新城控股“住宅+商业”双轮驱动 筑牢地产行业基本盘

房地产业持续探底，而优质房企则以坚韧的抗风险能力与可持续的发展能力，穿越地产行业周期，实现稳健经营。

8月30日，新城控股集团股份有限公司(下称“新城控股”，601155.SH)发布2022年半年度报告。今年上半年，该公司实现营业收入428.03亿元，归属于上市公司股东的净利润30.1亿元，扣非归母净利润25.62亿元。

在地产行业低迷之际，新城控股“住宅+商业”双轮驱动战略优势凸显，业绩表现可圈可点，除此之外，公司财务状况持续保持稳健，现金流充裕，“三道红线”稳居绿档，债务结构不断优化，推动公司保持可持续发展态势。

“住宅+商业”双轮驱动，筑牢业绩基本盘

9月2日，新城控股董事长王晓松在2022年中报业绩说明会表示，公司将一如既往地专注于地产开发与商业运营管理的核心业务，双轮驱动战略将继续维稳精进，通过甄别潜力区域与城市，把握结构性机会，持续提升组织效能和组织活力，做好城市深耕，坚持轻重并举，不断夯实传统开发的业务能力，把“有回笼的销售，有利润的增长、有品质的产品与服务”贯彻到经营动作和管理思路之中。

在地产开发业务上，半年报数据显示，新城控股今年上半年实现合同销售金额651.6亿元，销售面积约657.2万平方米，另外已售未结转面积达到3468.92万平方米。

可观的回笼规模也为公司带来了高效的回款。今年上半年新城控股实现651.6亿元销售金额，回款额达760.3亿元，回款率117%，位于行业前列，为公司可持续发展带来了现金流保障。截至2022年6月末，新城控股的货币资金为447.82亿元;上半年公司经营性现金流净额为115.03亿元。

与此同时，新城控股还拥有丰富且优质的土地储备，为公司长远发展提供重要支撑。截至2022年6月30日，公司在全国范围内合计拥有土地储备1.31亿平方米，可满足未来2-3年的开发运营所需。

新城控股的土地储备主要聚焦在核心区域，在全国最具经济活力和人口密度最高的地区进行布局，其中一、二线城市约占公司总土地储备的37.05%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的29.46%。长三角以外的三四线区域，公司项目以综合体为主，具有较强的市场竞争力。

新城控股管理层在业绩说明会上表示，2022年，在行业面临新变局、新挑战下，公司提出了以“三保”为核心的管理目标，即“保交付、保首开、保开业”，其中“保交付”为公司运营管理的重中之重。

根据半年报，今年上半年，新城控股已组织交付近4万套物业，在此基础上，计划下半年新开工67个子项目，新开工建筑面积624.67万平方米。与此同时，下半年计划竣工148个子项目，实现竣工面积1762.8万平方米，其中，住宅项目951.16万平方米，商业综合体项目811.64万平方米。

开发业务是新城控股区域深耕的压舱石，而商业运营业务则为公司提供穿越周期、稳定收入的现金流。在商业运营业务上，新城控股已经实现全国化布局，截至2022年6月末，公司已在135个大中城市布局吾悦广场189座，具有较大先发优势，也为后续拓展提供保障。

面对疫情的挑战，过去两年仍有近70座吾悦广场如期开业，并完成年度目标，这是新城控股商业运营管理核心竞争力的最好答卷。

半年报还显示，今年上半年，新城控股实现商业运营总收入47.18亿元，同比增长20%，疫情影响下，经营情况稳步回暖;商业运营业务毛利占公司毛利比重已达34.14%、毛利率同步提升至72.22%。新城控股管理层表示，“随着行业的修复和公司长期稳健发展，该部分估值将得以体现。”而下半年，公司也将“持续促活广场经营，力争实现105亿元的全年商业运营总收入目标。”

负债结构持续优化，财务安全可控

王晓松在业绩说明会上表示，新城控股将继续坚守底线思维，提升资金使用效率，降低财务杠杆，提升经营能力，追求高质量回笼资金，保持良好的流动性，提前或按时全额偿还债务本息，全力保障公司稳健经营及全体投资者的利益。

2022年上半年，房地产行业融资压力较大，新城控股则顺势而为，主动降低有息负债，优化债务结构。

半年报显示，截至2022年6月底，新城控股的有息负债822亿元，同比下降191.6亿元;公司整体净负债率为48.37%，同比下降12.11个百分点;公司剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为67.06%，同比下降8.39个百分点;按照监管口径非受限现金短债比1.06倍，若直接按照货币资金除以短期金融机构债务，现金短债比则为1.75倍，三道红线均达“绿档”要求。

尤为值得一提的是，2022年新城控股公开市场债务到期126亿元，1-8月已到期偿还或提前偿还103亿元。公司将继续坚持底线思维，做好资金排布，积极确保每笔债务到期偿付。

在稳步降杠杆、合理调整负债结构的同时，新城控股也在不断降低融资成本。2022年6月末整体平均融资成本6.5%，较2021年6月末逆势下降10个百分点，较2021年12月末逆势下降7个百分点。

事实上，新城控股财务基本面安全稳定，融资渠道畅通。5月30日，新城控股成功发行10亿元规模的中期票据; 同期，公司又发行1亿美元优先绿色票据，是4月份以来第一家境外新发债的民营房地产企业。

此外，新城控股于今年7月申请的61.72亿公司债也已获得证监会批准。

新城控股的融资渠道多元，除了发债、发行票据外，还可通过吾悦广场进行经营性物业贷和资产证券化融资。数据显示，今年1-8月，公司台州黄岩吾悦广场、泰安泰山吾悦广场等20座吾悦广场经营性物业贷落地，累计获得融资62亿元左右。而经营性物业贷债务久期约8-10年，融资成本约6-8%，符合公司优化债务结构的长期规划。

截至2022年6月30日，新城控股尚有近80座吾悦广场未进行经营性物业贷和资产证券化融资，后续盘活空间较大。

新城控股作为优质房企样本，在各大银行等金融机构的资信情况良好，银行授信额度充足。2022年上半年，新城控股获得各大银行给予的集团授信总额度合计为1084亿元，其中公司及子公司已使用授信280亿元，公司在授信总额度内开展融资以支持业务的发展，后续也将积极拓展新的银行授信额度。

新城控股及公司控股股东对公司未来发展充满信心。一方面，公司以集中竞价交易方式回购股份，回购资金总额计划不低于1亿元、不高于2亿元;截至8月末，已累计回购支付金额4934万元。另一方面，公司控股股东的家族信托基金7月末通过二级市场增持公司母公司新城发展(1030.HK)股份401万股，耗资约1100万港币。

未来，新城控股将通过“抓销售、盘融资、紧运营、控风险、保利润、调结构”积极作为，在行业新格局中走高质量、可持续、稳健发展之路。(思维财经出品)

(《投资者网》葛凡梅)

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