美国商业地产的雷有多大？ 环球聚焦

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在经历过硅谷银行、第一共和银行等3家中型银行倒闭后，美国暴露出来的银行业问题真正解决了吗？并没有！自2022年美联储强势升息开始，持续高利率的负面影响波及到众多美国区域性银行，也给美国中等规模的商业银行带来存款波动的危机。然而，真正将美国银行业推向风险悬崖边缘的推手并非流动性缺乏所致，而是长期过度暴露的商业地产（CRE）贷款业务。今年以来，由于新冠疫情催生的远程办公趋于常态化以及利率成本大幅上升，美国商业写字楼空置率和贷款违约率正在攀升，美国银行业正为剥离商业房地产贷款亏损所忙碌。据研究公司称，有关银行准备出售商业房地产贷款的消息比十年中的任何时候都多。

2023 年，包括纽约、旧金山和芝加哥在内的美国主要城市办公写字楼的空置率平均高达20%以上，城市办公楼使用率的下降不仅仅影响业主的租金收入，还波及了附近商业服务行业的收入和城市地产税收入的下跌，并进一步导致办公楼地产估值的下跌，加之区域性银行因流动性危机带来的贷款减少，商业地产有可能面临着大量违约风险。

对此，美国财政部长耶伦上周警告称，银行业可能因商业地产估值走软而感到压力。她确实认为商业地产方面会有问题，当然，自从人们对远程工作的态度和做法发生了如此巨大的变化以来，对办公空间的需求已经发生了变化，尤其是在利率上升的环境下。伯克希尔-哈撒韦公司副董事长查理·芒格在接受媒体采访时也警告说，美国银行业已经“充斥”商业房地产不良贷款，银行已开始撤出商业房地产领域，银行账面上高达几万亿美元的商业房地产贷款可能带来令人痛苦的损失。

根据美联储公布的美国银行业存贷款公告，美国中小型商业银行持有的CRE贷款相对而言风险敞口较大。在2021年以前，在美国低利率和房地产价格高涨的市场下，CRE拥有者大多采用只付利息的短期贷款，目的是在贷款到期之前获得重新贷款或将资产出售获利，同时偿付本金。但是，自2022年美联储史诗级加息以来，CRE市场急转直下，一方面房贷利率远远超过6%，成本上升使得CRE业主重新贷款的代价大幅提高；另一方面，大幅下跌的地产估值更是雪上加霜，令这些资产拥有者面临进退两难的境地。因此，发放CRE贷款的美国区域性商业银行，被迫面临日益增长的CRE贷款违约的风险。

目前，在经历了多年的低利率和高估值之后，由于向远程办公的转变，商业地产行业正处于痛苦调整期，以适应更高的借贷成本和更低的入住率。一些业主放弃了持有的房产，而不是为贷款进行再融资。摩根大通银行在4月份的一份研究报告中预测，在未来10年里，美国办公楼贷款商业地产抵押证券（CMBS）违约率可能高达20%。到2025底以前，美国约有总额1.5 万亿美元的CRE贷款将到期。在美国投资者面临高利息的再贷款和打折出售资产的双重艰难选择的同时，美国区域性银行业正在面临CRE贷款账目减持的黑色风暴。

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