“工业上楼”会拉升深圳产业园空置率吗？

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深圳近期推出一项有关制造业发展的重大举措，计划未来五年全面实施“工业上楼”政策，每年新增2000万平方米的工业上楼面积，五年累计1亿平方米。

这的确是一个令全国制造业城市都十分震撼的事情。深圳已经是全国“工业第一大市”，但是，为了确保其整体经济的稳步增长，深圳仍然坚持维护和扩展制造业空间的稳定增长。

深圳制造业在过去一些年面对的一个突出困局是用地成本上升，制造业企业及项目用地匮乏和落地困难，导致本土制造业企业及其项目不断外迁，外迁企业数量估计总量超过2万家；另外，这些年来，大量希望进入深圳的外来制造业企业及其项目投资因难以获得用地或难以找到合适的空间而不得不转投其他城市。

深圳目前的制造业建筑空间总规模大约是2.6亿平方米，若工业上楼新增1亿平方米，加上规划中的300平方公里内20个先进制造业园区面积，加上其他渠道新增的制造业园区和其他类型的制造业建筑空间面积，去除重复计算的部分以及已经实施“工改居”的部分，未来制造业建筑空间总容量应该不低于4亿平方米。按照每平方米工业产值2万元计算，则工业总产值可达8万亿，大体新增一个深圳的制造业产能，这对深圳当然非常重要。

然而，我对深圳实施1亿平方米“工业上楼”的政策仍心存疑问：曾经的深圳，困局是制造业企业缺少空间落地，未来的深圳，会不会由于制造业园区“狂飙突进”式的开发建设，导致空置率大幅上升？

目前国内以科技创新为先导的先进制造业，其阵容仍然在形成过程中，其规模和发展速度显然跟不上制造业园区发展的规模和速度。其中有些科技制造业例如芯片产业，2011年全国仅有1180家，而到了2020年，全国芯片企业总数飙升为21749家，大家都在抢这个“风头”产业的饭碗。仅仅过了两年，2022年，在技术难以突破、成本急剧上升、产业生态严峻的背景下，已经有5746家芯片企业遭遇注销、吊销的悲惨命运。

那些过量开发的制造业园区，首先面临的就是招商难、就是减亏增效、就是如何活下去的问题，因为根本没有那么多合适的制造企业及产业让过量增加的园区分享，这完全可能产生比较严重的空置率问题。

与此同时，深圳与周边地区一直在制造业领域存在比较多的竞争关系，目前周边城市基本上都开始实施“工业上楼”政策，而这些城市的制造业园区大都已经出现了不同程度的供大于求局面，有些园区的空置率问题还比较严重。随着大量新型园区开发建成以及大量工业上楼项目的推出，深圳制造业园区未来一些年的供应量将快速增大，完全不排除广泛性的供过于求局面的出现。

我完全理解和支持深圳为解决制造业企业及产业外迁问题以及外来制造业企业及产业无地可落的困局而采取的各种方式的制造业空间拓展大行动，包括近期的“工业上楼”新政；与此同时，我也真诚希望未来深圳大约4亿平方米甚至可能超过4亿平方米的制造业园区内，能够合理有效导入大量高质量的制造业企业和产业，并且把空置率控制到最低，让制造业园区能够真正为深圳经济的跨越式发展做出更高质量、更大规模、更有效率的坚实贡献。

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