绿地高楼史：被拯救和被放弃的

城镇化发展过程中，超高层建筑如雨后春笋般出现在各地，带有绿地标识的地标越来越多伫立在城市的核心地段。

(资料图)

十余年来，绿地通过建设超高层，能够定向获取价格比较低的配套住宅用地。

但硬币另一面，这类高投资且开发周期较长的项目，往往会对企业资金链带来较大压力，这也是为什么不少超高层项目进展缓慢的原因。

如今，绿地的高楼似乎迎来了“救星”。

近期，绿地集团董事长、总裁张玉良奔波于各个城市，消息显示，部分地方政府将对绿地重点项目给予全力支持，支持形式包括出资购买资产与引入外资产业龙头等。

绿地的一座座高楼将被拯救，但其超高层模式或也将随之成为记忆。

据获悉，绿地在几年前就已明确不会主动再做超高层项目，并根据战略需要尽可能降低商办物业的比例。

这是时代浪潮下，被拯救和被放弃的超高层。

拯救绿地

最近的张玉良，密集拜会各地方政府，结果也似乎不错。

2月17日，张玉良拜访了长沙市委副书记、市长郑建新。会谈中，长沙市政府表示将对绿地重点项目给予全力支持，支持形式包括将以出资购买资产的形式，支持绿地V岛星城光塔380米超高层项目建设；同时，支持绿地长沙之门项目引入外资产业龙头，开展战略合作，积极发展康养等新兴产业。

“这主要是指产业引入和发展层面。”一位接近绿地的人士透露，这些项目还是由绿地进行建设。

星城光塔的建设推进并不顺利，马栏山（长沙）视频文创园管理委员会曾答复网友，该项目由长沙绿地星湾置业有限公司投资建设，总建筑面积约25万平方米，主要建设1栋380米超高层及裙楼，总投资约35亿元，目前已完成地下室顶板施工出正负零。

然而，这一项目的动态停留在了2021年10月底，受房地产开发总体资金问题影响，该项目基本处于停滞状态。

据获悉，这一项目是集甲级办公、精品公寓、总裁公馆、五星级酒店、云端观光、商业为一体的380米超高层空中城市综合体。

在2019年，绿地集团以底价31.49亿元将长沙市072号地块收入囊中。按照计划，将在此打造380米高的标志性地标建筑，预计2024年建成投入使用，建成后将成为湖南第二高楼，仅次于452米高的长沙国金中心。

另一个位于高铁新城的绿地长沙之门项目，也曾被当成一个全新地标打造。

2020年，绿地集团签署合作协议，在长沙高铁南站片区打造“七位一体”城市产业综合体“长沙之门”，预计项目总投资约200亿元，用地面积约600亩，规划300米地标建设用地降低至252米。

第二年，绿地以底价27.03亿元拿下长沙之门项目建设用地，要求建设1栋不低于249米的超高层地标性建筑，项目拟打造成集超高层甲级总部办公、五星级酒店、摩天观光地标、科创中心、旅游集散、风情商业、生态住宅“七位一体”的城市产业综合体。

于2021年6月，长沙之门举行了盛大开工仪式，随后项目进展极为缓慢。

无独有偶，绿地另一个在黑龙江项目也或迎来援手。

2月末，黑龙江省委常委、哈尔滨市委书记张安顺会见张玉良一行，并表示黑龙江省及哈尔滨市将以实际行动支持哈尔滨绿地东北亚国博城项目建设。

支持的方式包括省、市、区三级联动，以出资购买资产的形式，支持国际会展中心建设；以战略性入股的方式，支持贸易港建设；为项目分期分批办理证照；协调地方金融机构全力支持项目开发建设。

这一项目于2019年9月启动，总规划占地面积2580亩，规划建筑面积495万平米，预计总投资额超500亿元，规划以国际会展中心、国际会议中心、全球商品贸易港、星级酒店群、超高层双子塔等业态为核心，集贸易会展、总部经济、智慧科创、商务金融为一体。

“这些项目从立项就是当地重点推动的，如果当地政府有相关的支持政策，肯定能够优先关注到这类项目。”上述人士称，这些项目的推动，也体现出去年开始政府支持政策在逐步落地，通过高层对接进一步明确和推动，有了比较明显的进展。

高塔逻辑

提起绿地，最令人印象深刻的便是一座座摩天大楼。这十几年来，这些带有绿地标识的超高层静静矗立在每座城市的核心位置。

在商业地产领域，绿地不以购物中心取胜，而是以建造超高层地标闻名。

2005年5月，总高450米的南京紫峰大厦正式开工，这是绿地开发的首座超高层，也是绿地集团超高层大跃进的开端。

以此为起点，绿地随后在南京、武汉、西安、成都和昆明等十多个城市打造了一个又一个超高层地标项目。

热衷于建设超高层有其特有的逻辑，简单来说，这是一种绿地的拿地策略，通过建设超高层，能够定向获取价格比较低的配套住宅用地。

据获悉，勾地是一种特殊的一级市场拿地模式，也就是意向地块的定向出让，通常是开发商给政府做产业，包括办公楼、商场会议会展、酒店等一系列的商业、文化性质的业态。

开发商锁定意向地块后，提前与政府进行沟通，了解政府对产业的诉求，然后结合企业的实际，与政府在产业导入、产值、税收、地价、规划指标、开发建设、优惠政策等条件上达成一致，然后按开发企业的要求对外设置挂牌门槛，最后开发商通过招拍挂获取土地。

所以，经常能够在土地出让公告中看到一些特殊条件的限制，比如要求世界500强企业、要求建设一定高度的超高层地标建筑等。

而绿地这种超高层勾地项目一般都是政府招商项目，在土地价格、付款条件上都会比常规的招拍挂项目有更大优势，也就是所说的贡献越大、地价越低。

做政府想做的事，正是绿地的想法。

“企业并不是为了做超高层而做超高层，很多项目都是五年、十年前拿的综合项目。政府有需求，希望CBD有超高层项目做地标的考量。”上述接近绿地人士坦言，超高层项目在经济上面确实并不很划算，建设周期长、难度大，所以现在这些项目建成后的消化，地方政府也会按照当时的约定有一些支持。

在绿地拿下一个个地标超高层的那些年，便深谙政府所想。

这种模式下，政府先划定一片地，定性为中央商务区，然后在地标性建筑周边规划一个大规模住宅区，捆绑卖给开发商，让其有盈利空间。开发商拿地后，会通过住宅现金流补贴摩天大楼建设的成本。

这也是为何绿地土地成本能一直维持较低水平的重要原因。

理想状态下，这是一种双赢的模式，政府能够获得政绩以及降低财政压力，开发商则能够获得规模和利润。据悉，建面百万平以上的大盘项目，大多是和地方政府洽谈的勾地项目。

有分析人士指出，目前勾地并不是件容易的事，先把产业做起来，再进行住宅出让成了勾地的常态，开发商很难再像之前那样低成本拿到优质土地。

“有时候谈到最后，一些地方政府最多给你一块M0，且规定不能卖，考核周期五年，不合格要收回，损失企业自己承担。”

高楼债务

硬币的另一面，是持有型物业的共同特点：高投资、难盈利且开发周期长，资金压力是“长期+巨额”开发模式难以避免的问题。

这也是为什么绿地一座座超高层项目陷入进展缓慢的境况，其中最为著名的几个项目有：成都绿地蜀峰468、昆明绿地中心、长沙绿地麓云国际等。

原本要打造成为中国第一高的武汉绿地中心636，后来经过调整，最终高度定格在了475米。现在这一项目已有部分处于投入使用状态。

曾让绿地高歌猛进的一座座摩天大楼，已逐渐成为负担。

而超高层的发展模式难以为继，绿地或早已深知这一点。观点新媒体获悉，绿地在几年前就已经明确不会主动再做超高层项目，并且根据战略需要尽可能降低商办物业的比例。

一位市场人士在接受观点新媒体采访时表示，超高层确实是一个时代在某个发展阶段的产物，更多来自于地方政府的想法，超高层地标建筑、五星级酒店则代表着城市的形象和招商环境，从经济角度说，企业肯定不会首先选择超高层项目。

“在接下来的发展阶段，不会像之前周期里去做这种大投入的项目，拿地标准会有比较大的变化，肯定更加注重项目成本、利润率、现金流这些指标。”

受制于去杠杆和现金流压力，前三季度绿地并没有新增地块，并且如上述人士所言，将优先将手上的项目做好，接下来可能会更青睐一些小而精、小而美、能够快速产生现金流的项目。

“企业还是想默默地一步步走出来、重新走上新的增长周期，不同以往的发展周期。”

若从房企的现金流状况来看，也已经不太能够支撑去拿一些需要大额资金投入的项目。

就绿地负债情况来看，截至2022年三季末，绿地控股一年内到期的短期债务合计为1105.24亿元（短期借款295.84亿元+一年内到期的非流动负债809.4亿元），另有应付账款3163.34亿元与286.28亿元的应付票据。

此外，绿地控股非流动负债数额为1204.11亿元，长期有息负债合计为1011.84亿元，当中包含长期借款为853.5亿元，应付债券为158.34亿元。

在手现金方面，截至三季度末，绿地货币资金为613.62亿元，而上年同期约为827亿元，与短期债务之间存在巨大的资金敞口。

基于较大的债务压力，绿地去年对境外债务进行展期。

2022年末，绿地对外发布公告称，公司全资子公司绿地全球投资有限公司对发行的9只境外债券（共计32.41亿美元）进行了展期征求，其中8只境外债券拟展期两年，已于2022年6月展期的1只境外债券拟展期一年。

随后，绿地全球投资有限公司就上述9只境外债券展期征求事项召开了持有人会议并获通过。

为了争取更多境外债权人的支持，观点新媒体获悉，绿地在发布同意征求后特意加入了征信承诺，资产包括绿地在美国、加拿大、澳大利亚、英国、韩国以及马来西亚的多个项目，承诺境外项目所产生的净现金回款将全部用于延期后债券的支付账户，包括利息支付。

经营纾困

于2022年，绿地也曾采取包括出售资产等方式筹措资金。

5月，绿地控股出售了纽约太平洋公园项目中的两栋公租公寓楼，合同总金额为3.15亿美元；同时，绿地纽约太平洋公园项目另一金额为1.5亿美元的物业大单也完成签约，绿地洛杉矶大都会项目等相关物业也在推进销售、加强运营。

另外，绿地获得了国企股东提供的流动性支持，8月分别向第二、第三大股东上海地产与上海城投借款15亿元，借款期限为两年，借款年利率为6%，将以委托贷款方式发放，并由公司提供连带责任保证担保。

9月，绿地再次向上海地产借款14.5亿元，借款期限为一年，借款年利率为6%，两次合计向两大国企股东借款44.5亿元。

前三季度，绿地实现经营活动现金流净额200亿元，进一步压降有息负债203亿元至2203亿元，兑付境外债5.5亿美元、境内债20亿元。

在去年的经营环境下，绿地仅仅是一个缩影。

国家统计局数据显示，2022年，商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%；商品房销售额133308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。

绿地亦没能独善其身，全年录得合同销售面积1279.8万平方米，比上年同期减少45%；合同销售金额1323.32亿元，比上年同期减少54.4%。

于2023年1月30日公告中，绿地预计2022年实现营业收入约4238亿元，扣非净利润约26亿元，与上年同期相比，将减少31亿元左右，同比减幅约54%。期内归母净利将在20亿元左右，与上年同期相比，将减少42亿元左右，同比减幅68%左右。

绿地表示，业绩下跌主要受疫情、市场低迷等综合影响，营业收入同比减少；其次，受市场持续下行、加快销售去化、促进资金回笼等因素影响，房地产结转项目毛利率同比下降，同时部分房地产项目按要求计提减值准备。

另外，满足利息资本化项目减少，使得计入当前损益的利息支出增加，财务费用相应增加；最后，受市场持续下行、项目结转时点不均衡影响，年内联营合营企业贡献的投资收益同比减少。

对于2023年，张玉良也表示，房地产业将抢抓行业回暖的机遇，把提升效益放在更加突出的位置，确保发展局面进一步好转。包括狠抓销售业绩，确保销售金额实现增长；通过优化产品、挖掘价值、强化运营等多种措施，不断提升盈利水平；全力保交付、保供应，狠抓重大项目进度等。

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