自如再传IPO 港股长租公寓第一股将花落谁家？

今年3月，自如最早4月递表的传言最终没有落地。数月过后，7月27日资本市场再次传出消息，长租公寓运营商自如最快将于第三季度正式向港交所递交招股说明书。

(相关资料图)

长租公寓行业虽已过了最火热的投资阶段，但至今却未有一家企业成功登陆港交所，以致自如的IPO进程备受关注。

甚至有市场认识预言，该公司可能将成为港股长租公寓第一股。

值得注意的是，长租赛道中的另一家企业魔方公寓早在去年9月26日、今年4月28日两次向港交所递交招股书，只是如今未有进一步消息。

自如与魔方谁能抢先登陆港交所仍是未知数，而可以肯定的是，“第一家”必定有着标志性意义，也将为后来者提供更多参考价值。

不过对于投资者而言，企业的经营与财务表现等可能才是最具说服力的指标，也是未来是否长线投入的依据。

再传IPO

作为目前国内长租公寓头部企业，自如的IPO进展一向受人关注，成功与否将影响一众同行信心。

7月27日，资本市场传出消息，长租公寓运营商自如最快将于第三季度正式向港交所递交招股说明书，IPO团队可能包括中信证券、高盛、摩根士丹利等。

上次相似消息则指，自如考虑最早在4月IPO，计划筹资约10亿美元，最快在今年上市。

对于两次消息，自如给出的回应如出一辙，表示“不予置评”。

其实关于IPO，自如肯定早有考量，CEO熊林就曾在2019年对外表示：“IPO就像把自己的成果拿出来，让更多人的去评判，未来这些人要和你共享利益同时也要共担风险。因此只有自如的各项指标表现得更好、只有自如的品质与服务更好，才会去考虑IPO。”

经过十多年发展的自如，如今已稳坐长租公寓第一把交椅，上市消息频传，是否意味着熊林所说的各项指标都已达到要求？又或者另有原因？

据了解，自如于2011年10月脱胎于链家内部，2016年6月开始脱离链家独立发展，至今已经走过12年。

相比其他长租公寓品牌，自如的产品线更多更全面。公开资料显示，自如分散式产品包括了自如友家、自如整租、心舍、曼舍、业主直租等，集中式租住产品则包括自如寓、自如驿、自如里等。

此外，自如还为社会提供保洁、搬家、维修等生活服务产品。

其中，分散式公寓可以说是自如最初区别于其他公寓品牌的特征之一，因为这些房源数量庞大，却有着过于分散、质量参差不齐等特点，也让企业的服务半径加大、人员成本相对较高。

脱胎于中介体系的自如，做分散式公寓显然更有优势，这与其在供给端的房源积累有关。

官网显示，自如目前已布局10座城市，服务近50万业主、500万自如客、管理房源超100万间。在一众同行当中，目前在管房源量规模第一，当中主营产品为分散式公寓。

拥有规模的同时，保证入住率水平才能提供收入支撑。

天风证券2022年年中研报提到，根据自如研究院数据，自如分散式房源主要城市入住率均超95%，集中式租赁产品自如寓和自如里9成项目呈满租状态。

自如另一个与同行明显不同之处，是推出了“增益租”模式。

2021年3月上线的“增益租”，浅显而言，即自如提供装修，业主付费，这可以将原来承担的装修费用转化为收入，也更符合熊林“各项指标表现得更好”的思路。

同时，给业主承诺保底收益，租金浮盈二者分摊，把自如创造的价值摆在台面上，让业主为透明有质量的服务付费。

ICCRA住房租赁研究院院长赵然点评，通过“把出租和装修拆开来做”，住房租赁企业可以变轻，以专业服务和平台流量为业主带来增值，实际上是完全等同于酒店行业成熟的“委托管理”模式。

一位熟悉自如的人士曾向观点新媒体表示：“增益租”装修部分的收入带来了可观的现金流，“现在装修让业主掏钱，实际一个业主相当于两个客户，一是买了装修，二是像先前的业主委托。”

天风证券研究则认为，非持有的分散式长租盈利更加考验运营和盈利的回正。“3年回本”上述人士引用熊林说法，远快于先前盈利平衡点5年回本（天风证券数据）。

“第一股”花落谁家？

通过“增益租”，自如似乎找到了盈利回正更快的一条有效办法。

但值得注意的是，按目前装修服务条款，业主可以选择一次性付清，或者分摊到每月租金中，装修费用或许要延迟结转，要想快速扩张同样压力不小，这也让上市动作被解读为自如对资金渴求的表现。

另有报道认为，自如寻求上市“解渴”，还因为至今已有3年未获取新的融资。在此前披露的最后一轮融资中，自如投后估值已达66亿美元。

事实上，要想扩张抢占市场，资金始终是关键因素，因而在自如上市消息频传之时，另一家长租公寓品牌——魔方公寓，早在去年9月26日、今年4月28日两次向港交所递交招股书。

据观点新媒体报道，集中式长租公寓运营商魔方生活服务于2022年9月26日首次向港交所递交招股书，在失效后又于今年4月28日再次递交，摩根士丹利、建银国际为联席保荐人。

有业内人士曾分析，招股书失效是正常机制，不代表IPO失败，也不代表港交所对公司资质有负面意见，而公司在3个月内补充最新的财务数据和资料后就可以继续上市。

有别于自如“分散式”公寓龙头的特点，魔方生活目前在独立集中式长租公寓运营商中排名第一。

据招股书显示，魔方生活最早于2009年在南京发展集中式长租公寓业务。截至2022年12月31日，有76245套在营公寓、覆盖全国25座城市，门店数量达388个。

魔方生活运营租赁公寓的模式分为两种，直营模式及加盟管理和第三方托管模式。当中，直营公寓数目由2020年12月31日的31881套增长至2022年12月31日的50833套，复合年增长率为26.3%；加盟管理和第三方托管公寓数目于同期由7149套增至25412套，复合年增长率为88.5%。

直营模式下，魔方生活服务整租或租赁整栋楼宇的一部分，并对租赁物业进行管理和运营；在加盟管理和第三方托管模式下，则以自有品牌或相关委托方的品牌管理和运营加盟公寓，收入主要来自向加盟商及委托方收取的初始一次性费用，及根据加盟管理和第三方托管公寓总收入百分比持续收取的管理服务费。

2020-2022年间，魔方生活服务营收呈现稳健发展态势，分别为9.49亿元、14.71亿元和17.14亿元。

净利润则受市场影响，2020-2022年分别为-2.3亿元、3.02亿元、-2.47亿元。2022年主要由于受到运营所在的主要城市（尤其是上海，而截至2022年12月31日在上海运营的公寓有30053套）反复爆发新冠疫情的影响。

毛利则由2020年和2021年的7.86亿元及12.67亿元增加至截止2022年12月31日的14.70亿元，毛利润复合增长率为36.74%。

对比两家企业，分别站在了“分散式”与“集中式”顶端，盈利前景也给出了各自不错的数字，可谓各有秋千。

此前，青客宣告破产清算、蛋壳纽交所摘牌，如今大家更关注港交所将吸引哪个长租公寓企业。

若从目前的可见进度看，魔方生活服务显然更有可能成为港股长租公寓第一股，但资本市场变化莫测，一切还未有定数。

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