【新要闻】汇龙森朱春悦：20年深耕生物医药，「定力」收获长期价值

运营参与资产定价的时代正在来临。

(资料图片)

2023年3月31日，就“运营时代，产业园区构建新发展优势”这一核心话题，选址中国邀请到6位嘉宾展开精彩对话，汇龙森国际企业孵化(北京)有限公司总裁助理朱春悦发表精彩观点。

他提到，园区迈入运营时代有两大驱动力，一是时代的发展，二是金融要素的开放。如今，运营为资产定价的条件日趋成熟、能力逐渐具备，因此园区一只脚已经迈进了新时代。

汇龙森国际企业孵化(北京)有限公司总裁助理 朱春悦

在生物医药园区热到发烫的背景下，汇龙森20年深耕于此备受瞩目。朱春悦在发言中总结了自身的发展经验，同时他指出，在市场的调整和波动中，「保持定力」坚持做对的事情，终会获得长期回报。

以下为朱春悦分享内容，为阅读便利有所精炼。

问：产业园区下半场是否进入了运营时代？

园区一只脚已经迈进运营时代，但是身子还没闪进去。

运营为王的驱动力来自两个方面，第一个驱动力是时代本身，买土地盖楼、买面粉做面包的粗放增长时代过去了；第二个驱动力是公募REITs、不动产私募股权牌照试点等金融要素开放，运营能力开始直接影响到资产定价。当然，现阶段运营能力对资产定价的影响力还不像成熟金融市场那么高，但时代确实在转换。

问：汇龙森20年专注生物医药园区建设运营，有哪些可以复制和学习的经验？

汇龙森20年来一直专注生物医药园区发展，实现了几方多赢，第一是政府赢，收获了产值、税收和优质产业集群；第二是企业赢，从汇龙森走出来的上市公司已经有十余家；第三是汇龙森从股东回报、团队发展、行业机会上也有收获。

分享几点我个人在实际经营中的一些感受。

第一，与时俱进。讲个现象，做生物医药园区平台，十几年前买台设备就是佼佼者；再过三四年，得给设备配专人做服务；再往后，要考虑给企业赋能做更多工作。经过不断迭代，汇龙森现在联动了众多CXO资源，自建底层的产业平台和创新平台，和药学、器械、检验领域的领军人物成立了细分领域的合资平台，探索向生物医药成果转化深入。所以，我第一条要分享的经验是与时俱进，在园区建设运营上，没有一招鲜吃终身，更没有哪个经验是恒定不变，一个成功做法有效期可能只有3-5年。

第二，抓住产业发展的红利。汇龙森的发展第一有赖于亦庄，亦庄发展得好是前提；第二有赖于生物医药行业发展得好；最后才是自身的努力。一家咨询机构的数字显示，2012年全球研发管线10452条，2022年达到20109条 ，这不是炒热的，而是有现实依据的，在抗体药物、合成生物学、小核酸药物、多抗、抗体联用等一系列能看得见、摸得着的研发方向上都有中国机构的身影，未来30年到50年。从技术驱动的角度看，生命科学这个行业有长足发展的潜力。作为生命科学的基础设施，我们是生物医药产业链的一员，正主动深入到链条当中。

第三，顺应企业的发展基因。汇龙森从收购药企烂尾楼起步，当时的建筑参数很适合做生物医药，同时汇龙森总裁朱总毕业于清华大学第一届电子医疗器械工程专业，所以这里面也有一些机缘巧合，慢慢走到今天。

我认为，要做生物医药产业园，就要把基本功做扎实，把产业与园区之间的互动关系做明白，在这个行业，建筑规划、企业需求都是有严格的公式或定义，比如做研发、小试和中试各个阶段均需要对应其特殊的建筑参数要求（层高、承重、能源强度、动线设计和环评要求等），不能模模糊糊。现在生物医药确实非常火，有点趋之若鹜的态势，但这类园区的门槛是比较高的。

面向未来，我认为园区行业关键词应该是“定力”二字。

今天大家都看好生物医药，但其实汇龙森在生物医药领域已经深耕了20年，未来我们也会继续坚持。市场上现在有各种声音和我们发展的利好，关于经济的声音、关于轻资产的声音、关于REITs的声音等等。我认为，不管外部声音多么多样化，市场如何波动，只要我们坚持做有价值的事情、坚持真正为企业服务，顺着它走下去总会有收获。

【企业简介】汇龙森国际企业孵化（北京）有限公司2002年成立，是从事科技园区建设与管理、科技企业孵化服务和科技投资业务的专业公司。公司在北京经济技术开发区内建设并运营了4个科技园区，同时还托管运营了5个科技园区（北京市），在其他省市建设运营了10个空间基地，公司总运营管理面积超过50万平米，涉及的产业领域主要有生物医药、新材料、医疗器械、新一代信息技术以及高端装备制造等。

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