住建部放大招：认房不认贷！如落地会让房价上涨吗？

2023年7月27日，住建部在召开的座谈会上，强调要进一步落实好个人住房贷款“认房不用认贷”等政策，消息一出引发极大关注。加上本周，有关房地产市场利好消息不断，业内认为，新一轮楼市宽松政策即将铺展开来。

值得关注的是，这是继中央指出“要适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”后，国家部委对相关政策的最新发声。那么，我们就来看看，什么是“认房不认贷”？这项政策会带来哪些利好？若能落地会助推房价上涨吗？

(资料图)

一、现象：政策利好接踵而至，那什么是“认房不认贷”呢？

其实，这两天住建部放了大招，主要提到3点：1，降低首付比例和贷款利率；2，改善性住房换购税费减免；3，认房不认贷。对于前2点很容易理解，我们就来普及一下“认房不认贷”概念。

所谓认房不认贷其实就是指在贷款买房时，只看购房者名下是否有房，但不会去查看购房者的历史贷款记录。无论之前是否有过贷款记录，只要购房者能够证明自己名下没有房产，那么就可以按照首套房来认定。

比如你之前买了房，贷了款，即便你卖了自己住的买新的，因为有贷款记录也是二套；而二套的首付比例基本是60%以上，所以认房认贷此前主要是针对炒房者专门制定的，但是认房不认贷就没事了，你只要卖了自己的，还清了贷款，就可以按第一套来搞。

尤其很多一线城市认房认贷卡的非常死，所以这一次完全认房不认贷，对于一线城市的改善和刚需投资者来说无疑是利好的。

毕竟很多就是想卖了自己目前的小房子，然后置换成大房子，认房不认贷，这样有置换需求的刚需购房者就有了置换的需求。

这样对于投资房地产的投资客或者有改善房需求的购房者来说，无疑传递了比较积极的信号。

说的再直白一点，就是全方位的给予有购房需求的消费者降低购房成本。而政策之所以近期持续的释放楼市利好，主要在于上半年楼市销量极其不景气，而为了稳经济增长，我们需要通过拉动楼市来带动经济增长，毕竟地产的产业链太庞大了，地产的激活对于很多行业来说都是好事。

二、分析：个人住房“认房不认贷”被认为是直击一线城市痛点

一直以来，“认房认贷”是一线热门城市调控楼市的重要手段，即居民在购买住房时能否享受首套房优惠，会综合考虑其房产和贷款记录。事实上，在这一政策下，一部分改善性、刚性住房需求也受到限制。

当然，如果能落实“认房不认贷”的政策，对于希望改善住房的家庭来说，卖掉名下房产就可以按照首套房的标准购房。另外，方便其他的城市的民众到一线城市购房。所以说，“认房不认贷”政策在一线城市落地的可能性很大，将会助推市场的回暖。

同时，当前“房住不炒”仍是主基调，特别对于一线热门城市，当前的住房政策是‘一城一策’。“认房不认贷”在一线热门城市或许就能精准实施了。如果能针对一部分外来人群精准实施“认房不认贷”，对他们的利好是最大的，也能释放一部分需求。

也就是说，如果这项政策能够直接改变贷款比例，那么对于一线城市来说，无异于重磅炸弹。原来买1000万的房子，首付比例70%，相当于700万。

现在如果卖掉原来的房子，再去买1000万的房子，首付只需要35%的话，那么同样700万，就可以去买2000万的房子。

其实，一直以来，如何看一线城市的房价，核心就是贷款比例。当然，现在一线城市的二手房都在往下走，所以暂时是否回暖，需要进一步观察，至于效果，也需要动态评估。

三、预测：如政策落地实施，未来房价走势会怎么样呢？

目前看来，政策最难把握就是一线城市。事实上，认房不认贷对于三四线没有刺激作用，毕竟人口都是流出区域，没有外地人流入。当地居民基本上都有房子了，哪怕是置换，估计压力也不大。

二线城市本身二套房贷首付比例就不算太多，很多城市二套首付比例在40%左右，已经不算太夸张。但是二线城市的改善需求是有的，如果执行认房不认贷的政策，首付比例可以降低到20-30%，那么改善需求可以得到稍微刺激。政策最难把握的就是一线城市，由于执行一线城市的政策非常严苛。北京有过贷款记录算二套，即使名下无房首付比例也需要80%；上海也是有过贷款利率算二套，名下无房首付比例70%，这些细节会成为政策落地的关键点。

当然，对于未来房产走势，其实我一直在强调地区经济分化的趋势。地区经济分化就意味着房地产的分化。也就是说，全国这么多城市，一线是肯定上涨的，三四五六是要下跌的，二线是要继续分化的。

在这里的每一个城市，都会有投资资金去追着预期跑，从而在短期内影响房地产的趋势。所以具体到个人，首先要看自己在什么样的城市。

你要是在三四五六，只要你不是刚需那就不用着急，投资资金爱怎么追高就让他们去追，早晚还得下来。当然，如果你要是在北上广深，我觉得你可以放心出手，因为它的趋势是向上的。至于二线朋友就比较考验了。毕竟二线城市不少，一定会有城市脱颖而出，但绝不会全都是优胜者，而房价只能跟着城市发展走，不能一概而论。那么，对于当下是否值得买房？在小编看来，刚需购房的话，可以趁这波福利上车，但是投资的话，还是需要慎重，毕竟房产是大类投资，当下房产流动性并不是想象中的那么好，黄金投资期也过了，所以需要慎重。

最后的话：比较起来，“认房不认贷”是一个相对比较好的政策！

总之，我认为，认房不认贷+限购限售既有助于释放买盘，同时制造的泡沫也有限，是一个性价比比较高的政策，所以包括一线在内的各个城市都有可能落实，也会是一个实质性的刺激政策。以北京来说，首套和二套的首付比例能相差30-50%，以北京的房价来说，影响非常巨大。但是认房不认贷这事儿不是住建部说的算，最终要看央行。

那么，是利好政策不断，地产还值不值得参与呢？小编认为参与的性价比已经不高了。政策驱动的一波行情已经走的差不多了，利好已经兑现了，这个时候再去追高容易被套，这是大家要注意的，毕竟炒股炒的是预期，等利好释放完毕了再去追，很容易成为接盘侠。

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