砸40亿保证金、举牌6次无果 东方雨虹浇不灭的拿地梦

以价格为门槛、摇号为手段的北京土拍市场，让越来越多的“外行者”跃跃欲试。截至7月26日，北京7月土拍落下帷幕，北京商报记者统计发现，除一众老熟人外，还出现了广安置业、山西保景汇、扬州华鹏、太原萃丰以及东方雨虹等一批新面孔。其中，“防水一哥”东方雨虹在短短两个月的时间里连续报名6宗地块竞拍，起拍价合计212.05亿元，仅保证金一项，便合计高达42.6亿元。虽然一再强调“没有参与房地产开发的想法”，但对于一个年经营性现金流仅为6.54亿元的防水企业来说，如此执迷尚不多见。

(资料图片)

热衷“摇号”地块

记者统计发现，截至目前，2023年北京已成功出让29宗宅地，成交金额约830个小目标。不同于其他城市的“资质门槛”，北京年内的土拍更多的以价格+摇号作为出让方式，这也引发了新的拿地趋势，“外行者”入局便是其中之一。

以“防水一哥”东方雨虹为例，从顺义新城2宗地块，到海淀双新2宗地块，再到经开区X47R1地块、昌平沙河高教园0002地块，东方雨虹所参与的都是近期热门地块的竞拍，多少要拼点“手气”。

作为建筑防水龙头，东方雨虹的“跨界”行为也引发了市场关注。参与北京顺义2宗地块的竞拍后，曾有投资者在深交所互动易上问询“公司是否对涉足房地产业务有兴趣”，得到的回复是“公司不涉及房地产开发业务，公司致力于新型建筑防水材料的研发、生产、销售和防水工程施工业务领域，持续打造成为卓越的建筑建材系统服务商”。

但此后不久，东方雨虹携手海门海泰再战北京土拍，报名参与海淀双新村2宗地块的竞拍。

记者梳理发现，截至目前，东方雨虹于年内共参与到6宗北京宅地的竞拍，其中3宗是与海门海泰联合报名，起拍价合计212.05亿元，保证金合计42.6亿元。

对于多次参与北京土拍，记者也与东方雨虹方面取得联系，东方雨虹证券部工作人员回应称“没有参与房地产开发的想法”，但并没给出为什么会在短短2个月里扎堆举牌热门地块。

北京土拍市场的新面孔，也似乎带着一些运气加持，如福建雄旺、石家庄创世纪、中皋置业等，东方雨虹虽然目前还未能有所斩获，但2个月时间内6次参与北京热门地块竞拍，却不像其声称的“没有参与房地产开发的想法”。

马甲or亲自下场

东方雨虹是中国防水行业龙头企业，其定位为“优质建筑建材系统服务商”，并因参与“水立方”、“鸟巢”、奥运村等众多国家重点工程而一度声名鹊起。但在房地产开发领域，东方雨虹尚属新人。

查阅过往，东方雨虹在房地产开发业务方面的布局并不多。公开资料显示，在2020年8月，东方雨虹联手中国奥园在广州市增城区中新镇拿下一宗宅地，总代价约8亿元。后该地块项目为奥园中新城市天地，意欲打造20万平方米的城市商业综合体暨总部经济基地和高档住宅。

随着奥园债务危机的爆发，双方项目合作成立的广州奥虹置业有限公司也被多次列为“被执行人”。据媒体此前报道，“奥园中新城市天地的商业部分已经暂停开发建设，如今重点在住宅部分的保交楼，因开发贷原因抵押银行而暂无法网签的部分底商已经开启商铺置换流程”。

据悉，2021年7月开盘的奥园中新城市天地，目前还在售卖中，楼盘均价约2.1万元/平方米。

2021年4月，东方雨虹通过旗下全资子公司广州东方雨虹置业以约1.12亿元的价格拿下广州花都区的一宗商住地块。今年6月7日，该地块项目东方雨虹国际绿色建筑建材中心举行开工奠基仪式，计划建设成集甲级写字楼、高端居住、金融服务、科研、休闲和餐饮等多功能生态于一体的城市综合体，总投资3亿元。

8亿元、1.12亿元……从过往拿地“经验”来看，东方雨虹拿地特点为总价低、规模小，但参与到北京的6次热门地块竞拍却一改之前风格。

对于东方雨虹的积极参与拿地却又一再强调“没有参与房地产开发的想法”，有业内分析师提出一个猜测：“东方雨虹的业务线涉房很深，与多家大型房企有合作，是否在为房企做支撑，增加摇号概率？”

而在地产分析师严跃进看来，房企马甲之外，东方雨虹积极参与北京土拍或是“另有图谋”。从地块质地来看，东方雨虹参与的都是北京的热门地块，未来即便自己不进行主力开发，也具备了与房企谈判的资格，能更好争取项目防水等业务的承接。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则表示，随着房地产市场下行，北京等一线城市的价值感凸显，热门地块更具备确定性，因此也不排除东方雨虹趁机扩展业务版图“亲自下场”的想法。

“兜里”的钱越来越少

从企业的经营状况来看，东方雨虹正在面临主营业务经营压力。

记者了解到，东方雨虹的收入主要来自防水材料销售、防水工程施工、其他收入及材料销售四个业务条线，其中营收贡献最高的是防水材料销售业务，占比超七成。2022年，东方雨虹实现营业收入约312.14亿元，同比下降2.26%，其中76.83%来自防水材料销售业务，14.11%来自防水工程施工业务。

2022年，东方雨虹实现归母净利润约21.2亿元，同比下降49.57%，创下三年来最低水平。此外，2022年东方雨虹整体毛利率下降4.76个百分点至25.77%，其中营收贡献最高的防水材料销售业务的毛利率下降了4.68个百分点至27.56%，防水工程施工业务下降了4.85个百分点至23.52%。

值得一提的是，2022年东方雨虹经营活动产生的现金流量净额约为6.54亿元，同比降幅高达84.11%；筹资活动产生现金流量净额-10.29亿元，同比减少109.53%。

对于经营活动产生的现金流量净额大幅下降的原因，东方雨虹直言“是销售商品、提供劳务收到的现金减少所致”。

营收利润双降，2022年东方雨虹现金及现金等价物净增加额约为-51.18亿元，同比下降155.11%。截至2022年末，东方雨虹现金及现金等价物余额约为97.41亿元，较上年同期148.58亿元，减少34.44%。

据最新披露，2023年一季度，东方雨虹的现金及现金等价物余额继续压减，已经由97.41亿元压减至41.88亿元。如此状况下，东方雨虹高调进京“抢地”，也着实令市场费解，以最近刚刚出让的昌平沙河高教园0002地块为例，该地块成交价高达31.97亿元，如果真心开发，自有资金将覆盖。

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