“转贷降息”、亲属间房产过户等能省房贷利息？警惕风险隐患！

央广网北京2月25日消息（总台记者钱成 王利 安徽台孙玲娟）近期，银保监会再次召开专题会议，要求银行加快处理积压申请，做好提前还款服务。同时，将继续加大对违规使用经营用途贷款、消费贷违规流入房地产领域的监管。

但房贷5%到6%的利息与经营贷等3.7%左右的利差，让不少中介机构顶风违规操作。网上也出现了不少号称能降低房贷利率的“实用贴”，包括熟人交易、转贷降息以及商贷转公积金等。有文章称，亲属间房产过户后，房贷利息少了20万，事实真的如此吗？这些方法可行吗？

由于目前的经营贷款利率整体低于个人住房贷款利率，特别是低于二套房贷款利率，让一些中介嗅到了价差的“商机”。部分中介主动营销，试图为那些想节约利息支出的人提供所谓的“转贷”服务。

(资料图片仅供参考)

家住安徽的张先生最近就遇到了类似的情况，当地一家房产中介公司的员工告诉他，可以将住房按揭转为经营贷、消费贷等，但需要办理一份营业执照。

“说只要注册了以后基本上都能办下来，他们（银行）也不会去现场检查什么的。如果说你有一个确实在经营的企业，有实体的话，银行可能还会给你更多的优惠折扣。”张先生告诉记者。

同时，房产中介销售员告诉张先生，他们不仅能帮忙办理营业执照，如果还贷款的钱不够，他们也可以垫付。

“他从中扣一点服务费，跟我说他垫付的资金相对比较高，但是一般来讲，申请贷款7到10个工作日就能下来。除了办营业执照以外，还有消费贷，就是以个人的形式贷款，但是消费贷有一个不好，消费贷款的年限太短了，有的消费贷是每年要过一次本金，第二年再能贷出来，有的消费贷是三年过一次本金，但是都不是很长。”张先生说。

记者联系到其中一个中介咨询相关业务，该中介告诉记者，相关的材料都可以办妥，但需要支付手续费。

安徽芜湖某中介机构负责人温程远表示，办理经营贷需要有一定的申请条件，如果通过包装隐瞒的方式，即使贷了款，后续的隐患也很大。“首先，你要有实际性的经营场所；第二，你的营业执照要满一年，或者半年；第三，要有进货渠道、进货清单、进货明细，如果所有东西你都没有，包装的话通过银行的经营贷，比如你的经营贷做的是一年一周转，一年期到了之后，会再一次对你公司做相应的核查，如果核查到你这边，情况各方面不属实，他有可能就会把你这个经营贷给停掉。我贷100万出来了，一年之后，他要我把100万还掉，哪有钱还？就这样的一个问题，是隐患非常大的。”

除了转贷，网络上也流传着不少关于通过亲友之间交易的方式来减少还贷数额的方案，简单来说，就是通过熟人之间进行房屋过户，过户之后房屋仍在“自己人”手里，同时，买方还可以以最新的利率申请按揭贷款。

对此，中原地产首席分析师张大伟认为，亲友之间过户同样需要缴纳相关的税费，如契税、增值税、个税、贷款手续费、过户手续费等相关费用，这些费用与节省下来的利息相比孰多孰少还需要审慎考量。

“短期来说，这种亲属之间或者说是朋友之间过户，看似能够获得利差，但是忽视了一个交易的风险。因为这个交易不是一次交易，比如甲过户给乙，有可能是双方都能够信任，但是其中也有可能产生一些其他的纠纷；另外，在未来的某一个时间点，这套房子肯定还要再过户一次，它就产生了很长周期的契税等一系列的交易。”张大伟说。

张大伟指出，房子即便过户给亲友，日后也有可能出现所有权纠纷。“主要风险是按揭时间周期比较长，不是说一年两年就可以还清的，在这期间，如果你过户给其他人，只要不是你的直系亲属，就有可能出现（纠纷），比如对方有一些特殊情况的变动，这种变动有可能是大家不太愿意见到的，但是对于大宗资产来说，带来的风险就远远高于所谓的这些利息变化带来的收益。”

此外，还有不少网友提到了商贷转公积金的办法，该方案也是在众多房贷惠及政策中呼声最高的，去年9月份，曾有多个城市密集发布“商转公”政策，目前开放“商转公”的城市依旧在持续增加。统计显示，目前有20多个城市推行“商转公”，除此以外，大部分城市并未开通。上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，由于公积金贷款额度有限，在推行“商转公”的地区，业务惠及人群或相对有限。

严跃进说：“商贷转公积金各地也有一些政策，但是类似政策背后有一些小的问题，比如，你可以去转为公积金，它的利息比较低，但是在转公积金之前要把商业贷款的部分先偿还掉，这就相当于首先得去垫付一部分资金，这个对一些购房者而言，不可能有这部分资金的。”

严跃进表示，实际上，消费者可以通过抵扣个税、申请推迟还款等方式缓解资金的压力。“如果说确实有一些房贷方面的压力，利息比较高，可以适当咨询一下银行是否有下降的可能，但是不建议找其他一些中介公司，找一些不是很清晰的、背后有猫腻的这样一种操作，或者说这种操作有一些潜在的成本，并不鼓励购房者去采用。”

北京市京师（深圳）律师事务所律师吴铁成提示，部分转贷等行为，涉及虚构材料申报贷款，涉嫌违反相关的法律法规。“如果要将房贷转换成经营贷款、消费贷款，可能需要编造甚至是伪造一些材料，或者注册虚假的公司来获取贷款，实际上是骗取贷款，严重一点就涉及刑事责任，说得轻一点，至少是不诚信的行为。银行如果发现是可以上报征信系统的。”

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