无法实现资产增值，让招商工作成了园区运营里面最累、最难、且最卷的工作，这也是为什么市场上很少有企业愿意来做轻资产运营的原因。

2、滚动开发问题严峻，盈利模式现危机

承接几个园区项目就去组建相应数量的团队，项目负责人则从本部的核心团队中抽取一部分出来，重新组建新的项目团队，再去招聘下面的成员。

由于，现在的轻资产运营盈利模式主要还是以服务费和赚取园区项目的租金差为主，营业收入与轻资产园区运营数量直接挂钩，想要继续扩大规模提高营业收入，势必需要接更多轻资产项目和组建新的项目团队。

随着项目团队数量的增加，骨干成员被不断稀释，很容易出现团队核心能力被拆分的情况。项目与项目之间的情况可能相差十万八千里，团队成员之间的能力也无法保证高度统一，再加上产业类型的差异，区域营商环境的区别，真正到了所有环节需要亲自操刀上阵的时候，很容易导致园区最终呈现的效果参差不齐，严重影响运营团队的成功率。

另一方面，也将导致严重的团队成员流失问题。绝大部分有运营经验和能力的团队或个人，要么选择脱离企业的束缚，自己单干去创业；要么就是去甲方的重资产企业发展，相比于重资产团队的高额提成，轻资产运营能拿到手的钱实在是杯水车薪。

一边是核心能力的拆分，一边是运营成员的流失，也势必会让轻资产运营模式始终很难形成一个标准化体系，导致很多轻资产运营团队在实际运营过程中遇到大量棘手的问题。

Part.02

轻资产未来趋势

趋势1：金融化退出助力产业运营

公募REITs和不动产私募基金放开之后，不仅为产业园区提供了一条金融化退出之路，还打开了产业园区交易市场，盘活了园区资产交易。

传统房地产、商业地产的资产价值主要看的是区位和产品，而产业园区则是在区位和产品的基础上，还要考虑园区的产业发展情况。

因此，通过产业运营提高园区的价值，受到了以金融机构、城投公司为代表的产业园区持有者们的关注。为了提升资产价值和盘活存量，他们对拥有成熟经验的轻资产运营团队产生了强烈诉求。

能否将园区项目做起来，将直接决定园区的资产价值。

因为“代理招商”和“二房东模式”的传统运营模式存在着很多问题，导致市场上专业产业运营团队屈指可数，如今市场处于供小于求的状态，但又有大量的重资产持有者需要通过产业运营实现资产升值。当产业运营核心能力被认可后，也让轻资产运营团队在议价能力有了更多主导权。

以往轻资产团队的盈利模式只是单纯赚取服务费或者租金差，而现在有产业运营能力的轻资产运营公司可以直接得到资本方的注资，也可以直接和资本方、城投公司合作，让收益直接与园区资产增值挂钩，解决轻资产运营的盈利性问题。

产业运营带来的收入将十分可观，轻资产运营团队可以赚取更多收益，也让他们有动力去做好更多的园区项目。

趋势2：提升产业运营能力，打磨轻资产高阶玩法

随着园区估值逻辑的改变和产业的变化，企业对园区的要求越来越高，重资产持有者们对产业运营的诉求也在不断提升，这也给园区运营商们提出了更多的挑战。现在产业园区不像以往的房地产和商业地产，看区位、看产品，现在更关注产业园区是否具备多维度产业运营服务能力。

产业运营服务是软实力。

成熟产业运营服务能力不仅可以增加与产业企业的粘性，减少随时卷铺盖走人的风险，还能通过运营服务增加收入来源，并且通过产业运营可以提升园区的资产价值，实现园区持有者资产升值的愿望。

大家提及比较多的产业投资孵化就是产业运营中的重要一环。

但是，就目前的市场情况来看，绝大部分企业还没有单独做产业投资的能力。因为产业投资的发展周期长，且对运营产业的熟悉度、资金实力、产业集聚度及区位成熟程度都有极高的要求。大部分的运营商会选择与外部的投资机构合作，成立产业投资基金，填补产业投资的空缺。如今能够在产业投资孵化领域独挑大梁的，张江集团是最知名的代表。

产业投资是未来轻资产运营板块中核心的一环，产业投资+产业运营服务做配合，可以进一步提升产业打造的能力与效率，走出了一条不一样的产业运营发展之路。当产业运营方拥有专业投资能力时，也将吸引更多优质企业的入驻，不仅能够推动原有园区企业不断成长，还能在企业不断扩张中赚取更多的产业投资收益。

专业产业运营能力与成熟产业投资能力强势联合，能够保证产业投资孵化的结果，把握企业后期的发展动向。

投后服务的全方位切入产业运营的每一项服务中，不只是解决企业日常运作需求，而是根据每个企业做定制化方案，帮助企业解决核心诉求。

趋势3：轻重资产加速分离，专业运营团队顺势而生

近年来，房地产模式红利逐渐消失在大众视野中，重资产园区运营商的规模化扩张之路也受到了严重的阻碍，纷纷放慢了向外拓展的脚步，在经济形势下行压力下，拥有大量团队成员的重资产园区运营商不得不开拓轻资产业务，来缓解来自人员和成本的压力。但传统的项目制团队运营模式下，团队核心能力被不断稀释，最终导致园区呈现的效果参差不齐。

如今已经有一批企业发现了这一问题，并加速从过去单纯提及轻重结合，开展轻资产业务到如今走上轻重分离之路。成立开发、运营两个单独的部门或是分公司，真正让专业的人来做专业的事，在运营板块由专业运营团队，统筹负责企业所有的重资产、轻资产运营工作。随着业务扩张，只需要持续为运营团队配置相关人员。

核心团队负责所有项目的轻资产运营，能在一定程度上保证每一个项目的运营实力接近，即使有产业、区域、类型的不同，当运营结果不一样时，运营最终呈现的效果一定是相似的。

但是，并不是所有的重资产公司都能在产业运营方面做得出色，能够真正做到轻重分离的产业园区运营商依旧是少数，只有本身拥有产业运营能力的企业才能做到真正的轻重分离。绝大部分重资产园区运营商未来可能继续深耕重资产开发，产业运营部分则是交给专业的轻资产团队来做。

当轻资产运营的核心问题得到解决后，加上市场上资本方、国央企、城投公司等园区持有者庞大的产业运营诉求，仅靠少数完成轻重分离的龙头园区运营商来做，肯定是不现实的。

当做轻重分离的龙头企业无法覆盖那么多轻资产诉求时，就会自然涌现出更多的纯轻资产运营团队。

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