恒大深圳旧改深呼吸 招商接手饼干厂项目背后的挑战

经过一段时间的沉积，招商蛇口接手恒大饼干厂旧改项目再迎最新动态，为“老业主”雍景湾带去了降密降高的解决方案。

3月14日，深圳南山区招商街道原联合饼干厂城市更新单元规划(草案)公示出炉，相较于2020年的规划，本次草案显示，地块容积率有所降低且取消了人才住房和保障性住房的建设要求，加大了可售住宅的比重。

(相关资料图)

早在招商蛇口公开宣布接手饼干厂旧改时，就有市场人士指出，项目将把人才住房和保障性住房调整为可售住房，以达到提升项目利润的目的。本次规划草案的住宅面积调整上，也映证了这个观点。

在国家叫停了“大拆大建”的大背景下，旧改市场迎来降温的同时，叠加恒大自身所处的债务困局，这给予了接盘企业较大的议价空间。但按照以往的旧改展开经验上看，接盘的项目要沿袭过去谈判的旧改方案及已有规划进行开发建设。

这种情况下，接盘企业易陷入劣势局面，公共配建标准的走高带来成本的上涨及以往的旧改规划方案能否支撑项目入市的收益，均是接盘企业所要面临的问题。

对于招商蛇口而言，好消息在于饼干厂旧改规划一直停留在草案阶段，接盘后存在着调规空间。

根据最新规划草案显示，相比之前的规划，招商接盘后饼干厂旧改的容积率下调，但可售住宅面积增加明显。其中，项目的规划容积率由8.9调整至6.5，换算成规划容积减少了3.59万平方米，减少幅度达26.69%。

而在可售住宅面积方面，本次调整后，可增加2.67万平方米的可售住宅。通过大幅减少了商办面积及取消了配建的人才住房和保障性住房，已完成在容积率下降的同时，增加了项目的可售空间。

值得一提的是，以临近的雍景湾10.79万/平方米的二手挂牌单价作为参考，新增的2.67万平方米可售住宅可为项目带来28.90亿元的货值。

另外，饼干厂旧改在招商蛇口接手之前，就因较高的容积率及超高层的建筑规划与招商蛇口开发的雍景湾项目存在“采光”矛盾。原有的规划与问题，同样给招商带来了接手的挑战。

原联合饼干厂城市更新项目最早被列入《2019年深圳市南山区城市更新单元计划第二批计划》，拆除范围用地面积3.17万平方米，并在同年2月完成拆除整平。

根据项目早期规划，项目拥有3栋楼高183米-198米的超高层住宅，1栋13F办公写字楼，1所九年制学校以及1所6班幼儿园。旧改超高层的规划设计与一路之隔的招商雍景湾产生了在日照、道路交通及学校幼儿园布置上的诸多矛盾，后者业主也在积极的维权，寻求规划的调整。

虽雍景湾积极维权，调规事件仍未有实质进展，但随着招商蛇口对项目的接盘，维权业主悬着的心已然放下。因为业主们相信，招商蛇口最起码不会做出“坑害”老业主的事情。

而就在招商蛇口正式接盘饼干厂旧改的4个月后，项目草案调规事宜便快速落地。从此次公布的规划草案可以看出，对此前雍景湾维权诉求进行调整，尤其是对原有的9年一贯制学校及住宅地块进行重新布局。

调整规划后，住宅及幼儿园部分由原先的地块南部调整至地块北部，且将较低楼高的幼儿园布置在地块北部偏西侧，降低对一路之隔的雍景湾项目的采光影响。

观点新媒体获悉，本次规划草案还显示，地块将建设4栋最高48层的住宅，较原规划的54-59层超高层住宅相比，减少至多10层。在建筑布局上刻意“远离”雍景湾项目，设置在地块的西侧。

虽然目前联合饼干厂项目仍停留在规划草案阶段，未来仍有调整可能，但招商在本次规划的调整方向上看，既权衡了已有项目权益，又增加了旧改的可售货值。由此看来，旧改仍处于草案阶段才是本次“双赢”局面的基础。

反观眼下的恒大，除了被接盘资产有实质进展外，其在深圳的大部分项目资产价值仍有待盘活。

截至目前，恒大在深项目仍以旧改为主，广泛分布于分布于南山、龙岗、龙华、坪山等区，这些项目基本处于停工阶段，鲜有进展。

去年，安居建业出于保交付目的，纾困了包括恒大旗下的岳盟旧改、超总项目、恒大城市之光、恒大锦苑、恒大深汇大厦及都会广场等项目。

恒大自身持有项目建设也陷入停滞，从取证进程上看，其在深持有开发的项目已超过1年未取得预售证。

数据显示， 2021年以来恒大仅有3个项目获预售证，分别位于坪山、龙岗及福田。据此前观点新媒体报道，恒大成一、二期花园项目曾陷入交付风波，而福田恒大珺睿已于2021年5月开盘，预计2023年交房。

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