今日快看!REITs首批扩募落地

报告期内，各大产业运营商继续保持一定强度的业务拓张，东湖高新、金地威新均有新项目落地启动，金地威新的保山项目更是基于工业上楼的项目。

(资料图片)

从土地获取情况来看，报告期内继续有多家企业成功拿下产业用地，包括万洋、联东、中新集团和东湖高新都有产业用地斩获。中新集团则摘下了全国首单“竞生态投入”工业地，象征未来工业地的出让或更多考虑生态修复能力。

从全国工业用地市场看，5月份土地供应情况依然呈现阶梯下降趋势，不过，若从成交情况来看，5月份成交的土地数量及面积则开始波谷回升。

从REITs市场表现来看，5月国内公募REITs维持弱势表现，二级市场价格整体呈现下降趋势。在市场走弱的背景下，我国REITs市场迎来首批扩募落地，4只公募REITs产品成功扩募，包括此前受到“黑天鹅”事件影响的张江光大园REIT。

新项目陆续开工，“工业上楼”成热点

从月度动态来看，继续有多家产业地产企业有项目开工和合作签约，东湖高新、金地威新均有新项目落地启动，而中集产城、清控科创和中新集团都实现了新项目开工。

其中，东湖高新木兰数智产业园地块总面积171.6亩，位于武汉市黄陂区滠口街解放大道延长线以东，腾龙大道以南。

园区建成后，将引进中小型高新技术、信息技术应用与创新型企业40余家，实现年产值约5亿元，打造成为以数字技术应用、数字产品智造为核心驱动的数字经济智慧产业园区。

该产业园的合作起始于去年8月，当时湖北联投与黄陂区政府签署战略合作协议，东湖高新集团则与武汉木兰产业投资有限公司签署合作协议。

而金地威新·宝山科创园则寄希望于打造成金地威新“工业上楼”的范例之一，该项目的规划容积率为2.5。

据了解，项目位于园区南部片区山连路168号，聚焦医疗器械、人工智能、智能制造等主导行业。项目占地面积约50亩，总建筑面积约9.2万平方米，其中地上建筑面积约8.4万平方米，包括高层厂房2栋，多层厂房3栋，主力户型面积约600-16000平方米，计划于2024年10月竣工。

工业上楼是当前产业园区发展的重要讨论热点，特别是在粤港澳大湾区，有更丰富的发展经验。从现实情况来看，国内核心城市土地稀缺，土地价格较高，因此在存量工业用地更新改造过程中，“工业上楼”就变成了备受关注的热点。

然而，工业上楼仍未完全实现标准化，对设计要求极高，建设难度大，这都需要国内园区开发商更多的实践经验支撑。

工业地需求波段回升，万洋持续加仓广东

从土地获取情况来看，报告期内继续有多家企业成功拿下产业用地，包括万洋、联东、中新集团和东湖高新。

期内，万洋众创城分别在南通、漳州、揭阳、阳江和湘潭五市合共摘得10宗工业用地，合共土地面积64.04万平方米，规划建筑面积共198.22万平方米。

值得关注的是，万洋在揭阳连续摘得的5宗地为整体出让，最终成交价为1.49亿元，规划建筑面积共88.57万平方米，预计将作为榕城万洋众创城建设的一部分。

据观点指数了解，目前万洋在揭阳开发有两个项目，分别为榕城万洋众创城、高新万洋科技众创城，两个项目在去年9月、10月相继落地，目前均处于建设阶段。

资料显示，榕城万洋众创城项目将重点引进塑料制品业、制鞋业及相关上下游配套产业，规划打造成集生产制造、众创空间、蓝领生活服务区、商业服务区、运营服务设施等多业态于一体的制造业集聚平台。

而高新万洋科技众创城项目首期重点引进智能制造、新材料、电气机械和新一代信息技术为主的四大产业及其上下游配套产业，规划打造集生产制造、科技展示、办公研发、生活配套等多业态于一体的制造业聚集平台。

揭阳当地有一定的制造业发展基础，中小型制造业企业众多，家电、微电机、玩具、鞋业等传统产业在当地发展多年，产业有待升级，聚集性有待加强。因此，引进万洋正是看中万洋在标准厂房方面有多年的建设开发经验，希望万洋能增强当地的产业聚集性。

中新集团则在太仓摘得全国首宗“限地价生态投入价高者得”的产业地，竞得价为5313万元，竞得生态投入价格为146万元，将全部用于提升项目周边河道、水体、绿植的生态环境面积。

这也象征着未来在长三角拿工业用地，除了园区的投资强度和财税贡献要达标之外，环境生态保护能力都是考虑的重要因素，拥有更多元的园区开发能力就意味着越多的业务机会。

从全国工业用地出让情况来看，5月份土地供应情况依然呈现阶梯下降趋势，供应土地数量、土地面积已连续3个月下跌。不过，若从成交情况来看，5月份成交的土地数量及面积则开始上升，显示工业用地需求已波段回升。

REITs二级市场下行持续，首批扩募落地

从市场表现来看，5月REITs市场维持弱势表现，二级市场价格整体呈现下降趋势。

产业园REITs中仅有东久新经济REIT较上月小幅上涨0.76%，其余均下跌，5月底张江光大园REIT收盘于3.496元，较上月下跌11.06%，主要系拟扩募资产主力租户OPPO子公司哲库科技突发事件所致。

5月份，我国REITs市场迎来首批扩募的落地，4只公募REITs产品成功扩募，此前受到最大租户退租影响的张江光大园REIT，在积极应对、快速寻得意向租户的情况下，亦成功完成首批扩募。

在退租事件前，张江光大园REIT的扩募资产张润大厦是在4单扩募资产中最为优质的，较原资产优胜，而其余3单的扩募资产则与原项目持平。

然而黑天鹅事件给此次首批REITs扩募蒙上了阴影。OPPO在5月12日宣布终止旗下芯片子公司ZEKU（哲库）业务，而哲库科技正是华安张江光大园REIT扩募拟新购入基础资产的重要承租方。

资料显示，哲库科技在张润大厦的实际租赁面积为19314.31平方米，占张润大厦可租赁面积的45.97%。

面对大面积退租事件，张江光大园REIT的基金管理人应对迅速，除了第一时间披露事件进展，还立即联手原始权益人增持，并在5月26日发布公告透露，称处于事件中心的张润大厦近期已收到部分客户的书面租赁意向书，占哲库科技退租面积的78.22%。而张润置业也能按照合同从哲库科技扣留租赁保证金约1096万元，等于额外增加一笔收入。

从待发行产品看，据上交所和深交所信息披露，目前共有3只REITs处与待发行状态，其中两只为首发REITs，另外一只为待扩募REITs。中金山高集团高速公路REIT、湖北科投光谷产业园REIT两只首发REITs均处于“通过”状态，预料将很快登陆市场，而待扩募的富国首创水务REIT状态为“已反馈”。

截至2023年5月末，我国公募REITs产品已发行27只，合计发行规模达到908.92亿元。从底层资产对比来看，高速公路类发行规模最大，达到437.30亿元；产业园类紧随其后，发行规模达152.25亿元。

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