产业人必看|园区定位你需要了解哪些？

近年来，园区经济发展迅速，全国各地的产业园区呈多倍增长态势，尤其是各地开发区，大力兴建产业园区，积极引导产业聚集，可以说产业园区已成为区域经济发展的主力军。

(相关资料图)

而随着园区兴建的火热，市场上的产业园越来越同质化，园区之间的竞争也越来越激烈。因此寻求产业精准化定位、园区差异化发展成为了园区发展的主线。

只有在前端找到园区精准的定位，才能走出一条可持续发展的道路。今天我们从工作思路上来简单聊一下园区定位怎么做？

通过本体研究找园区发展基因——定位的基础

用地指标：项目开发最前端首先需要考虑的是项目用地属性及规划要求，如容积率、建筑密度等基础规划要求，以及特殊规划要求如限高之类的，用地规划决定了项目能够建设什么样的产品。

区位交通：主要是周边路网及交通情况研究，尤其对于制造业企业来说对于路网及物流一般有一定的要求，地铁轨道交通、机场高铁交通、以及高速物流交通等都需要详细研究，找到区位交通的价值点，这关系到未来园区的入驻企业类型和客户定位。

周边配套：产业园大多建设在开发区等周边区域，需重点分析项目周边的产业配套、住宅配套、商业配套、医疗配套、教育配套等等，配套的成熟度关系到入园企业的实际需求，周边大配套研究清楚了，在做园区产品的定位时就能很好的考虑大配套和园区内部配套的结合，更精准的定位园区的产品。

区域产业发展：每个区域都有其重点发展的几个产业方向，是基于区域自身的区位和资源，园区的产业定位要契合区域的产业方向才能与区域共同发展壮大。在园区定位时区域产业发展的研究至关重要，不仅要研究区域产业发展的现状，还要着眼未来发展的趋势，从区域产业的分布、龙头产业的布局、产业的带动到产业的宏观前景都是需要研究透彻的，找到适合园区发展的适配产业，精准的为园区产业进行定位。

区域发展特点：主要研究项目所在区域区别于其他区域的特色点，从人口、经济、社会等诸多方面分析研究，不仅要梳理优势特点，还要分析劣势特点，园区定位时充分结合优势特点带动，同时规避劣势特点带来的不利因素。

通过产业研究找园区发展方向——定位的导向

城市宏观研究：园区发展一定是要紧跟城市发展步伐的，城市发展的大方向引领着园区的整体发展定位，我们需要重点研究的是城市经济发展现状及趋势、城市产业整体规划、产业的布局，从这些角度定位园区的发展大方向，寻找园区发展的有利支撑点，从城市大的产业规划布局到区域产业发展规划，才能精准的定位园区产业方向。

产业发展研究：通过城市整体的宏观产业研究结合区域的产业发展规划，我们能够研判出适合园区发展的主导产业方向，此时我们需要深入研究主导产业的行业发展，行业当前在国内外的整体发展现状以及未来的前景，这关系到行业内企业的发展，也关系到未来入园企业的发展，这个行业内的企业他们的特点是什么，他们的需求是什么？这就决定了我们的园区要为这些企业的发展提供什么产品、什么服务？

龙头企业研究：首先要关注的是区域内的龙头企业，其次还应关注区域周边的龙头企业，尤其需要深入研究龙头企业的上下游产业链，龙头企业的带动作用毋庸置疑，对于产业园区来说，未来的入园企业有很大程度上是与周边龙头企业进行产业链互动的，因此龙头企业的研究有助于进行精准的客户定位。

产业政策研究：这是产业园区发展的强大动能，需要关注三个层面的政策，一是大的国家导向性政策，这是指明灯；二是园区支持类政策，为支持园区经济发展，各地对于不同类型的产业园区都有不同的政策；三是企业发展类政策，除了国家省市等通用政策适用于不同行业及类型的企业外，重点需要关注的是区域内的可落地政策，这关系到未来入园企业的长线培养及发展，政策研究透彻了，园区整体的发展也就更清晰了。

通过市场分析找园区发展战略——定位的支撑

产业市场研究：通常我们需要分析区域及整个城市的市场环境，重点分析产业园市场，包括市场上园区的分布、规模体量、园区类别、园区存量如何、产品情况如何、租金售价如何、去化情况怎么样、客户反馈如何？等等这些都可以为我们的园区定位提供市场依据，在整个市场的分析中，我们可以大概判断市场上什么样的园区和产品受欢迎？我们会找到市场战略点，从而定位我们的园区要在市场上扮演什么样的站位和角色？核心是通过市场找到合适的赛道。

客户需求研究：这是园区定位需要考虑的关键因素，园区定位在前端就要带着招商的思维，把客户的需求作为着力点，才能利于后期招商。了解客户需求首先要从企业的行业出发，不同行业不同企业由于生产制造研发的工序不同，对园区产品指标的实际需求是不同的，除了要摸清楚企业对产品的需求，还要进一步了解企业的其他需求，比如园区运营服务的需求，企业赋能发展的需求等，站在行业发展和企业经营的角度，综合考虑企业到底需要什么样的园区、产品和服务。

相关园区研究：在定位阶段我们常常会研究一些类似的优秀园区案例，看看成功的类似园区是如何做的，有哪些我们可以借鉴的点。其次还需要分析一下未来有可能与本项目产生竞争关系的园区，竞品园区的优势点在哪里？这些优势点在我们园区定位时是否可借鉴？劣势点在哪里？我们定位时要尽量规避，同时在未来的竞争策略上，我们在定位阶段就能提前找到市场站位。

定位依据梳理重塑+赋能创新

SWOT分析法梳理项目：这是项目策划常用的分析法，通过前期对本体的研判、产业的研究和市场的分析，梳理出本项目的优势、劣势、机会和威胁四个方面，这个分析的过程可以帮助我们清晰的看到项目的发展路径。优势点是我们需要去展现出来的，劣势点是我们要面对和解决的，机会是项目未来发展的前景，威胁是我们要提前预判和提前做好准备的。

园区特色亮点加持：随着园区竞争的不断加剧，差异化特色成了每个园区必须要面对的问题。差异化路径的打造可以从几个方面考虑，例如是否可以在产品方面进行创新打造差异化产品，是否能在园区运营上实现区别于其他园区的特点，是否能从市场上找到区域空白的发展路径，是否可以进行创新特色的植入赋能，比如园区运营和服务方面的差异化等等；将这些特色点和创新点在定位阶段植入园区发展的基因，有利于园区在未来的市场上打开局面。

静观点认为差异化的路径固然是有很大优势，但这并非是必做选项，每个区域都有自身发展的特点和需求，园区发展重要的是能契合区域的发展和企业的需求，尤其在市场去化情况较好的区域，满足区域发展和市场需求的园区也是一定可以实现发展的，因此无需强求的硬要打造差异化，要根据园区情况具体分析。

五大核心定位，构建园区发展路径

战略定位：是确定园区在市场中的站位，也就是我们的园区在整个城市中、在区域中扮演了什么样的角色。我们常说要给园区戴一顶大帽子，战略定位让我们看到园区处于什么样的高度和能级，是园区存在的价值和意义。

产业定位：通过前期透彻的产业分析研究，结合本体和市场需求，找到适合园区发展的产业方向，一般来说每个园区的核心主导产业方向在2-3个，产业要符合大趋势、符合区域产业特点、符合市场，后期园区的发展就是围绕这几个方向来实现的。

客户定位：核心是确定客户是谁？客户在哪里？通过产业定位其实也就清晰了未来客户的行业类别，找到客户的类别也就找到了客户的来源，产业客户有其聚集发展的特点，通过客户的行业类别就能找到我们的客户分布在哪些区域。

功能定位：是确定园区的功能属性，随着竞争加剧，越来越多的园区走多元化路线，功能定位一定是从园区产业和客户的需求出发的，还要结合区域当地做好园区内外功能的互补，园区要实现生产、研发、中试、办公、配套（吃、住、休闲）等等哪些功能，都取决于前期对产业和客户的判断。

产品定位：核心是确定园区做什么样的产品（厂房？研发楼？宿舍？餐厅？配套？），产品怎么搭配（厂房/研发做多少？单层/多层做多少？宿舍做多少？餐厅做多大？其他配套要不要做？），产品设计成什么样（框架还是钢构？单层还是多层？层高、荷载、柱距等指标？），产品亮点的打造（是否在有条件的基础上考虑露台、绿化、玻璃幕墙、吊装口、创新货运通道等产品的提升）。这些都是基于前期产业方向的确定和大量客户需求的分析，这是园区定位最落地的一项工作，也是最关键的一项，产品定位的精准度直接决定了后期招商的速度和难度。

通过这五大核心定位，我们找到园区扮演什么样的角色、是围绕哪些产业方向的、面向什么样的客户群体、能实现哪些功能、产品设计是什么样子，也就能清晰的看到一条园区发展的路径。

园区定位工作至关重要，关系到园区未来的招商和发展，而很多园区在前期开发阶段并不重视这项工作。但在如今越来越卷的市场中，只有前端定位精准，才能减轻未来招商的压力。

定位工作是一项庞大的工程，绝不仅仅是解决做什么产品的问题，更重要的是通过系统的研究分析，找到园区整体发展的策略，是用区域、产业、客户的多视角看园区的方向，为园区在区域的发展找到未来要走的道路。

我们也深知，过去园区单一的产品模式已不再适合如今的经济发展，我们一直在说“以产兴城、产城融合”，这就需要产业园能够承担起更多的功能，去带动产业的发展和区域的活力，而如何实现园区赋能区域产业升级，定位工作便要首当其冲。

标签：