2617亿！2022年国内大宗交易市场回顾

2022年，全国大宗交易（含住宅、地块）总计成交236笔，成交额2617亿元；其中，商用类大宗成交189笔，成交额2259亿元，同比跌幅15%。

2022年，地产行业受新冠疫情、国际形势等宏观环境的影响，地产行业受到了较大冲击，投资活跃度及投资力度均跌至近五年最低。

同时，2022年，以华夏幸福、恒大集团以及世茂集团为代表的民营房地产开发商依旧在流动性方面承压，频频变卖资产以自救。

(资料图片仅供参考)

据统计，2022年华夏幸福依托出售商用资产回笼资金141亿元，远洋集团以108亿元紧随其后，而最先暴雷的恒大集团共计套现105亿元。

上海稳坐“老大”

2022年，四大一线城市成交合计占比超过85%，上海大宗交易较为活跃，以774亿元总成交额，虽相较于2021年降低27%，但仍继续稳坐头把交椅，北京、深圳、广州尾追上海其后。

其中，位居首位的上海大宗交易市场，商办类成交比例高于往年，办公物业成交额从2021年的52%增值65%，商业由8%增至11%。由于二线城市商办综合体项目、物流资产成交，今天二线城市占比有所提升。

自用型买家择机入手

目前，自用型买家正在择机入手，成为2022年大宗交易市场的重要力量。

2022年，自用型买家去年购入资产合计约611亿元，交易金额占比从2021年的26.6%上升至38.0%，当前的市场环境下，投资型买家的态度极其谨慎，而自用需求日益增大。

自用型买家中，主要有TMT、金融机构、政府平台、能源、物流、医药医疗等行业领域。

其中TMT和金融机构是自用买家的主力，分别占了31.5%及21.3%，另外政府投资平台购买力已不容忽视，已经占据10.6%。

相对来说，这些类型企业主营业务呈快速扩张趋势，由于业务规模扩大，人员增加，原有场地难以满足公司发展需要，从而产生了在一线城市购置总部大楼的需求。

物业类型写字楼、产业物流为主导

交易物业类型以办公写字楼、产业园、物流为主，占比高达86%。

工业物流方面，2022年成交额相比于2021年，翻了一倍。受疫情影响，线下消费相对受限，2022年商业成交额相比2021年，有所下降。

外资交易活跃度提升

虽然2022年国内大宗交易买家依然以内资主导市场，占比66%，但此外，外资交易活跃度提升，交易占比亦在稳步上升，外资较为注重在上海的大宗交易，由2021年的24%增至2022年的34%。

其中以物流、长租公寓、生命科学、数据中心为代表的新经济资产成为外资的投资重点，合计占比约40%；疫情前备受外资欢迎的办公商业等资产投资额合计占比下降到30%左右；

最为关注的是，友邦人寿斥资50.3亿元购得北外滩地标项目，这也是友邦人寿自成立以来进行的最大一次资产收购，预计总投资不超过87亿元。

公寓大宗交易成为新热点

2022年，中国公寓的大宗交易交易总金额为103亿元，同比增长率约为26%，受益于国家对保障性租赁住房的大力支持，以及保障性租赁住房公募REITs的成功发行，导致持有运营公寓项目的成交金额大幅度增加。2023年，公寓大宗交易预计将持续增长。

从公寓的交易策略目的来看，2022年中以持有运营为目的交易占比约为92%，散售为目的的成交金额约占8%。

其中，内资完成的交易金额同比增长了50%，大部分的买家都会将通过公募REITs上市作为退出的主要渠道；外资成交金额和2021年持平。

开年大交易不断

年末及开年以来，重磅大宗交易不断。

可以看出，随着疫情的放开，资本市场纷纷看好经济回暖，投资者信心将持续恢复。基于商业资产在国民经济中基础性、先导性的产业地位，以及其稳定和长期的投资回报等特点，相信众多资金方、企业方在未来将持续对优质资产进行考察和接洽，待机而动。2023年，大宗交易买将陆续在上海、北京等核心城市中多频次的发生。

这或许预示着2023年将是交易大年。

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