这种房地产，垮了

今年以来，大城市的商业地产行情并不景气，尤其是写字楼，出现空置率和租金双重承压。购物中心得益于餐饮业的爆发式增长，止跌企稳。究其原因，商业地产的不景气是租户需求萎缩和市场供给过剩导致的。为了留下租户，大城市采用了租金优惠、加大渠道、放宽日常管制等措施。而在写字楼的背后，是全球经济下行的现状，未来也不容乐观。

商业地产两大业态，遭遇下行危机

(资料图)

房地产分为两种：销售型的住宅地产、租赁型的商业地产。

住宅地产具有高杠杆和高周转的特性，且事关人民生活水平，在政策调控下，最近两年下行较快。

商业地产的现金流稳定，受政策的干扰较小，但在消费复苏不及预期的影响下，仍然出现下行的趋势。

商业地产分为两大业态，写字楼和购物中心。前者反映了 B 端企业的活跃情况，后者反映了 C 端居民的消费情况。

然而，今年以来这两类业态的租赁经营状况未见明显复苏。

首先是写字楼市场，空置率持续上升，租金有所下行。

根据仲量联行监测的 40 城写字楼市场数据，今年二季度，七成城市的写字楼市场指数下探，而指数上涨的城市涨幅较小。

其中，20 个重点城市的租金环比降幅在 0.3% — 2.6% 之间，降幅环比扩大；写字楼的空置率也环比增加。

一线城市写字楼空置率再度上涨。今年二季度，北上广深的写字楼空置率分别为 18.3%、18.6%、17.5%、24.5%。均出现不同幅度的上涨。

其中，北京的空置率达到近 13 年来的新高，广州的空置率为历史最高水平。

一线城市写字楼的租金环比下跌。今年二季度，北上广深的写字楼市场租金分别环比下跌 1.5%、0.8%、0.6% 和 0.9%，同比来看跌幅则更大。

写字楼市场还有一个专业指标——净吸纳量（新租面积 + 扩租面积 - 退租面积），主要用于衡量市场对于写字楼的需求。

北京的吸纳量长期为正，可是目前已连续三个季度出现负的吸纳量。今年上半年，北京的净吸纳量为 -1.67 万平方米。这是北京有统计以来首次出现半年吸纳量累计为负值的情况。

上海、广州和深圳的写字楼市场需求有所复苏，二季度的净吸纳量为正，但仍在较低水平。

其次是购物中心板块，从数据上看有企稳复苏的迹象，但细究起来，是得益于餐饮类业态的爆发式增长，后续增长动力恐怕不足。

北京购物中心的租金水平止跌企稳，核心商圈于二季度环比微升 0.1%，但当前的租金水平距离 2021 年仍有 5% 的差距。

上海购物中心的净吸纳量由负转正，今年上半年合计为 14 万平方米，空置率环比下降但同比上升，租金水平则同环比均下降。

广州购物中心的空置率连续四个季度上升之后，回落至 7%。

在这些弱复苏的数据背后，是餐饮在拉动。

今年上半年，北上广深购物中心新开业的业态中，接近半数是餐饮业，而其他业态的租户却持续缩店和关店。

这一现象与全国社会消费品零售总额的结构性增长如出一辙。

今年 6 月，全国社会消费品零售总额同比增长 3.1%。其中，餐饮收入同比增速 16.1%，而商品零售的增速仅为 1.7%。

总的来说，今年的购物中心还有餐饮业一枝独秀，而写字楼面临几乎全行业租户都在退租、缩租的压力。

无论是写字楼还是购物中心，商业地产租赁市场的提振，核心在于宏观经济的修复预期、企业对未来的信心预期，以及消费者就业和收入的提高。

写字楼供过于求，购物中心流失客户

一线城市写字楼空置率大幅上升，最直接的原因主要是很多企业开始收缩战线，导致对写字楼的需求明显下降，尤其是互联网企业。

过去，互联网企业是写字楼市场出手最阔绰的金主。但随着行业红利见顶，叠加反垄断治理，互联网企业从快速扩张转为降本增效。

而随着公司业务和人员优化整合之后，互联网企业对于办公场所的需求也就快速萎缩。

在北京，字节跳动、微软和爱奇艺等企业都选择从中关村退租，美团也从望京地区提前退租了 3 万平方米。目前，中关村和望京地区的空置率已明显高于北京的平均水平。

在深圳，腾讯公司受经济下行压力加剧，消费增长放缓等因素影响，提前退租了朗科大厦。

另一方面，需求大幅萎缩的同时，写字楼的供应却没有同步减少，甚至还有可能继续增加，这无疑会让写字楼市场的空置率继续上升。

长期以来，土地出让端在出让住宅土地时，需要搭配商业地块，因此商业地产的存量市场早已是供应过剩了。

如果按照国家统计局的最新数据来计算总待售面积和单月销售面积的存销比，那么住宅地产的比值为 2.84，而商业地产的比值高达 16.86。

这意味着商业地产的存量消化压力远远超过住宅地产。

北京方面，近 18 个月以来甲级写字楼市场呈现出供过于求的走势，市场承压有增无减。

今年上半年，北京的写字楼新增供应体量已与 2022 年全年相当，下半年还有近 50 万平方米新增供应入市。

上海方面，目前拥有国内最大的甲级写字楼存量，面积达到 1600 万平方米。

今年下半年，上海写字楼市场还有约 95 万平方米的新增供应入市，该供应量是近十年来的最高水平。

写字楼市场空置率越来越高，会带来什么样的影响呢？

首先，将会拖累全社会固定资产投资。

今年前 5 月，我国固定资产投资同比增长只有 4%，在三大投资主力当中，基建和制造业都实现了正增长，而房地产投资负增长 7.2%。

而在房地产投资当中，办公楼的投资增速下降了 6%。

如果未来写字楼的空置率继续上升，相应的投资增速还会继续放慢，拖累房地产的整体投资增速。

其次，还会给购物中心带来一定冲击。

在北上广深，高档写字楼里金领和白领们的强大购买力，成为周边购物中心最重要的支撑。

例如，北京 CBD 的周围，仅仅是 SKP 和国贸这两大商圈，年销售就均超过了 200 亿元，比伦敦哈罗德百货的营业额还高。

但是，如果顶级写字楼的空置率不断上升，周围的商圈也会受到影响。

有关数据显示，今年北京的主要写字楼区域，压力最大的就是中关村和 CBD 区域，今年二季度，CBD 的租金平均下降超过 5%。

当顶级写字楼的空置率越来越高，最富消费能力的人群纷纷离开，对周围商圈而言，也就意味着购买力的流失。

商业地产变买方市场，卖方出招留下租户

在需求萎缩和供给过剩的情况下，写字楼和购物中心变成了 " 租户市场 "。

业主方为了维持出租率，不得不通过各种手段提高产品竞争力和运营能力，力图吸引并留住租户。

首先，在租赁成本方面给予优惠。

北京的写字楼业主为争取租户，直接在合同中降低租金，或通过增加免租期来间接降低租金成本。

此外，有业主保留此前租户的遗留装修来降低成本，有业主甚至向租户提供定制装修来增加自身竞争力。

上海的购物中心为争取租户，开启了 " 纯扣模式 "。

" 纯扣 " 指的是运营商或业主方以租户每月营业额为基准，按比例收取浮动租金。

这意味着运营商或业主方需要为租户共担部分经营风险。

通常是 ZARA、优衣库等大型快消品牌因租赁面积较大而可能采用纯扣模式，其他品牌一般都是收取固定租金。

今年以来，上海的部分购物中心运营商开始向其他小型租户推出纯扣模式，让利吸引租户入驻或留下。

其次，在渠道方面加大佣金力度。

在过去，北京写字楼市场比较火热的时候，业主方支付给代理商的佣金普遍是一个月净有效租金。

如果代理商能招到 " 世界 500 强 "" 独角兽公司 " 等优质租户，佣金才可能多至近两个月净有效租金

但是在当下，代理费已普遍达到两到三个月的净有效租金。

不仅是北京，上海的写字楼市场的佣金水平也普遍是两个月的净有效租金，较以前有增加。

而且，上海的业主方在佣金支付方面更加积极了。以前是到起租日才支付中介佣金，现在是招租合同签订、租户保证金一到就支付佣金。

除了以上措施之外，近期地方政府也开始对商业地产项目放松管制。

北京以往对商业地产项目外摆、集市的管理十分严格，今年以来对此类管制有所放宽。

2023 年 1 月，北京市发改委、商务局联合印发《清理隐性壁垒优化消费营商环境实施方案》。

该方案指出，加快规范商圈广告、外摆、展示、促销等事项办理流程和标准，制定实施商圈外摆经营管理规则，在重点商圈组织开展外摆试点。

上海也对商业项目的管控有所放宽。例如，一些老旧综合体的存量改造、外立面翻修等动作，企业向政府报规报建的耗时有明显缩短。

对商业项目的外摆管制也有所松动，在不影响周边居民生活的基础上可以外摆，且无需报备多个部门。

总结来看，一线城市希望通过租金优惠、加大渠道、放松管制等措施留下租户。

其效果而言，购物中心面向 C 端居民，受到宏观层面的消费提振，或有所上行。

然而，写字楼面向 B 端企业，难以受到促进消费的直接提振，其需求仍然一蹶不振，而租金优惠也只是短期策略。

写字楼市场萎缩本质上是企业对未来投资的信心不足。运营商、业主方如何让利，也是治标不治本。

写字楼背后的全球经济寒意

写字楼市场下行的背后，是全球经济下行带来的企业困境。

目前互联网等行业企业仍在收缩整合，国企、央企的扩张策略趋于保守，民营企业更是在下行市场中淘汰出清，新的投融资需求与商业循环尚未成势。

中金固收的观点认为，当前国内经济的主要拖累因素是房地产，尽管近期房地产政策调整使得市场预期有所改善，但是房地产政策放松力度相对有限，房地产市场复苏可能仍然较慢。

市场寒意不仅仅是在中国内地，连美国和中国香港都出现了类似的情况，甚至更加糟糕。

美国方面，疫情引发的远程办公趋势逐渐明显，写字楼市场陷入螺旋下降。

波士顿咨询公司的数据显示，美国写字楼的空置率有所上升。平均而言，美国办公楼空置率由 12% 升至 17%，利用率由 70% 大幅下降至 42%。

进一步的，租户长租和续租的意愿不强烈。疫情前，企业租赁写字楼的平均租期为 5 至 10 年，但现在大多数租约都不满 5 年，并且大批到期租约可能不再续签。

除了远程办公，美联储加息也成为了美国写字楼市场恶化的原因之一。

在美联储加息之前，美国实施了长达两年的接近零利率的超低利率政策，在这个过程中埋下了不少雷点。

在信贷收缩之后，美国银行业成为第一个暴雷的，而商业地产很可能是第二个。

天风证券报告，美国银行业是商业地产抵押贷款的主要持有人，截至 2022 年底，美国商业地产的抵押贷款规模为 3.6 万亿美元。

中国香港方面，当下香港的写字楼空置率为 14.7%，核心地区的空置率更是突破 25%，而曼哈顿和新加坡的空置率分别为 12.5% 和 4.6%。

作为国际金融中心的香港，写字楼空置率明显高于其他大城市，主要原因在于香港写字楼 80% 是租给金融行业的，而经济下行周期已经带来了金融行业的衰退。

这一点从金融裁员中可见一斑。据媒体报道，摩根士丹利将裁 7% 亚太区的员工，摩根大通裁了 30 个，高盛在亚洲裁减逾 30 个投行职位，其他公司如德银、渣打、法巴已部分搬迁到较便宜的地区。

无论是中国还是美国，写字楼市场的下跌，是经济衰退和办公方式转变所造成的结果，未来也不容乐观。

麦肯锡近日发布的一份针对办公空间的调查报告显示，在中位情景下，到 2030 年全球办公空间需求或将下降 13%，伦敦、纽约、巴黎等 9 大城市的写字楼价值保守估计可能蒸发 8000 亿美元。

麦肯锡也提出了相应的解决措施。

一方面，可以考虑商业地产的混合性用途开发，尽量避免建立以单一办公地产为主的社区，而是容纳办公、住宅和零售空间的多样化组合。

研究表明，在疫情中混合社区比单一类型的商业地产受到的影响更小。

另一方面，还可以根据客户偏好建造通用的 " 多样用途 " 建筑，其设计、基础设施和科技可以轻松改造以适应不同的用途。

总而言之，为了应对下行的挑战，写字楼的开发应具备多样性和灵活性，以提高自身的抗风险能力。

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