集中式长租公寓资本市场破局 魔方生活服务港交所二次递表

在招股书失效后，魔方生活服务火速重新递交，继续上市之旅。

4月28日晚间，集中式长租公寓运营商魔方生活服务再次在港交所递交招股书，摩根士丹利和建银国际为联席保荐人。

(资料图片)

去年9月，魔方生活服务在港交所首次提交招股书，这也是自青客宣告破产清算、蛋壳纽交所摘牌之后，第三家递交上市申请的长租公寓企业。

不同的是，魔方生活选择了港交所。

有业内人士曾分析，招股书失效是正常机制，不代表IPO失败，也不代表港交所对公司资质有负面意见，而公司在3个月内补充最新的财务数据和资料后就可以继续上市。

据获悉，作为国内集中式长租公寓模式的代表，魔方生活服务于2009年开始在南京发展集中式长租公寓业务。

集中式龙头

根据弗若斯特沙利文的资料，以截至2022年12月31日在营公寓数量计，魔方生活在独立集中式长租公寓运营商中排名第一。

魔方生活服务是国内最早布局集中式长租公寓赛道运营商，最早于2009年在南京发展集中式长租公寓业务。截至2022年12月31日，有76245套在营公寓、覆盖全国25座城市，门店数量达388个。

根据最新招股书资料，魔方生活在一线城市具有较大规模优势，是北京及上海最大的集中式长租公寓运营商，于2022年，在这两个城市合共拥有约35700套运营中公寓；在广州及深圳，魔方生活是第三大集中式长租公寓运营商，于2022年在这两个城市合共拥有约14100套运营中公寓。

市场整合方面，魔方生活服务成功把握收并购机会，自2020年以来完成了总价值约14亿元的12项收购。

据获悉，就集散程度来进行分类，国内长租公寓一般划分为“集中式”和“分散式”两类长租公寓。

集中式公寓主要以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营；分散式公寓主要从租赁中介业务延展而来，从分散的房东手中取得房源，经过改造或装修后统一出租管理。

魔方生活服务便是专注于集中式长租公寓，在“集中式”基础上，魔方公寓以中资产为主，兼具轻资产模式。

据了解，魔方旗下运营的租赁住房均为集中式长租公寓，即整租一整栋物业或租赁该等楼宇的一部分，进行统一改造分割，再进行出租。

同时，魔方生活提供高品质的配套设施和专业服务，以此获取增值收入。这种业务模式发展更为稳健，规避和减少了“高收低出”“长收短付”“租金贷”等分散式长租公寓可能面临的风险问题。

除了发展模式更为稳健之外，集中式长租公寓更能通过发展标准化实现提质增效，降低开发和运营成本。

营收与利润

根据最新递交的招股资料，魔方生活运营租赁公寓的模式分为两种，直营模式及加盟管理和第三方托管模式。

当中，直营公寓数目由2020年12月31日的31881套增长至2022年12月31日的50833套，复合年增长率为26.3%。加盟管理和第三方托管公寓数目于同期由7149套增至25412套，复合年增长率为88.5%。

直营模式下，魔方生活服务整租或租赁整栋楼宇的一部分，并对租赁物业进行管理和运营；在加盟管理和第三方托管模式下，则以自有品牌或相关委托方的品牌管理和运营加盟公寓，收入主要来自向加盟商及委托方收取的初始一次性费用，及根据加盟管理和第三方托管公寓总收入百分比持续收取的管理服务费。

2020-2022年间，魔方生活服务营收呈现稳健的发展态势，分别为9.49亿元、14.71亿元和17.14亿元。

当中，直营模式贡献收入绝大部分，2020-2022年，魔方生活分别自直营模式产生收入9.13亿元、13.9亿元和16.26亿元，占同期总收入的96.2%、94.5%及94.9%；加盟管理和第三方托管模式产生收入为1868.1万元、3784.9万元及4163万元，占同期总收入的2%、2.6%及2.4%。

同期，净利润分别为-2.3亿元、3.02亿元、-2.47亿元。2022年主要由于受到运营所在的中国主要城市（尤其是上海，而截至2022年12月31日在上海运营的公寓有30,053套）反复爆发新冠疫情的负面影响。

这一年，受疫情影响以及投资物业公允价值净值变化、汇兑损益、ESOP及上市费用等影响，魔方生活服务净利润有所下滑，但受益于公司行业并购整合及新开设的直营公寓数目增加，营收仍实现了增长，达17.14亿元，同比增长16.5%。

并且，魔方生活在疫情影响下仍然实现了门店利润增长，由2020年的1.64亿元增至2022年的4.52亿元。

毛利则由2020年和2021年的7.86亿元及12.67亿元增加至截止2022年12月31日的14.70亿元，毛利润复合增长率为36.74%。

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