全球动态:清控科创程方：园区迎公募REITs东风，越聚焦越有价值

运营时代，产业园区如何构建新发展优势？

就这一核心话题，中国产业园区新驱动力峰会邀请到6位嘉宾展开了精彩对话，清控科创控股股份有限公司总裁程方发表精彩观点。

(资料图片)

他在发言中提到：

1、运营包括「产业组织」和「企业服务」，角色不同作用不同；

2、园区发展模式转型催生了轻资产大潮，但轻资产有两大局限，「轻重结合」的策略更加理性；

3、公募REITs打通了园区投融管退闭环，东风之下，园区「越聚焦越有价值」，目前清控科创正推动旗下园区冲击基础设施公募REITs山西首单。

清控科创控股股份有限公司总裁 程方

他还介绍了清控科创四大业务板块，即园区建设运营、科技成果转移转化、产业发展智库、科创资本与产业园区资本证券化。从早期的「双创」到如今的「创新驱动」，清控科创始终围绕主线布局业务。

以下为程方分享内容，为阅读便利有所精炼。

园区运营的两种角色

问：产业园区下半场是否进入了运营时代？

运营是这几年行业内都比较关注的一个词，但作为一个「轻重资产」并行扩张的公司，我想先表达一个观点：今天大家所说的运营是否内涵一致？

和做科研一样，要先做概念定义再进行讨论。不同形态、业态的园区，所提到的运营根本就不是同一件事。

说下我的个人感受，清控科创以服务政府、服务产业招商为主，运营更强调中观层面的「产业组织」；商办和产业的楼宇运营则更对应微观层面的「企业服务」。所以，虽都谈运营，但内涵不完全一致。

那运营是不是「为王」？也需要从两个层面来说。中观层面的产业组织解决的是入口问题，有可能为王；微观层面的企业服务则必须通过物业增值变现，是很难为王的。从这个角度来说，运营能否为王取决你做的是哪件事。

但是从整体来说，我认为，从载体建设到产业招商、企业招租，到入驻企业服务本来就是一个链条，这个链条从过去到现在到未来，自始至终都是相辅相成、环环相扣的，任何一个单独的环节拿出来「称王」都会有点牵强。

轻资产需警惕“咖啡馆效应”

问：怎样看待当下的轻资产「大潮」？

这种大潮更多不是主动选择，而是被动选择的结果。

这是因为原来的「载体建设+租售去化」的发展模式已经趋于饱和了。随着政策法规越来越规范，以及国资下沉，现在很难获得优惠的土地资源和政策资源来对冲长期经营风险。因此，过去大家赖以生存的或说非常熟悉的「重资产操盘」模式进行不下去了，这其实是市场发展到一定阶段的必然结果。

在这种形势下，轻资产的重要性凸显出来，大家纷纷转型。但我认为，轻资产和重资产完全是两个事情。

实际上，在组织架构上清控科创的重资产团队和轻资产团队是双轨并行的。虽然都是做园区，但是两类团队有完全不同的思维定式。重资产的打法比较犀利，对于资源的获取一定要干脆果断；轻资产则强调细水长流，耐得住寂寞、耐得住性子、接受得了比较小的收益。

所以，虽然大家都跳进了轻资产的大潮，但我预计有一批人会在试水之后上岸，为什么？因为他会发现轻资产没那么好玩儿。

第一，轻资产是什么？打个比方，馒头掉在地上了，脏了，捡起来拍一拍还能咽下去，这就是轻资产。大家有没有做好这个心理准备？

第二，轻资产无法获取丰厚利润。这个终点其实不需要再探究，这是由业务逻辑决定的，轻资产本质是服务业，服务业最大的难点是，在没有技术手段驱动的情况下，单纯加人是规模不经济的。做1个轻资产项目，效果可能很好；做10个项目，你要解决的内耗问题、成本问题，会让你难以支撑，陷入到所谓的「咖啡馆效应」：做1家咖啡店会迅速走红，并且能盈利，但第10家可能把前面所有的盈利都赔进去。

清控科创至今有63个轻资产园区，匹配这个大网络，我们在组织机构、激励机制、管控措施、平台赋能上进行了不断地迭代和探索，如今基本盘稳固，但与重资产业务相比，轻资产盈利仍然是非常有限的。

因此，我想说，所有转型做园区轻资产的机构，一定要对行业特点有清醒的认知。

清控科创在全国有69个园区，其中有6个重资产项目和63个委托运营项目，我们实施的是「轻重结合」的策略，因为单纯依靠运营难以满足企业正常回报要求，必须通过重资产进行变现，因此我更强调轻重结合。

“越聚焦越有价值”

问：清控科创的业务重点是什么，对今年的行业发展有何期待？

清控科创现在在做什么？业界最早知道清控科创，可能是2013年-2015年间的中关村创业大街，我们非常幸运地赶上了「双创」的风口。

作为一个拥有厚重的清华基因且专注于科技园区建设和运营的企业，「双创」实际只是我们发展过程中的一个阶段性主题，20年来我们的主业都非常聚焦，专心干好四件事：科技企业孵化、创业人才培养、科技成果转化、科技投资。今天，我们所有的业务架构都围绕着四件事，以不同的形式进行组合。

从2015年的「双创」到如今的「创新驱动」，科研重心转移、产业转型升级都对我们提出了更高要求，我们也在这个过程中不断提高服务能力，从创业服务、孵化服务，转向到更深度的「技术服务」，清控科创现在的组织结构分为四大业务板块。

一是科技园区建设和运营板块。69座科技园中包括6座自建科技园和63座运营园区，分布在全国37个城市，构成我们的业务底座。

二是科技成果转移转化。清控科创深度聚焦科技成果转移转化工作，依托清华大学丰富的科研资源，在技术和人才源头上我们有先机，目前科技成果转移转化是双向的，一方面通过孵化和投资将高校成果向地方转移转化，一方面将企业需求对接到高校，我们称为「逆向」科技成果转化。经过3年探索，这种以需求为导向的科技成果转化，路径链条更短、效益更直接，市场的适用性和广泛性更强。

第三是产业生态构建。围绕中观层面的产业组织，从最初的产业规划、产业研究、产业定位，到中段的产业招商，到现在为了产业集群升级而做的技术服务，我们称之为产业生态构建，这是我们一直在积累的。

第四是公募REITs业务。自2019年开始，清控科创在业界率先研究探索REITs，到现在为止，清控科创产业园公募REITs研究中心无论是理论研究还是实操层面，都已经非常成熟。一方面，我们正在操盘山西太原的园区项目，力争将其发展为山西省首单公募REITs；同时，我们服务地方政府开展公募REITs辅导，以及开展Pre-REITs工作。这在未来会成为产业园区资产证券化的核心主攻方向。

展望2023年，是经济复苏的一年，也是产业升级的一年，公募REITs使行业具备了投融管退的闭环通路，这个要素的变化是对整个行业的巨大利好。我们唯一要做的就是抓住这波机会，夯实自己的业务底盘，同时聚焦在主业，越聚焦越有价值。

【企业简介】清控科创控股股份有限公司是以科技创新与创业服务为主营业务的科技园区建设运营商和产业生态服务提供商，是清华大学链接优质社会资源的产业服务平台。

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