焦点播报:深圳大宗交易市场放缓，REITs扩容为城市更新项目退出扩路

2022年，我国内地大宗交易市场回落。第一太平戴维斯数据显示，2022年三季度全国大宗交易市场总额下降至274亿元，环比下降17%。另据戴德梁行数据，今年上半年，中国内地录得大宗交易共74宗/750亿元，同比分别下降31%和24%，均为疫情以来最低值。

就深圳而言，今年上半年深圳大宗交易也呈现了大幅下滑的局面。“根据我们的统计，今年上半年深圳大宗交易大概50多亿元，往年上半年大概在100-150亿元的水平。”第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿说，大宗交易下滑的情况不只是在深圳发生，北上广的交易下滑同样存在。

伴随着市场面、资金面等变化的影响，传统的城市更新市场也在悄然发生变化，部分项目面临压力持续蓄积。不过，以产业园区为代表的部分城市更新项目价格回落，开始逐渐满足持有运营成熟后谋求整体退出的投资逻辑，REITs扩容也为投资者提供了更多退出渠道。

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大宗交易周期拉长，物流项目受追捧

吴睿指出，大宗交易具有回报较慢、重投资的特点，交易谈判周期较长。今年上半年的很多交易并不是今年发生的，主要是去年第三季度和第四季度的案例，只是成交发生在今年上半年而已。“不过，我们在谈的项目并不少，甚至比前两年还更忙一些，但成交的周期拉长，难度也加大了”。

他表示，成交时间拖长主要有两个方面的原因，一是市场信心，目前投资者普遍缺那么一点儿信心，虽然知道已经基本处在底部了，但还需要找到更确定的底部的那个点在哪里；另一方面，市场层面的资金相对紧张。“很多大宗交易都要用到并购贷款，虽然对正常的房地产投融资也有鼓励的政策，但在实操层面的力度和顺畅度尚有待改善。” 吴睿表示，预计一些大宗交易会在今年第四季度完成。

不过，从大宗交易的结构来看，存在分化的现象。比如，大湾区物流板块的大宗交易近几年比较活跃，甚至说处于被追捧的态势。不过，深圳可供出售项目稀缺 ，受益于深圳物流需求外溢最为显著的东莞和惠州也受到了市场青睐。数据显示，2021年，大湾区内地九市高标仓存量近1300万平方米，深莞广佛区域的空置率最低，仅为4.3%。

吴睿分析认为，物流项目的大宗交易投资主要为外资机构，境外美元流动性比较充裕。外资投资中国房地产的逻辑也比较清晰，传统的销售型房地产不是未来的机会趋势和方向，而外资投资资金满足周期长和成本较低的优势；此外，新基建是我国未来投资市场的一片广阔天地，物流的概念除了传统的物流，还延展到数据中心、冷链及产业园等，这是一个庞大而具有确定性的市场。

REITs扩容，园区受到投资机构关注

前几年，深圳公开市场住宅用地供应稀少，通过工业用地的工（产）业园区大宗交易借道城市更新成为部分房企取地路径，城市更新进入风口期，大量开发商以开发销售的快周转逻辑进入。但近两年主要由于政策面、市场面、资金面三方面变化综合影响，过去作为城市更新项目主要玩家的开发商资金承压，投资减缓。城市更新市场也由此进入观望期，买卖双方或者合作方之间的价格拉锯，让城市更新项目价格已经处于低位，开始逐渐满足持有运营成熟后谋求整体退出的投资逻辑；此外，REITs扩容也为这类投资者提供了更多退出渠道，对于这类投资者来说，城市更新项目投资迎来窗口期。

吴睿表示，公募REITs仍以基础设施类别为主基调，底层资产类别以产业园和高速公路为主。具备成熟运营，收益稳定持续以及合规性等要求的底层资产为投资人主要考虑标的，即具备一定规模化体量的，产权清晰，现有或未来收益可期的园区为目前投资人主要关注标的。

不过，与传统的快周转销售型物业开发不同，产业园区更多地是基于运营思维的经营逻辑与模式。在经济大环境下，园区经营也面临较大压力。对此，吴睿从三个方面提出建议，一是租户结构优化，为主力或优质租户优化租赁方案，进行租约重组，与优质租户进行长期合作；二是增强政企合作，结合招商引资政策吸引优质租户入驻；三是提高运营内功，积极优化园区环境，同时降低园区内运营成本，增强企业及高端人才粘性。

在REITs扩容之后，园区已经受到各类投资机构的关注，竞争也会加大，未来园区之间的竞争很大程度取决于业主或专业第三方的运营能力。

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