投融资两端发力 券商资管“锚定”基础设施优质资产

基础设施公募REITs持续“上新”扩容，券商资管作为重要参与方之一，正通过多方面渠道积极布局。截至11月8日，已上市及已获批复的公募REITs产品达24只，其中由券商资管作为基金管理人参与的产品有4只。

券商资管有望成为REITs战略投资方的一支重要力量。业内人士表示，对于券商系资管公司而言，除了发力承销、管理类业务，以公募REITs为抓手服务实体经济、有效盘活存量资产之外，还可以发力投资端，从战略配售、二级市场投资等方面加大对公募REITs类优质资产的参与。

券商资管多渠道布局

(资料图片)

头部券商资管凭借公募牌照及证券公司综合金融平台优势，率先布局公募REITs领域。2021年，首批上市的9只公募REITs的基金管理人中，浙商证券资管赫然在列。今年以来，又有国泰君安资管、华泰资管相继在公募REITs项目端发力。

截至目前，国泰君安资管已发行3只公募REITs产品，数量与规模均在行业内领先，其中在华安张江光大REIT中担任资产支持证券管理人，在临港创新产业园REIT和东久新经济REIT中担任基金和资产支持证券双管理人。而华泰证券资管担任基金管理人的江苏交控REIT，则是江苏省首单高速公路公募REITs。

在业内人士看来，有丰富底层资产运作经验的券商资管，作为公募REITs的基金管理人具有先天优势。国泰君安资管相关负责人表示，从整个业务流程看，公募REITs的发行更像是一个类投行业务；资产证券化类业务本身是券商及券商资管的主要业务领域，券商在ABS领域的多年业务积淀和客户储备将赋予其更大的展业优势。

除了项目端，券商资管还在探索多样化路径参与公募REITs业务，如从投资端发力，通过配售、二级市场交易等形式配置公募REITs产品。其中，华金证券已是投资REITs的“大户”。Choice数据显示，华金证券资管产品已成为中金普洛斯REIT、华安张江光大REIT、东吴苏园产业REIT等至少7只公募REITs的前十大流通份额持有人。此外，广发证券是平安广州广河REIT、中航首钢绿能REIT的前十大流通份额持有人。

从二级市场表现来看，今年以来公募REITs产品持续受到资金追捧。截至11月7日，二级市场上公募REITs的20只产品上市至今的平均涨幅超过20%。

筛选优质底层资产

为投资人筛选优质底层资产，是券商资管开展公募REITs业务的基础。随着发行速度加快，如何平衡发展规模与资产质量，成为需要考量的问题。对此，受访人士认为，中短期内，底层资产标的足够丰富，发行速度加快尚不需要以调整资产质量为前提。

华泰证券房地产首席分析师陈慎表示，从目前的情况来看，公募REITs的发行速度和资产质量可以兼得。首先，从市场容量角度分析，以REITs底层资产的定义来看，这是一个万亿体量规模的市场，潜在的底层资产足够大；其次，从区位、运营方能力以及分红派息率角度分析，根据REITs最初的发行要求，预期分红派息率一般在4%以上，考虑到目前的无风险收益率，这一要求已经对资产质量提出了严格要求，筛选出来的标的可谓“优中选优”。

底层资产稳定性与发行人资质息息相关，提高对优质资产的判断能力是关键。国泰君安资管相关负责人表示，公司在筛选底层资产时遵循三条原则：一是底层资产项目的现金流要具备稳定性和成长性，其所属行业也应具备较好的发展前景；二是项目须具备较高收益率，以此来匹配投资人的权益投资风险溢价要求；三是项目要能够实现市场化经营和运作，真正提升资产的自身价值。

赋能实体经济提质增效

公募REITs对于金融机构支持实体经济发展、盘活存量资产具有十分积极的作用。公募REITs试点一年多以来，券商资管充分发挥整合发行能力、定价能力及项目运作能力，持续以金融创新服务实体经济。

国泰君安资管发行的3只公募REITs产品均属于产业园区REITs。以华安张江光大REIT为例，张江高科作为上海集成电路设计产业园的开发建设主体，通过REITs有效盘活了存量基础设施资产，并将回收资金投入到新的园区项目开发建设中，充分调动国内外金融机构和投资者参与上海科创中心基础设施建设的积极性，助力张江发展世界级集成电路产业集群。

华泰证券资管表示，从推动经济高质量发展的角度来看：一方面，上市交易的公募REITs可以提升资产定价合理性，能够对基础设施资产进行合理估值，实现价格发现，有助于推进全面深化改革；另一方面，公募REITs有利于完善储蓄转化投资机制，降低实体经济债务杠杆，推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。

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