产业运营，园区内卷的主战场|全球速看

当房地产行业踩下刹车，缺乏有效资金回流方式、产业盈利能力，通过“产业园区勾地”，获取优质住宅、商业用地的“产业新城”高周转模式一去不返。

产业园区“房地产模式”下，分割销售让园区业主不仅有企业主也出现了越来越多的“二房东”投资者，最终导致了产业园区缺乏主导产业、园区管理难度大、运营混乱的现象泛滥，为地方政府敲响了警钟。

在2019年前后，各地政府开始逐渐收紧产业用地分割销售政策，进一步强化特色产业打造的规定。经历政策调控，倒逼产业园区行业的玩家，从过去的园区开发商迈向园区运营商，彻底告别“一锤子买卖”的想法，从销售思路，转向产业运营模式。

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01.政策调控，改变行业生态

虽然我国制造业媒体非常齐全，但优势仍然是中低端领域，高端领域缺乏国产身影，“卡脖子”难题因此而生。制造业在这几年成为了我国经济发展的关键热词，重点推进制造业成为了如今地方政府需要攻克的核心难关。基于各地中低端制造业基础，通过源头创新亦或是应用创新，推动制造业往高水平迭代升级，从而提升制造业产品质量与附加值、提升区域产业链水平以及强化制造业结构，将是下一阶段产业发展的重点。

随着产业发展格局的转变，给产业园区的发展格局也带来了巨大的影响。重心转向制造业，为产业园区行业的工业厂房市场带来了一股新的发展浪潮，二三线城市的标准厂房、定制厂房到工业用地紧张的一线城市的工业上楼，成为区域的热门园区产品。

为了推动高新技术产业发展、促进科技创新，产业园区的发展逻辑也逐渐从过去的土地增值转向资产增值。产业园区的资产增值，就需要园区运营商围绕特定产业发展，做好园区产业运营，在园区内形成一个集聚度更高、稳定性更强的产业集群，从而提升园区资产价值。

02.产业运营，重新定义园区

现阶段，产业运营已经成为了产业园区的发展的关键词，也是下一阶段园区运营商比拼的硬实力。从产业定位、规划建设、配套设施、产业招商、运营服务、数字化赋能……产业运营几乎涵盖了产业园区的所有发展周期。

成熟的产业运营体系，对于园区运营商的价值不仅仅是为产业招商提供一些所谓的运营噱头，而是能够通过实打实的运营服务，从载体、区位、配套到服务都能贴合目标企业的发展诉求，更好地为产业发展所服务，在特色产业领域形成一个上下游完善、企业关联度紧密的产业生态。

让产业园区运营商能够真正通过服务企业、推动产业发展，达到资产价值提升的结果，让园区更值钱，在通过金融化退出领域收获更多产业运营带来的附加价值。

03.园区金融化，构建园区发展闭环

产业园区发展需要投入庞大的资金量，但近年来的城投债危机、园区全持有时代来临、存量资产盘活大幕拉开，缺乏融资渠道，无法有效退出，但园区仍然需要快速发展，这位各地城投公司、产业园区运营商的发展蒙上了一层阴影。

随着公募REITs市场的逐渐放开、不动产私募等金融渠道的完善，为产业园区发展提供了一条全新的金融化退出通道。

但相比过去开发-建设-销售的退出模式，金融化退出对于园区内产业发展将提出更高要求，也进一步拉长了园区的发展周期，提高园区运营者的产业运营标准，但也将给予成功退出者更多收益，用于随后其他园区的滚动发展中。

04.主题园区，生态化运营

随着产业运营的深入，产业的特色化、细分化将是一条产业园区未来发展的必经之路。

产业运营想要落到实处，真正能够对产业企业的发展提供帮助，就需要园区产业运营能够走得更深入、能够为产业企业提供更多增值服务，但只有在园区产业足够细分、统一产业定位方向的情况下，才能针对该细分领域企业的共性诉求，打造一个能够真正解决企业发展问题的产业运营体系。

但随着园区产业定位的细分，往往也决定了招商方向变窄，对于企业类型更有针对性、企业质量的要求也将更高。通过产业园区打造特色产业生态，也意味着园区投资回报周期的拉长，主题园区的打造必然是一道困难与艰辛并存的“窄门”，跨过去就能收获到那令人艳羡的特色产业集群。

05.工业厂房大热背后的冷思考

随着制造业的崛起，工业厂房载体成为了园区行业的“香饽饽”。但伴随这工业厂房市场的走红，一些问题也逐渐显现。

一线城市大力发展制造业，希望通过工业上楼业态解决城市工业用地不足的难题，但适配的企业类型、企业规模一定程度上也局限了工业上楼的发展。

随着产业的转型升级，虽然同样是制造业，但战略新兴产业领域的制造型企业对于工业厂房的要求已经发生了翻天覆地的变化。

06.存量时代，轻资产运营强势破局

产业园区行业过去的轻资产运营还局限于“二房东”模式，园区的代理招商是过去轻资产企业多的发展路径。

但随着甲方客户类型转变，园区持有者从过去的小业主、市场化企业更多的演变为如今的国央企、地方城投，“甲方”诉求从过去的租金转变为科技创新型企业、产业集聚度、税收、落地投资额等更实际的领域，但优质产业、高额税收就意味着在租金等领域的让步。

轻资产运营商过往的“赚差价”模式显然已经行不通了，但极度内卷的轻资产运营领域又在进一步压低园区代运营的“年度服务费”，干最苦的活，赚最少的钱，轻资产运营路在何方。

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