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每日消息!千亿地产巨头出手！卖地“补血”

来源：中国基金报时间：2022-09-07 09:58:37

9月6日盘前，在港上市的千亿房企旭辉控股公告，子公司“旭辉地产202006”拟有条件向华王有限公司出售一处位于香港英皇道的地块，总交易代价为13.38亿港元。

(资料图片仅供参考)

从出售资产包和支付方式来看，本次交易目的以化债为主，其中出售资产中两笔销售贷款合计达到11.31亿港元，占比超过八成。买方支付也不完全是现金，其中5.43亿港元为承兑票据，占到总交易对价的四成。

近期旭辉控股持续抛售资产回笼资金，并在本周刚刚宣布完成一轮配股，资产出售及配股对象大多为公司实控人林氏三兄弟或其控制的实体，“输血”意味明显。今年上半年，公司营业收入同比下滑-18.29%至297亿元，净利润下滑79%至7.3亿元，今年1至7月销售额下超过50%。

交易地块市值20亿港元持续卖资产及配股回血

根据公告，此次交易的目标公司持有位于香港英皇道101号及111号地段的全部权益。该地块总占地面积约为12695平方呎，由目标公司以18.8亿港元收购而来，目前处于拆卸状态。该地块计划重建为设有商业空间的住宅项目，预计将于2026年完成。根据独立估值师对该地块进行的估值，其在6月30日的评估市值为20亿港元。

旭辉控股称，出售事项所得款项净额（经扣除估计开支）合共约6.81亿港元，将用作集团的一般营运资金。不过从此次交易代价构成来看，对旭辉更重要的是甩掉了一大部分债务包袱，内含的两笔销售贷款分别为10.28亿港元和1.04亿港元。

而交易支付上实际上也不完全能拿到现金，超过5亿港元为承兑票据。

8月10日，旭辉控股公告，拟以6.74亿港元售出全资子公司60%股权，其中包含了6.54亿港元的股东贷款。而受让方实际是由林中、林伟及林峰三兄弟控制的一家公司，林氏三兄弟正是旭辉控股大股东、实际控制人。此次出售仅录得收益约987.5万港元。

本次新交易方案较原出售方案有以下几点优势：1）净现金回收6.81亿港元，净增加800万港元；2）录得出售利润2180万，较原方案多1192.5万；3）从成交时间看，预计将于930前交割，也较原方案提前。管理层认为新方案对上市公司整体更为有利，符合股东利益最大化原则，故林氏家族退出收购。

中国基金报记者注意到，这是7月份以来旭辉公告的第二笔资产出售。

7月11日，旭辉控股公告，公司的间接非全资附属公司上海丰旭(作为卖方)与领寓国际的间接全资附属公司上海瓴艾(作为买方)就以代价人民币1.86亿元出售一项物业订立买卖协议。该物业为位于上海松江区九亭镇蒲汇路178弄6号的上海旭辉纯真中心6号楼，建筑面积合计约11677.77平方米。该物业由旭辉控股集团开发，开发完成后一直由集团持作投资物业以收取租金收入。

除了出售资产，旭辉也通过配股回血。

就在本周公司公告以2.06港元的低价格完成一轮配股，发行数量3.05亿股，获得资金6.23亿港元，该等资金将用于现有债务再融资及一般企业用途。值得一提的是，参与此次配售的6名对象业均为林氏三兄弟控制的企业获家族信托，也算肥水没有流向外人田。

自去年4月以来，旭辉控股股价跌幅达到70%。

打破连续7年中期分红惯例公开市场债务合计687亿元

在8月19日发布盈利预警后，公司8月30日正式发布中期业绩，具体来看，2022年上半年公司营业收入297.2亿元，同比下滑18.29%，归母净利润仅录得7.31亿元，同比下滑79.71%。

营收和净利的下滑因此前有过预警，市场其实更关心债务情况。

中国基金报记者注意到，旭辉控股多项偿债相关的指标不太理想。

一是“银行结余及现金”下滑40%，录得311亿元，而一年内到期的“银行及其他借款”却大幅上升了85%，录得151.8亿元。虽然银行结余可以覆盖银行借款等短债，但旭辉另有900多亿的应付账款及应付关联方款项，其中有多少一年内要付将很大程度上决定资金压力。

二是公司的融资成本同比上升了64.8%，录得3.72亿元，在利润表一堆下滑指标中成为“万绿丛中的一点红”。

三是公司打破了连续七年中期分红的惯例。从2015年以来，公司每年中期都有分红，直到此次2022年中期不再分红。实际上，此前中国基金报曾报道，随着公司在手现金下降，其2021年度分红就已经大幅下降了75%。

目前，从公开市场债务来看，旭辉存续美元债12笔，合计78.81亿美元（约合人民币546亿元），其中一年内到期2笔，共4.15亿美元（约合人民币28.75亿元）。

另外，旭辉控股集团及上海旭辉企业管理有限公司两个平台合计存续境内公司债、券商资管计划等9笔，合计人民币141亿元。其中一年内到期回售的一笔，即公司债“20旭辉01”，债券余额人民币21.2亿元，明年5月面临投资者回售选择权，目前价格百元债券面值为72元。