环球微速讯：首批REITs扩募

报告期内，中南高科、东湖高新、中集产城和中电光谷都有新项目签约，而华夏幸福则在轻资产业务录得新项目的签约和中标。

(资料图片)

除了逐渐增加的签约之外，部分企业的危机仍然持续。华夏幸福再有中票未能按时足额兑付本金及利息，启迪协信则正式宣布破产重组。

从土地获取情况来看，报告期内继续有多家企业成功拿下产业用地，包括万洋众创城、联东U谷和中南高科。

万洋众创城持续聚焦广东省发展相对落后的地区，以承接珠三角的产业转移，而联东和中南高科同时在淮安经开区有所动作，两者均相当看好该区域的未来发展。

REITs市场上，成交活跃度持续提升，成交量、成交金额及日均换手率都有不同程度的上扬。保障性租赁住房这类新品种涨势明显，受到投资者的重点关注。

另外，首批5只公募REITs向沪深交易所提出扩募申请，本次扩募会给投资者带来更多的分红，保持基金长期投资运营，扩募公告发出后有望进一步推动相关REITs的市场行情。

启迪协信破产重组，华夏幸福轻资产难掩债务问题

报告期内，行业继续录得多项重大项目签约和落地，其中包括中南高科、东湖高新、中集产城、中电光谷以及华夏幸福。

与这部分企业持续拓展业务相对的是，部分危机缠身的企业逐渐走出了市场的视线。

9月6日，据企查查显示，重庆启迪协信实业正式申请破产重整。

而早在2021年10月14日，重庆市第五中级人民法院就已作出正式裁定，受理北京易禾水星投资有限公司对重庆协信远创实业有限公司的破产重整申请。

长期以来，启迪协信的主要发展方向都是利用产业IP进行勾地，特别是借助源自清华启迪的清华基因，本质上还是依赖房地产销售盈利，多处项目均出现未有园区先卖住宅的现象。

启迪协信此次破产重组表现了校企合作勾地发展房地产的不可持续性，未来产业勾地主做住宅的经营思路或可休矣。

而华夏幸福此前在战略宣贯大会上明确，产业招商与园区服务将全面向轻资产转型，随后轻资产业务部分频频公布新的签约信息。

9月份，华夏幸福先是以代建子公司幸福安基签约了河北廊坊1.3平方公里、总建面180万平米片区综合开发代建项目，随后轻资产服务子公司幸福基业先后中标了唯品会郑州机场南物流园园区服务项目和合肥轨道交通5号线。

截至9月19日，华夏幸福宣布招商服务累计固投签约突破100亿，包括12个委托区域，29个签约项目。

然而轻资产上的快步拓张不能掩盖眼前的债务问题。9月30日，华夏幸福再公告有两期合共15亿元的中票未能按时足额兑付本金及利息。

为增加自身在债务谈判上的筹码，9月16日晚间，华夏幸福宣布在《债务重组计划》基础上，拟增加偿债资源和选择权，制订《华夏幸福债务重组计划之补充方案》。

《补充方案》提到华夏幸福通过梳理现有优质、有潜力的资产，搭建以物业服务等轻资产业务为核心的“幸福精选”平台，以“幸福精选”平台股权作为新增偿债资源实施以股抵债。

自此，华夏幸福今年在轻资产业务上高调拓张的重要目的浮出水面，只是轻资产业务的盈利能力尚有待时间考验。

万洋聚焦广东产业转移拿地，中南、联东竞逐淮安

从土地获取情况来看，报告期内继续有多家企业成功拿下产业用地，包括万洋众创城、联东U谷和中南高科。

其中，万洋众创城成功摘下广东揭阳市榕城区梅云街道两宗地块，拟作为工业厂房开发项目用地。

两宗地为组合出让，合计出让面积192650平方米（288.975亩），出让起始价15261万元，拟作为榕城区潮东产业园工业厂房开发项目用地，优先引进塑料业和制鞋业两大产业及相关下游配套产业。

建成投产前，竞得人开工后第24个月起至36个月内按年财税贡献额不少于10万元/亩。建成投产后年产值不少于300万元/亩，年财税贡献额不少于18万元/亩。

梅云是揭阳榕城区的重要组成部分，东连仙桥街道，西接普宁市南溪镇，南依紫峰山，北临榕江。附近一带属于南河工业区，五金、不锈钢较为出名，企业、家庭小作坊繁多，有一定产业基础，但缺乏整体规划，引入万洋正可以一定程度上解决这个问题。

联东方面则在淮安经开区拿下占地15万平方米的工业用地，同区域、投资20亿元的联东智能制造项目刚在8月18日开工建设；中南高科同样在9月与淮安经开区签约，将建设中南高科智造基地项目。

尽管两园区产业定位预料有所差异，联东所建园区以发展汽车配套产业为主，中南高科项目则引入智能制造和电子信息技术产业，但两头部产业园区企业的频繁动作，既象征着对该区域产业发展的未来看好，也表明了经开区产业用地市场竞争激烈。

淮安经开区位于江苏省中北部，成立于1992年，1993年获批为省级开发区，2010年晋升为国家级经济技术开发区。目前已形成“2+N”现代产业体系，即新一代信息技术、新能源汽车及零部件“2”个主导产业，和新型装备制造、生命健康、盐化新材料等“N”个特色产业体系。

首批REITs扩募来临，市场活跃度明显提升

近两月REITs市场成交活跃度持续提升，成交量、成交金额及日均换手率均有不同程度的上扬。保障性租赁住房这类新品种涨势明显，受到投资者重点关注，带领整体市场活跃度上升。

9月第5周17只已上市公募REITs周度成交金额为16.76亿元，环比上升35.98%；成交量为2.99亿份，环比上升47.46%；平均换手率1.24%，周度换手率为0.99%。

单就产权类REITs走势看，张江光大产业园的市价比8月底上涨了3.92%，其余产权类REITs价格走势较为平稳。

9月27日，首批5只公募REITs向沪深交易所提出扩募申请，包括华安张江光大、博时蛇口产园、中金普洛斯、红土盐田港和富国首创水务五只REITs。

5只公募REITs拟新购入项目类型、拟购入项目的原始权益人及实控人（或相关关联方）均与原项目当前保持一致，新购入项目普遍带动总体派息率提升。

从拟购入项目看，盐田港仓储REIT拟购入世纪物流园项目；蛇口产园REIT拟购入光明项目；中金普洛斯REIT拟购入三个分别位于山东青岛、广东江门和重庆的仓储物流园项目；富国首创水务REIT拟购入长治市污水处理特许经营PPP项目；张江光大园REIT拟购入张润大厦项目。

对管理人和原始权益人而言，扩募可以盘活存量资产再融资。目前我国公募基础设施REITs仍处于发展初期，当前上市的REITs产品基本都是各自领域中最优质、最具代表性的，原始权益人多为各大行业龙头，资产储备丰富，具备扩募条件。对于投资者而言，扩募可以降低边际管理成本，提升产品投资价值。

本次扩募预计会给投资者带来更多的分红，保持基金长期投资运营，进一步推动相关REITs的市场行情。

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