疫情影响下博时蛇口产园REIT的压力及韧性

3月中旬，中航京能光伏REIT、中信建投国家电投新能源REIT两只新能源类REITs均宣布因认购火热而提前结束募集，显示出国内公募REITs市场的发展潜力巨大。

但在业绩的角度，去年外部发展环境对已上市的REITs仍产生了影响。3月19日，国内产业园类公募REITs“博时蛇口产园REIT”正式发布2022年年报数据，由于宏观经济低迷及疫情反复的持续，该基金也呈现出了业绩疲弱的一面。

(相关资料图)

去年博时蛇口产园REIT实现营业收入1.10亿元，预算完成率仅76%，其中受租金减免影响较大；同时，部分租户出现到期不续约或提前退租等情况，导致项目出租率、租金都有一定下滑。

盈利指标则或许能令投资者稍感欣慰，博时蛇口产园REIT期内录得毛利率87.89%，净利率（不扣除基金层面提取部分）86.03%，较2021年业绩期间均有所上升，显示基金挖掘管理红利的工作取得成效。

实际上在去年二至四季度，国内上市的7只产业园类REITs都推出了不同程度的租金减免政策，使得它们下半年的业绩表现整体走弱。随着2023年经济环境回暖，产业园运营者们也抓住政策窗口推进REITs扩募事宜，这为它们优化生产经营、拉动业绩回升创造了条件。

压力

由于基金生效日是2021年6月7日，博时蛇口产园REIT于2021年仅计入基金生效日至同年底的业绩数据。为方便对比，观点新媒体将该等业绩数据按年化水平进行估算。

年报数据显示，博时蛇口产园REIT于2022年实现营业收入1.10亿元，较2021年估算水平下降近19.62%，这也是五年以来最低水平。即便在疫情爆发的2020年，该基金旗下项目仍录得营收1.15亿元。

这主要与减免租金有比较大关系，去年该基金累计减免租金2039.43万元，减免管理费1122.84亿元，计划管理人垫资916.59万元。截至四季度末，免租协议已全面签署，总减免额相当于去年7月公告预计减免额（2085.01万元）的97.81%。

按上市时的《招募说明书》预算水平，去年博时蛇口产园REIT的预算完成率仅76%。该基金解释，一方面由于大部分租户签署免租协议，若剔除免租2039.43万元影响，全年累计收入预算完成率可提升至90%。

而剔除免租影响后营收仍下降，其中的差额则是外部环境冲击产业园租户的真实体现，由于宏观经济低迷及疫情反复的持续影响，部分租户出现到期不续约或提前退租等情况。期内，博时蛇口产园REIT平均出租率85%，平均月租金120.29元/平方米，较上年业绩期分别下降2个点、2.56个点。

其中从租户情况看，基础设施项目的租户共计199家，较上年还增加了3家，但出租面积仍下降3.72%至7.98万平方米，反映项目新租户的租赁单价、平均租赁面积等数据均有所下滑。

根据戴德梁行给出的评估结果，截至2022年底，博时蛇口产园REIT所拥有资产，即位于深圳南山蛇口网谷的万融大厦、万海大厦两大产业用房及配套项目，市场价值约为25.11亿元，较上年末25.34亿元有所下降。

出租率未达预期，叠加回款率水平同样未达预期，这导致投资者所关心的分配金额指标也有所下降。去年博时蛇口产园REIT预测年化可供分配金额约9267.20万元，期内实现可供分配金额仅为8661.17万元，完成预测的93.46%。

以去年底收盘价计，该博时蛇口产园REIT实际现金分派率约为3.23%，低于预测值3.46%；根据海通证券统计，去年底包括该基金在内的5只产业园类REITs实际现金分派率在2.99%-3.88%之间，也远低于生态环保类REITs、清洁能源类REITs以及高速公路类REITs。

博时蛇口产园REIT于年报中提及，整体来看，本季度基础设施资产的招商情况有所回暖，运营管理团队仍在积极采取相应措施加速推进储备客户签约并增加客户储备。但由于产园租赁市场受疫情的影响有一定程度的滞后性，预计未来一段时间内租赁招商仍将承受一定的压力。

韧性

尽管项目层面承受了较大运营压力，博时蛇口产园REIT不忘将市场关注点引导至其业绩亮点部分：“整体运营情况仍维持较为稳定的态势，展现了良好的经营韧性。”

这主要体现为降本增效取得了进展，其中在成本控制方面，该基金于2022年全年实际成本支出1343.32万元，预算完成率为59%；剔除管理费减免（1122.84万元）影响后，成本预算完成率为90%。

从盈利情况看，去年该基金毛利率约达87.89%，净利率（不扣除基金层面提取，即项目层面净利率）则为86.03%%，较上年业绩期均分别上升3.51个点、13.49个点。

从估值情况看，海通证券1月底发表的报告却显示，博时蛇口产园REIT的P/FFO（即股价与营运资金比值）估值约达30倍，估值低于建信中关村、华安张江光大两只同类型REITs；但当时对应的中债REITs估值收益率（5.44%）却是同类型RETIs最高的，说明处于较为低估的状态，未来价值修复的空间也较大。

但需要指出的是，根据上述券商统计的结果，产业园类REITs的估值倍数总体高于其他类别（高速公路、生态环保、清洁能源及保租房）REITs，并稍高于仓储物流类REITs，仍是目前公募REITs市场最受欢迎的品种。

究其原因，这或许主要由于产业园类REITs及仓储物流类REITs均属于产权类项目，盈利模式主要依靠租金及物业管理费收入，加上租户稳定、租期较长等特点，经营情况更为稳定；园区项目大多数位于一二线及重要枢纽城市，产业发展及区域配套完善程度都较高，为盈利提供了重要保障。

以博时蛇口产园REIT为例，万融大厦、万海大厦项目所处的蛇口网谷是深圳最具代表性和最具活力的文化与科技融合类产业园之一，项目附近的地铁12号线已于去年11月底开通；该基金并计划在今年内对园区进行相关改造，拟提升园区的空间环境。

而从长远发展空间来看，考虑到公募REITs的底层资产出租水平均处于较高位置，未来收入增长空间亦会因此受限。在此情况下，要保持对投资者的吸引力，REITs也需要通过扩募方式吸纳更多的资产，形成增量发展。

自从关于REITs扩募指引出台后，去年9月市场迎来首批共计5只启动扩募的REITs。其中博时蛇口产园REIT计划通过扩募方式新购入深圳招商光明科技园科技企业加速器二期项目部分基础设施，原始估值11.38亿元，此后提高至11.72亿元，这相当于同期该基金总市值的46%。

扩募的想象空间则与原始权益人的持有、运营、拟开发的其它园区资产丰富程度有正向关联。

观点新媒体了解，招商蛇口截至去年底产业园在营项目33个，总经营建筑面积约257万平方米。博时蛇口产园REIT扩募涉及的光明科技园，经营总面积约达39.20万平方米，去年累计运营收入（未扣除租金减免金额）2.30亿元，平均出租率89%。

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