焦点热文：产业用地又出新类型！玩法要变了

自2013年以来，以深圳为代表的新型产业用地（M0）在全国展开了广泛探索。由于其既具备工业用地较低的成本优势，又兼具研发生产销售复合型功能的特点，一经推出便受到投资商的热捧。

(资料图片)

政府推出新型产业用地，其诉求是通过让渡一部分土地收益，以价格优势吸引有实力的科技型企业落户，换来产值、税收、就业等长期效益。但这样的「好意」却让很多企业钻了空子，「以产业之名拿地，行地产开发之实」的乱象屡禁不止。地方政府既损失了土地收益，又没招到优质企业，自然一肚子火。

于是，各地纷纷出台关于新型产业用地管理的新意见，通过高标准考核、限制转让和分割销售等措施，将新型产业用地放在了一个极高的标准上，限制了一般企业拿地的可能。

但话说回来，政府对产业的强烈期待一直都在。

近日，广州南沙出台的《广州南沙新区（自贸片区）支持新兴产业园发展的用地管理意见》（征求意见稿）（以下简称《征求意见稿》）进入了大众视野，该意见创新性提出了创新型产业用地（M9）概念，在原有新型产业用地基础上，对产业准入、配套比例、产权分割、销售转让、履约监管等方面进行了升级。

众所周知，珠三角一直是土地改革的先锋地区，全国大半的土地创新政策都出自于此，一举一动具有极强的风向标意义。这次广州南沙提出的M9，更是被业内看作「新型产业用地2.0版」。

具体来说，M9和M0有何区别？南沙的创新举措，能否撬动已经关闭的新型产业用地大门？对企业来说，又有哪些投资机会？

今天，我们就来与大家解读。

新型产业园用地（M9）的前世今生

事实上，M9这次并非首次亮相。

早在2017年，参照广州市新型产业用地政策，南沙发改局发布实施了《广州南沙新区（自贸片区）支持新兴产业园发展的用地管理意见》，提出新兴产业园区内土地可按不同功能混合利用，同一地块或同一建筑物可兼容多种功能。

彼时，由于缺乏上位政策，广州的新型产业用地管理相对混乱。直到2019年4月，广州印发实施《广州市提高工业用地利用效率实施办法》，通过约束机制，从根本上杜绝了企业投机的可能。

但另一方面，配套转让限制、产业监管要求、最小分割比例等条件大幅提升了企业的准入门槛，令一众产业地产和中小微企业对新型产业用地望而却步，在《办法》实施后一段时间内，新型产业用地需求遇冷。

在这样的背景下，广州的黄埔和南沙两区分别推出了区一级的创新政策，其中，黄埔区提出的是「新型产业用地（M1、B29）」，而南沙区提出了「新兴产业园用地（M9）」，并在此基础上出台了《广州南沙新区（自贸片区）支持新兴产业园发展的用地管理意见土地供后评价实施细则》），对新兴产业园用地管理进行了进一步完善。

事实上，最初的新兴产业园用地并不叫M9，而是延续了新型产业用地（M0）的叫法。

直到2021年11月，广州市规资局发布土地招拍挂成交公示，上市公司奥飞数据（300738）旗下子公司竞得南沙区庆盛枢纽片区2021NGY-25地块的土地使用权，地块规划用途为新兴产业园用地（M9），新兴产业园用地M9才第一次公开出现在大家面前。根据规划，该地块将打造成总部社区，以自用为主，同时引入上下游公司打造成为生态总部。

另一个具有代表性的（M9）项目是越秀·iPARK穗港产学研基地。公告显示，2022年2月21日，越秀地产成功摘得南沙庆盛板块2022NGY-1新兴产业园用地，项目占地面积4.1万㎡、建筑面积13.8万㎡（其中产业用途建筑计容建筑面积占比≥98%，商业用途建筑计容建筑面积占比≤2%）。

新兴产业园用地（M9）建设内容包括产业研发楼、研发生产基地、加速器、孵化器、共享空间等，并引入符合广州市及南沙区产业准入标准的企业。点我了解，智慧园区租售一体化解决方案

从招标文件上看，该地块竞标要求非常高，条件包括「土地竞得人或其母公司/实际控制人须为跨国企业集团及中国香港上市企业」、「旗下控有不少于五家上市公司」等，可以说这块地是为越秀「量身定制」。

不过话说回来，「穗港协同」（越秀地产+香港科技大学），「龙头国企」、「世界级高校」这些名头，也让这个项目充满了想象空间。

另据土地出让合同显示，项目需经南沙经开区管委会供地后评价达到要求，方可销售产业、办公和配套住宅，园区内商业性公共服务设施、园区配套服务设施等不得分割登记及转让。

值得一提的是，2017年出台的《广州南沙新区（自贸片区）支持新兴产业园发展的用地管理意见》为期5年，今年刚好到期，《征求意见稿》的出台，正可视为上述政策的延续。

新型产业园用地（M9）与新型产业用地（M0）对比

我们对比了《广州市新型产业用地（M0）准入退出实施指引》、《广州市提高工业用地利用效率实施办法》、《征求意见稿》等公开政策中对M9以及M0用地关于产业准入、产权分割、销售转让等方面的规定，梳理了两者的主要区别，具体如下：

1、M9设置产业准入

在产业准入上，M9提出以智能网联新能源汽车、新一代信息技术与人工智能、生物医药与健康产业、航空航天、新能源与节能环保等战略性新兴产业发展为主，这也符合我们的预测——未来「大杂烩」式的园区一定会被限制，取而代之的是以未来产业为主题的专业化园区。

而广州M0对产业的要求貌似比较宽泛（制造业企业、信息服务业企业、科技服务业企业、生产性服务业企业、村集体改制企业或产业园区平台企业）。

但我们深知，往往那些看起来容易实现的才是最难的。M0的要求看起来简单，实则是在给地方政府自由裁量权，在「工业立市」的大背景下，各地对未来高端制造业都有强烈的渴望，广州、乃至整个珠三角严控M0（包括增量和普通存量工业用地转为M0）是大趋势，反倒是《征求意见稿》的出台，能够让新兴产业拿地能够「有法可依」。

2、M9配套最高做到40%

配套比例是投资商最关心的指标之一。

相比于M0用地30%的配套红线（M0内配套行政办公及生活服务设施的计容建筑面积不大于总计容建筑面积的30%），M9要显得宽容许多。

根据《征求意见稿》，M9内产业、功能计容建筑面积不得低于园区计容总建筑面积的60%，配套服务（商务办公、商业、住宅）功能计容建筑面积不得高于40%，其中商业计容建筑面积、住宅计容建筑面积均不得高于20%，住宅计容建筑面积中须有不低于8%的比例用于生活配套设施。

对比一下，M9与M0在功能上几乎相同，即在产业用地基础上配套商务、商业、员工宿舍等。而在配套比例上，M9无疑更加灵活，最多可以拿出40%做配套。

最直观的影响就是满足了新兴产业的需求，在单个宗地项目中融入商办和住宅，让高层次人才能做到工作和生活无缝连接，一个园区就是一个产业社区。同时，把地块硬件条件提高，也有利于政府招商引资、吸引实力企业。

3、M9可以招投标拿地

根据《征求意见稿》，M9一般采用公开挂牌出让方式供地，也可采用公开招标出让方式供地。招标内容由商务标、技术标和地价标组成。

其中，商务标权重不低于30%，不高于45%，主要包括投资主体实力、历史业绩、招商计划、园区业态、产业分析、投资计划、园区管理、经营服务等方面内容。技术标权重一般不低于45%，主要包括各用途控制比例、基础设施建设、园区修建性详细规划等项目总体架构及技术解决方案方面内容。

可以先公开对技术、商务部分招标，中标人再通过拍卖方式竞拍土地。而M0以定向出让为主，前期谈定企业、再通过设置一系列严格的排他条款，确保买受人顺利摘牌。

两者对比下，招投标的形式能够让更多有实力的产业地产商和企业参与进来。另外，由于商务标占30%-45%、技术标占45%以上，足见企业质量是最重要因素，地价的权重微乎其微。

4、M9企业联合竞买、国企代建

M9和M0均可以通过协议出让方式供应。除了存量用地自主改造或合作改造的，以及先租后让出让方式供应（M9和M0均可），M9还额外加了一条——新型产业园区可通过「带设计方案」公开出让方式整体供应，允许多家中小企业通过签订联合竞买协议组成联合体竞拍土地，统一委托国资企业建设科创楼宇，推行联建竞拍创新型产业用地开发建设科创楼宇；而M0的供应对象原则上为单一主体。

联合拿地是这两年的热门话题，组织企业通过签订联合竞买协议组成「联合体」，由国企统一代建、「联合体」共有的模式，既克服了传统「招拍挂」中中小微企业资金不足、空间浪费的问题，也有利于地方政府招引潜力企业——你没钱不要紧，只要企业好，有成长空间就好。

而「联合体」成员持有的研发用房可按联合竞买协议分配比例办理分证，配套商业为各企业按协议约定比例持有。不过，联建项目涉及企业多、利益纠纷复杂、建设过程存在诸多不确定性，需要政府多从中沟通协调。

5、土地出让金两者接近

根据《征求意见稿》，M9产业及配套商务办公及商业部分需按「同地段商务办公地价30%」计价（配套员工宿舍部分地价根据市场价评估）；存量用地自主改造的，按「0.7系数补缴土地出让金」。

而M0出让底价为「同地段商务办公地价20%」；自主改造的，按「同地段商务楼面地价20%」补缴土地出让金。

值得注意的是，M9对于地下空间免收土地出让金，一定程度上弥补了地上建筑面积计价高于M0的劣势，总体算下来，两者价格比较接近。点我了解，帮你提升企业入驻率、加速资金回流

6、M9用地80%可售

根据规定，M9和M0均可按幢、层、间等固定界限为基本单元分割登记、转让，最小分割面积不小于500㎡，受让对象须达到产业准入标准。

不同的是，M9分割登记、转让的比例最多可以达到相应用途总计容建筑面积的80%（地下空间建筑面积不可分割登记及转让）；而M0可分割登记、转让的建筑面积在扣除配套行政办公及生活服务设施计容建筑面积后最多只有50%。

不过，虽然政府给园区M9分割销售开了个口子，但要想实现这一目标并不容易，得先达到政府要求。产业地产长效运营模式仍将是政府、政策、市场追捧的主流。

7、履约条件基本一致

按照监管协议的约定，M0/M9均要在开竣工阶段、约定达产时间1年内、达产评估考核后每隔3至5年、出让年期届满前1年等阶段对投入产出监管协议约定事项的履行情况进行评估考核。

通过上述对比，广州的M0和M9用地各有千秋，但有3点是明确的：

1、从某种程度上说，M9可以看作是M0的替代品，新型产业用地在配套比例、规划条件、物业形态等条件上有所放宽，一方面为未来产业提供更灵活的载体；与此同时，也对新产业提出了更高的要求。

2、广州虽没有像东莞一样，对民营企业限制极严，但珠三角的土地价值摆在那，一般企业想直接拿地仍然十分困难，产业不仅要符合上位产业规划，同时在投资强度、土地产出率、达产税收等指标也要满足更高要求，这对产业地产商来说是个不小的挑战，只有回归促进产业发展本心的产业地产商才能适应未来的政策环境。

3、不具备独立拿地条件的中小科技企业需积极寻求产业资源合作，抱团拿地，以达到项目供后评价要求。

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