承租人优先购买权例外的情形有哪些？承租人的优先购买权期限的规定是什么？

一、

承租人优先购买权例外的情形有哪些

承租人优先购买权例外的情形：

1.房屋共有人行使优先购买权的;

2.出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

3.出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;

4.第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

这是规定了四种对抗承租人优先购买权的法定事由。

二、

承租人的优先购买权期限的规定是什么

承租人的优先购买权期限规定为15天，根据相关法律规定，出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，在15日届满后，承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持。结合司法实践，若出租人未履行告知义务，多将优先购买权行使的合理期限类推适用除斥期间1年的期限，即自出卖人与第三人订立有效合同之日起计算，逾期1年权利归于消灭。

找法网提醒您：承租人优先购买权的性质系一种强制缔约请求权，非形成权。

三、

承租人行使优先购买权的构成要件

承租人行使优先购买权的构成要件有：

1.租赁合同为房屋租赁合同。

2.租赁期间，出租人向第三人出卖租赁的房屋。对此注意三点：

(1)仅限于出卖。出租人赠与、互易或者房屋被征收、没收后出卖的，承租人无优先购买权。

(2)房屋被抵押，出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，承租人享有优先购买权。

(3)出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖5日前通知承租人，承租人享有以最高应价购买房屋的优先购买权。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。

3.承租人能够满足出租人与第三人之间约定的买卖条件。

4.承租人需要在合理期限内行使优先购买权。

(1)一般情形下，承租人应自接到通知之日起15日内行使;期满未行使的，视为放弃优先购买权。

(2)拍卖出租房屋的，承租人应自接到通知之日起5日内行使。

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