园区升级的路径

美国城市规划理论家刘易斯·芒福德(Lewis Murnford)在《城市发展史》中强调：「城市的主要功能是化力为形，化能量为文化，化腐朽为活生生的艺术形象，化有机的生命繁衍为社会创新」。但他同时也表示，「如果城市的增长无法被控制，那么城市终将毁灭」。

【资料图】

作为产业发展的主平台、主阵地，这两年，产业园区行业深陷「内卷」之中。上有领导主抓、政策加持的高新区、经开区；下有档次超高，内部设施设备技术先进的5A写字楼，想从这片红海中脱颖而出，转型提升势在必行。

随着新型城镇化的推进，传统园区积累的结构性问题逐渐暴露。

第一，「产」与「城」的割裂

在传统城市规划中，工业生产与商业区、生活区相对独立，企业聚集在一起，形成了一个具有明确边界的共同体。但随着城镇化的加速推进，生产与生活的边界变得模糊，传统工业区相对封闭的状态已无法满足企业员工的多层次需求。

第二，空间布局「碎片化」

过去「摊大饼」式的发展模式和粗放的土地管理让城市发展过度依赖土地经济，而忽视了质的提升。产业定位不清、功能布局混乱、空间布局碎片化问题十分突出；另一方面，由于没有形成规模效应，不仅分散了土地、资金，加大了管理难度，也降低了园区应有的集聚和规模效益以及资源的集约利用度，阻碍了地区经济发展。

第三，「千园一面」现象严重

在政绩的驱使下，很多园区只注重短期开发，忽视远期建设；只注重企业数量，忽视产业连接，为了争项目，可以不计成本、压价招商、无序竞争，致使引进的企业大同小异，毫无产业特色。同质化的竞争不仅造成资源浪费，更削弱了园区间相互合作、功能互补的可能性，制约了区域整体水平与发展潜力。

第四，原有规划与新时期发展现状不符

政府规划是一种「静态的远景蓝图」，是基于当时的社会经济条件对未来做出的一种远景规划。但现实中社会发展是不断变化的，很多原来规划的产业正面临市场竞争与技术迭代的压力，濒临出局，亟需进行调整优化。

第五，管理制度不适应市场化改革大势

在改革开放初期，产业园区在「集权体制下」取得了无与伦比的成功。但在市场化进程推进与大环境的冲击下，过去赖以生存的体制优势遭遇天花板，很多时候，行政力量还会成为园区发展的绊脚石，一定程度上抑制了园区发展潜能的释放。

第六，产业层次偏低

各园区虽有产业发展规划，但在引进项目时一般不会严格按规划实施，或仅仅是简单的企业在地理空间（产业聚集并不是指同类型的企业扎堆，而是指产业协同发展）集聚。导致园区企业间关联度不高、产业特色不突出、产业发展缺乏整体合力。

第七，园区产品滞后于企业需求

过去，几乎所有园区产品、尤其是厂房产品都像是一个模子印出来的，不看名字几乎无法区分差别在哪里。而如今随着社会审美的提高，那些外观平庸、设施陈旧、管理松散的园区已无法得到企业的青睐。

产业园区升级的路径

由于园区能级高低不一，其更新目标与路径也不同。为了方便讨论，笔者根据园区大小、功能的不同，把园区分成城市片区、高新区/经开区、工业园、科技园/写字楼四类。

一、城市片区：扩区提质，能级提升

城市片区更新主要包括三方面的内容。

第一，企业集聚

近几年，国家在构建产业集群、打造产业生态上持续发力。而产业集聚需要园区来承载，政府需以高标准谋划一批园区平台，以平台为支撑，完善配套政策，统筹土地、资金、能耗等要素资源，推动项目向园区集中，产业向园区集群。

具体举措包括：

1、实施退城进园

退城进园是优化城市空间布局，推动产业升级和集聚发展的关键举措。把区域内分散的企业向园区集中，一方面便于操盘者统筹利用资源，形成产业合力；另一方面，依托政府平台完善的政策环境、金融环境、产业环境、功能配套，能为企业提供专业的研发环境与产业服务，帮助企业降本增效，从而快速壮大产业集群；此外，考虑到城市中存在大量闲置低效用地，推进企业退城进园，也有利于盘活存量资产，缓解土地指标紧张对产业发展的束缚。

2、推进园区整合

过去，在粗放式经济增长的大背景下，各地政府筹建了大量的开发区和区、县、乡镇产业园，这些园区规模小、层次低，分散化、同质化、低水平运作等问题十分突出，已无法适应新时代企业发展的需求。政府应按相对集中连片和功能耦合联动的原则，以高能级园区（如国家级、省级高新区/经开区）为主体，向下整合，省级以下园区，发展较好的，可转为专业型园区，其余均撤销并入省级园区。

第二，提升园区能级

随着城镇化进程的加快，园区被赋予了更多行政职能，在「准政府」的管理模式下，管委会的开发功能、经济功能和创新功能往往被淹没在繁杂的行政和社会事务中。

对此，笔者建议：

1、提升园区管委会行政级别，高度授权，赋予其同级人民政府的审批权限；重点园区一把手由党政主要领导（省、市委常委）兼任，实行链长制的，由对应产业的产业链「链长」兼任。

2、赋予园区高度自主的经济管理权限，实行「单设金库、独立运行、自求平衡」的财政体制。如四川宜宾高新区党工委、管委会作为市委、市政府派出机构，建立一级财政，设立独立国库。市财政局全力支持高新区建库工作，派专人协助高新区申报开立国库，建立工作日报告制度。

3、推动园区机构改革，剥离园区社会事务，管委会机构设置和人员编制高度精简；引入「管委会+公司」体制，从政策上支持公司进行资源整合与产业整合，引导公司从顶层设计和运营模式上创新；管委会通过园区规划、资源配置、政策引导、项目实施等各种方式与公司强强联合，推动产业集聚发展。

4、授予园区产业准入、人才引进、资源调配相关决策权；在不违反国家政策、不违背市场规律的前提下，赋予园区自主制定政策的权力。

第三，混合功能布局

传统同质化的集聚布局已无法满足企业的多元化需求，现代城市设计更追求「城市群+产业园区」的融合互通。在这个过程中，通过微更新、微改造等手段，让城市的标志性景观与产业空间相融合，使城市资源在园区中得到更充分的渗透。例如苏州在高架桥下空间打造「园林式」绿化景观，通过把「园林」外移到公共空间，打造了处处皆景、城在园中的城市生态空间。

二、高新区/经开区

高新区/经开区是地方经济发展的核心区域。以往，高新区/经开区的建设更加关注产业的集聚，忽略了生活与生产、生态的融合；在新的时代背景下，高新区/经开区应着重向功能更融合、产业更聚焦的「产业社区」转变。

「产业社区是以产业为基础，融入城市生活等功能，产业要素与城市协同发展的新型产业集聚区的新型概念，它相对于传统产业园区来说，打破了地理边界，空间更开放、企业生态更多元、社群交流更活跃。」

第一，优化产业结构

高新区/经开区都有规划的主导产业，但这些产业的颗粒度太大，在实际招商中很容易变成「这个应该也算」「包装一下也没问题」「先招进来再说」，导致原有规划流于形式。而产业社区区别于一般的产业园，更加注重培育产学研一体化的产业生态。因此，就高新区/经开区而言，应当在各功能园区做大做强的基础上，突出主导产业，并围绕相关产业进行针对性招引与配置资源，通过产业之间、园区之间的关联组合，推动已有产业的提档升级，带动区域产业经济结构转变。

第二，优化功能布局

良好的生活配套与生态环境是产业社区不可或缺的一环，也是吸引人才、集聚产业、提高园区层次的必备条件，操盘者应聚焦园区商住、产业、景观等业态融合共生，统筹做好生产、生活、生态空间布局，包括合理布局商业、文化、休闲场所；推进学校、医院、公园、养老服务等项目规划建设；加强对生态系统、湖泊河流的保护利用，打通高新区/经开区与城区的串联通道，满足企业和人才的高品质生活需求。

第三，搭建创新服务平台

通过提供支撑服务，建立技术转移、科技孵化、公共试验、高峰论坛等创新价值链；引进技术转移、知识产权、检验检测等科技服务机构，为企业提供产学研转化与技术支持服务；依托园区企业建立公共服务平台，为入园企业与大院名校、科研机构之间搭建桥梁；建立园区博士后工作站、院士工作站等高端人才平台，为企业解决人才难题；引进创业天使投资基金及各类创业联盟，为创业企业提供外部资源支持；发起设立产业联盟、校友联盟、产业创新联盟等，加强企业与外部的联系。

三、工业园区

工业园区提升是城市更新的重要内容，也是工业遗产保护与利用的重要途径。随着城镇化的推进，许多市中心的老旧工业厂房已经不能适应新的经济发展需求，也需要对其进行改造提升，赋予其新的功能和活力。

工业园区升级途径包括：

1、总体提升改造

厂房更新主要有两种方式，一种是基于原有空间进行更新改造，核心在于保留原有建筑的文化价值，延续历史脉络；另一种是对整个园区进行重新规划、拆除重建。两者对比，后一种模式投入大、耗时长。但无论哪一种，都要算好投入产出账，既要解决总体平衡问题，也要解决开发过程中的现金流平衡问题。

2、绿色低碳转型

工业生产一直是我国碳排放的主要领域，其中大部分工业又集中在工业园区，因此，园区低碳化改造势在必行。对园区能源利用进行总体规划，通过优化产业结构、交通配套、能源管理、园区综合管理、碳交易平台等措施，把园区打造成为零碳园区、低碳园区。

3、增设生活配套

根据工业企业员工的刚需进行配套，打造宿舍、食堂、餐饮、休闲娱乐等设施。

4、产业组织创新

充分利用原有产业资源，包括企业的产品研发系统、检验检测设备、数控设备等，搭建产业服务平台。

5、土地变性

如今科技创新日趋重要，一些原有工业用地已不再适合新的产业定位，有条件的园区，可向政府申请将普通工业用地调整为新型产业用地（M0）、研发总部用地、或土地混合使用等方式，将旧工业区升级为新型产业园，使之符合新兴业态的研发办公需求。

四、科技园区/写字楼

科技园区/写字楼改造是老城区面临的现实问题。

1、业态调整，更新为主题园区

生老病死是世间万物的规律，每个产业都有生命周期，都要经历从成长到成熟、最后走向衰亡的过程。十年前制定的产业规划，只能代表当时的技术方向。如今科技的进步速度呈指数增长，可能公元前800年都不会有太大的科技变化，现在20年就已经翻天覆地了。

对此，园区应进一步聚焦产业内容、产业环节，将普适性的通用业态调整为更符合目标企业需求的专业产业空间，以主题园区的形式，实现主导产业更高效的发展。

2、建筑主体改造，提升外在颜值

随着时代的发展，写字楼的标准也日益提高，主城区的大多数写字楼因建筑时间久远，渐渐不能适应现代化商务的硬件需求。通过改造，提升园区的产品力，进而提高经济效益；此外，有些涉及移交 / 转让 / 资产证券化的园区，通过二次改造能够提升园区的保值率 / 收益率，进而增加收入。当然，与工业园区改造一样，科技园区改造必须做好测算，确保改造是有价值的、能赚钱的。

商务楼宇的颜值提升，具体包括路面修缮 / 拓宽、外立面改造（外立面改造分全部拆除和覆盖两种，根据实际情况选择）、屋顶改造（独栋房顶、小高层露台等，可以改造成为空中花园；超高层可增添户外展示功能）、标准层改造（比如打掉吊顶增加层高、打掉隔断、打掉多余的柱子、管线等）、门窗、地毯更换、水电重铺（更改部分不合理的水电走线）、破损修复、墙面、漆面重新粉刷等等。

3、设施设备升级，降低非必要能耗

除了形象落伍，老园区还面临着一个重要问题——设备老化。

一方面，这些老旧设备能耗高、维保频繁，导致运营成本增加；另外，由于年久失修，设备可能偶发失灵甚至直接罢工，给企业增添许多不必要的麻烦；况且，现如今电子产品更新速度极快，很多新功能、新技术都是老旧设备所不具备的。改造的设备主要包括中央空调系统、电梯、灯具、洁具，以及数字化设备的应用等。

4、商业配套优化，提升人才幸福感

园区发展需要人才，宜居宜业的环境是留住人才的关键。通过完善商业配套体系，让园区具备高品质的工作生活配套设施。

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