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【环球播资讯】90%的产业园区,都犯了这个致命错误

如果要用1个字形容,2023开年以来的产业园区行业,那就是:卷。

如今行业聚首,探讨话题逃不开3点:招商怎么做?园区生态怎么搞?如何快速孵化企业产业?

“集体焦虑”都引向同一个问题:产业怎么引得来,留得住?


(相关资料图)

今天我从顶层设计与落地实操的视角,分享行业头部园区的生态运营经验,希望对同行的你有所启发!

招商焦虑之年,如何探寻破解之道?

破解问题之前,先摸底焦虑的原因。

最近,珠三角上演工业用地“狂飙”。先是深圳5年1亿“工业上楼”计划开始,到近期中山“商住改工”政策,多地密集出台政策,以促进产业用地节约集约利用,拓展产业发展空间。

工业用地供给暴涨,地多企少,基本预示今年将迎来招商大战。

产业园不断增加,但全国产业园空置率却居高不下。根据世邦魏理士2022年数据,一线城市产业园区空置率仍处在高位,北京上海去年Q3超过17%。

供需失衡态势,不容乐观。

如何破解招商焦虑?需要从行业数据中发掘线索。

近3年产业园区有哪些增长亮点吗?有一个。

综合服务收入,5年增长8倍,不仅扛住了大环境压力,还是园区利润新的增长点。目前该收入已成产业地产头部公司主力收入之一,中电光谷园区运营收入占比甚至达到52.4%。

而且做服务搞运营不止赚钱,还被成功验证,能给园区带来质的飞跃。运营服务品质好的园区,其租金比肩甲级写字楼,如上海自贸壹号二期租金已超过北外滩等核心地段的平均租金。

运营,显然已经成为园区应对环境压力的核心手段。

留住产业,为什么必靠生态运营?

园区运营认知比较普遍,但园区生态运营,熟知的人并不多。

生态运营,是园区运营服务的一种形式,其服务对象不只是入驻企业,还有园区生态内所有角色。服务的目的,也不是租售载体获利,而是形成多维体系产业生态的汇聚,从运营过程中获利。点我了解,智慧园区数智招商方案

生态运营并非空穴来风,而是随着行业发展,形成的必然方向:

3.0园区发展趋势——从只提供九通一平基础服务的1.0园区,到服务产业链的2.0产业园区,再到如今服务生态的3.0生态园区,企业&产业等多方需求不断升华迭代,倒逼园区向生态运营前进。

园区收入变迁趋势——随着行业进步,过去以开发收益、政策收益为主的盈利模式,转变为投资孵化收益、生态运营收益为主。

行业发展阶段趋势——产业地产过去以快速拿地 、快速周转PPP模式为主流,是赚短期快钱的“猎手思维”;而如今随着脱虚向实、产业孵化的重任交给园区,慢耕细作,肥沃企业,赢在长线的“农户思维”成为当前主流。

所以要留住产业,精耕产业,生态运营是必要手段。下图是实际运营中,必须考虑的园区生态5大角色。当用生态的眼光去审视园区,而不只是关注入驻企业之后,你也会发现生态运营、联动各个角色的必然性。

一流园区如何3步搭建生态园区?

在深圳,已有不少园区探索出生态运营的落地经验,同时取得不俗成果。

这些园区是如何落地生态运营,留住产业并让他们越做越好?可以归纳为3步:

一、洞悉企业需求

企业不同的阶段,对于外部服务的依赖不同。企业从0到1,主要看企业创始人+核心技术+商业模式,而企业从1到100,到1000,则需要产业资源+产业生态。

企业不同的规模, 对于外部服务的依赖不同。园区50%以上服务的都是中小企业,除了生产研发,其他都希望交给园区。怎么组织龙头带动产业,组织中小企业抱团发展,是园区服务的重要体现。

二、构建企业全生命周期服务体系

企业全生命周期,可不单单只有企业一个维度,而是所有参与企业服务的角色,如资本、服务商等等,都牵涉其中。所以我们要构建全生命周期服务体系,重点是搭建平台,实现其他4大生态角色的信息需求互通、撮合交易。

这个服务对中小企业有多重要?可以试想一个创业公司,再小也会配备自己的成本中心,比如财务部、人事部,这些都是需要掏钱的,对企业而言负担不小。但如果入驻生态园区,企业不用浪费这些人力指标,因为园区会提供保姆式的服务。

比如园内一批AI企业不招人事,由园区提供招聘服务,统一从外面引进20个程序员,以集体面试的方式帮助企业招人。

这就是生态园区的服务逻辑。围绕产业园区内外资源,建设运营服务生态。园区外有政策、有科技人力资源,园区内有扶持需求、人力需求,那园区作为平台,用最高效的方式进行撮合,实现多赢。

而在具体落地上,则需要一个完整的服务系统作为支撑。这个服务系统,覆盖企业、个人等等生态角色,可以简单分成3大部分,负责需求发起的超级前台,负责业务处理的订单中心,以及负责交易闭环的支付钱包。

三、打造生态服务平台商业模式

建立生态园区,目的是长期可持续发展,本质是要持续赚钱。

园区服务收入是一部分,税收反哺是一部分,一旦生态建立成功,还有更为丰富的盈利方式。甚至可以像深圳一线园区一样,形成平台联盟,将生态平台模式向全国更多园区覆盖。目前我们的合作伙伴已在全国落地多个项目,已验证联盟模式的成功。

非一线城市的城投同行们,务必保持警惕,未来你们不止面对同市竞争,还将面对一线城市园区的跨域竞争。

企业入驻生态园区是什么样的体验?

如果归纳生态服务体验的话,可以用三个词:方便、周全、实惠。

企业入驻后,主要享受会员服务、内容服务、交易服务、生态撮合几大服务:

会员服务——企业只要充值到一定量,就能在园区获得专属服务,比如在食堂为企业员工单独划分用餐区域,比如给到专属折扣等等;企业能从未收获员工归属感、凝聚力。

内容服务——单独为企业管理者、企业员工建立内容圈子,推出行业闭门会or园区员工相亲等等定制活动,撮合信息,实现圈层沟通;企业能从中收获行业圈子资源,与员工高留存率。

交易转化——园区内部有自己独立一套支付平台,方便企业为员工储值购买福利,同时能享受园区内的独家折扣。通过规模效应,企业能够获得到比市场更实惠的购买价格。

生态撮合——将园内企业商家乃至供应链需求进行协调,为企业提供批量购买原材料、批量招聘或者组团出国接单等等生态服务,加强整个生态的服务粘性与深度。企业也能获得更迅速的成长机会。

生态服务亮点不是做得多丰富,而是做得很方便,可以顺畅融入各个角色的园区工作、生活。

所有服务都能在移动端完成预定,而且高效方便,不会有客服对接的繁重成本,流程高效,也不会有层层审核的消耗。

如果你是企业管理层,诸如接待、报修、员工福利定制、政策申报等等服务需求,在手机上即可操作;举个例,以后管理者想给员工发福利点星巴克,不用打开app繁琐操作,还需索要发票去报销,而是直接在园区服务小程序,就能预定团餐,并且走公司自己的园区支付钱包。

如果你是员工,所需要的行政服务也都能线上处理,如手续办理、福利兑换等等,同样方便。

这些还只是园区所提供的基础服务。在这之上,还有政策整合、融资指导撮合、产业链资源撮合以及财务人力法务等成本部门支持。当园区的生态服务做得足够好,旁边园区想通过简单的政策优惠,来挖走企业,企业也不会轻易离开。

原因很简单,就如有了移动支付后,我们很少会用现金;点过外卖后,很难再自己做饭一样。享受过生态服务的便利后,产业就很难脱离习惯。

所以产业园可以靠政策靠税收优惠,引进产业;但要长期留住产业,生态运营的思维,必不可少!

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