写字大楼拍卖群像

今年以来，通过法拍方式成交的办公资产数量进一步增加，同时法拍资产中办公物业的数量日渐增长，法拍也成为商办资产交易的重要方式。

观察资产交易平台可以发现，写字楼资产类别中，小金额单层或单房的物业是主流，同时商办资产多为低于10亿元的小金额项目，起拍价低于评估价是常态。

目前写字楼市场新增供应继续增加，公开拍卖市场中商办资产的挂牌数量增长，资产的折价成交也成为企业低价捡漏的机会。

(相关资料图)

随着一线城市甲级写字楼空置率继续攀升，公开拍卖市场中优质写字楼项目正面临着多次流拍、折价再上架的情况。办公市场去化压力继续加大，市场的变化影响写字楼项目的收益情况，也影响着投资者的抉择。

商办资产捡漏

近期，高力国际发布了今年上半年国内主要城市大宗交易的相关数据。数据显示，今年上半年国内主要城市合计录得92起大宗成交，总交易金额近865亿元，是去年同期成交量的131%。疫情放开后，重点城市大宗交易有所回暖。

值得注意的是，写字楼及综合体交易金额几乎占每年交易金额的60%，其中写字楼资产交易总金额贡献占比近54%，各资产类型中，写字楼资产交易最为活跃。

其中，观点指数注意到，法拍方式逐渐在商办资产交易中占据重要地位。同时，该交易方式中的商办物业数量日渐增长。

观点指数观察资产拍卖平台中正处于拍卖中的写字楼资产可以发现，小金额单层或单房的办公物业较多，小金额小体量是主流拍品。

近日，重庆老牌地标建筑浪高凯悦大厦将被司法处置，将于8月14日到8月15日进行第二次破产拍卖，起拍价7.215亿元，二拍起拍价相当于评估价的9折。福州市晋安区鼓山镇福兴大道3号福晟大厦整座及全部土地使用权将于2023年8月21日首拍，起拍价约4.48亿元，评估价为6.39亿元。

在成交案例中，整栋的办公楼资产起拍价多数是低于10亿元的小金额项目，起拍价低于评估价是常态，同时经历多次拍卖后多数选择折价出售。供过于求的商办拍卖市场中，上半年有两大突出特点：由司法拍卖带来的商办资产交易有所上升；折价拍卖成资方低价捡漏优质资产的机会。

据观点指数不完全统计，今年以来通过公开拍卖方式完成办公资产交易的案例有4宗，其中北京市丰台区南四环西路188号二区1号楼办公房地产和重庆公馆均是通过法拍成交，4宗总交易金额为16.5亿元，3宗案例均是二拍成交。洛娃大厦DE座拆分后于4月27日成交。

图表中提及的北京丰台区办公资产、广州松日总部大厦及重庆公馆的资产评估价分别为4.2亿元、25.6亿元以及1.75亿元，三个项目二拍起拍价均较首拍分别下降约0.59亿元、7.38亿元和0.25亿元。其中北京丰台区南四环西路188号二区1号楼办公房地产和广州松日总部大厦项目均是以二拍起拍价成交。

从成交金额中可以发现，10亿元以下的小金额商办资产成交量更多。

当然，上半年也有实现超10亿元的商办资产交易。2月21日，广州松日总部大厦（标的物名称：广州富大房地产开发有限公司名下KXC-D2-2地块土地使用权、在建工程及少量办公用品（打包拍卖））第三次挂牌被广州开发区揽新投资有限公司以底价约13.12亿收入囊中，相较首拍20.5亿元下降了7.38亿元。

查阅天眼查可知，买家广州开发区揽新投资有限公司是在今年2月15日成立的新公司，公司背后实控人为广州经济技术开发区、广州高新技术产业开发区、广州出口加工区、广州保税区管理委员会。可以发现，公司成立5天后即拍下广州松日总部大厦项目，观点指数认为通过新公司来收购烂尾楼项目可以有效实现风险隔离，避免纠纷。

观点指数查阅阿里资产拍卖平台发现，此次拍卖标的评估价约为25.63亿元，此次成交价格为评估价的51.19%，相当于打了5.1折。

经历降价，流拍后，广州松日总部大厦项目最终由国家队企业接手，颇具兜底意味。

值得注意的是，随着越来越多的办公资产被放上拍卖交易平台，拍卖也成为办公资产交易的重要方式。同时，基于各种原因，拍卖过程中办公资产容易形成价值洼地，也有不少企业实现低价捡漏。

地标项目无人接盘

观察资产拍卖网消息，可以发现，今年以来商办资产供不应求，不少核心区域的优质商办资产流拍迹象明显，诸如深圳深港国际中心、北京东方梅地亚、洛娃大厦、金马大厦、尚德大厦等多个项目均因无人出价而流拍。也有部分项目即使多次折价出让也无人接盘。

据观点指数不完全统计，今年以来已有8宗写字楼资产流拍，起拍价金额合计180.86亿元，其中首拍流拍的包括世茂深港国际中心、金马大厦在建工程、深圳尚德大厦以及协信航空科技城项目在建工程（含土地及地上建筑物）项目。

其余项目经过折价后继续上线二拍、三拍等，降价后仍无人问津。其中重庆佳程广场于7月17日三拍起拍价为12.4亿元，评估价约19.38亿元，权利来源为破产拍卖，最终无人出价再度流拍，此时距离首次挂牌拍卖的19.38亿元已降近7亿元。

资料显示，该项目建设总用地面积19.08万平方米，总建筑面积约103 万平方米，开发目标是建成集高档住宅、五星级酒店、5A级甲级写字楼、大型商业等功能为一体的城市综合性项目，预计建成后会成为整个北碚区蔡家组团的地标建筑群。

据了解，洛娃大厦原有ABCDE座，标的物所有人为洛娃科技实业集团有限公司，整体估价11.99亿元，2月23日首拍以11.99亿元价格拍卖，后又降价二次、三次拍卖，均以流拍告终。后将AB、C座和DE座单独拆分拍卖，上文提及DE座已成交。

阿里资产拍卖平台资料显示，AB座房屋位于北京市朝阳区望京利泽中园二区203号，房屋用途为办公用房，属于工业用地，使用权面积7437.44平方米。经沃克森（北京）国际资产评估有限公司评估，AB座标的物评估总价约7.11亿元。

C座位于朝阳区望京利泽中园二区203号内3号，单独一个房屋所有权证，房屋用途为车库、设备、研发中心、职工食堂，建筑面积8171.47平方米，土地使用权面积3835.26平方米。

观点认为，未分拆拍卖前，大金额的拍卖让许多企业止步不前，分拆后让更多意向企业有参与竞拍的机会。基于此，经历多次流拍的大体量项目或许可以考虑分拆方式让更多企业有入局的可能。

从城市分布来看，今年以来流拍的商办资产主要位于北京、深圳、武汉、重庆等一线及新一线重点发展城市。这与上述城市上线办公资产的数量较多不无关系，同时金额也是企业考虑是否入手的重要因素。其中，一线城市核心商务区的办公资产如位于深圳龙岗区世茂深港国际中心项目和北京朝阳区洛娃大厦、东方梅地亚项目上线拍卖平台引来多人围观，但最终无人出价。

从金额来看，流拍资产多数是低于10亿元的办公物业，如北京洛娃大厦、深圳尚德大厦、武汉金马大厦等项目，这也与拍卖平台中办公物业拍卖价格主要集中在10亿元以下有关。

超10亿元的办公资产中最引人关注的是评估价163.05亿元，起拍价130.44亿元的世茂深港国际中心项目，成为近年来司法拍卖中最大估值的资产，收获了2.9万人围观和729人的关注提醒。八折的优惠力度并没有吸引资方出价，于7月5日因无人报名，首拍宣告流拍。

据了解，此次拍卖标的包括深圳市龙岗区龙城街道12宗地土地使用权及地上物，土地使用权包括商办及公建用地，总建筑面积达145.04万平方米，其中计容面积94.65万平方米。

据了解，世茂于2017年以总价239.43亿元竞得龙岗大运新城G01046-0095号宗地，深圳龙岗大运项目用地面积为31万平方米，项目总建筑面积167万平方米，在建建筑面积81万平方米，项目总投资额达504亿元。该项目计划打造为一个集深港国际会议展览中心、深港青年合作创业中心、深港国际演艺中心、国际化学校、 智能办公、大型商业、公寓等为一体的综合项目。

此次流拍的原因之一或是超百亿元的价格金额过大，未达到捡漏预期金额。结合其他流拍后资产折价上线二拍、三拍来看，世茂深港国际中心项目大概率会再次上线拍卖，但基于当前保守的市场态度，办公资产拍卖成交难度加大。

据了解，世茂已于7月28日补发三份财报，后于7月31日复牌，复牌第二日下跌22.37%，报1.18港元，总市值44.81亿港元。

其中2022年业绩报告显示，世茂集团在营的商业项目共计19个，商业运营收入由2021年的20.33亿元下降约7.1%至2022年的18.89亿元。同时，世茂集团表示将对所有资产进行梳理及分析，制定最优化路径进行盘活，推进大宗资产的处置。

结合当前市场环境来看，重点城市写字楼空置率持续攀升，影响写字楼项目的收益，同时也让资金投资商办市场有所顾虑。第一太平洋数据显示，今年二季度一线城市北京、上海、广州及深圳甲级写字楼空置率数值分别为18.3%、16%、20.8%以及27%，环比涨幅分别为1.5%、0.1%、2.6%以及2.6%。其中深圳甲级写字楼空置率数值已连续多季度处于一线城市的最高位水平。

标签：