稳楼市政策续力！央行、金融监管总局：存量融资可延期到明年底

稳增长政策又见新动向，这次的重点是继续稳楼市。

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中国人民银行、金融监管总局7月10日发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，明确“金融16条”中的政策有适用期限的，将适用期限统一延长至2024年12月31日，其他不涉及适用期限的政策则长期有效，各金融机构应按照文件要求抓好落实，保持房地产融资合理适度。

“房地产行业支持政策再度加码。”分析人士认为，政策延期重点指向房地产供给端，有助于改善房企融资、进一步缓解房企资金压力，同时有助于降低金融机构风险敞口，维护房地产市场和金融市场平稳运行，稳定市场信心和预期，更好地助力宏观经济恢复。

引导金融机构继续对房企存量融资展期

去年11月11日，中国人民银行、原银保监会联合出台《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（下称《通知》），从保持房地产融资平稳有序、积极做好保交楼金融服务等方面，明确了16条支持政策，也就是市场所称的“金融16条”。其中有两条政策规定了适用期限，其他政策不涉及适用期限。

《通知》发布实施后，对保持房地产融资合理适度、推动化解房地产企业风险发挥了积极作用，取得了良好的政策效果。“‘金融16条’明确了支持房地产市场发展的一揽子政策，坚持问题导向，针对性较强，具有积极意义。”招联首席研究员董希淼说。

中国人民银行、金融监管总局有关负责人表示，综合考虑当前房地产市场形势，为引导金融机构继续对房地产企业存量融资展期，加大保交楼金融支持，中国人民银行、金融监管总局决定，延长有关政策适用期限。

本次政策延期调整，涉及《通知》的第四条和第八条。延期后，一是对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。

在适用期限安排上，2024年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。《通知》此前的适用期限安排为，自《通知》印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年。

二是对于商业银行按照《通知》要求，2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。《通知》此前的适用期限安排为，自《通知》印发之日起半年内向专项借款支持项目发放的配套融资。

“相当于延长了1年半的时间。”中指研究院企业研究总监刘水认为，当前房企偿债压力仍然较大，需要加大融资支持。当前，房企债券存量余额约2.9万亿元，三季度为偿债高峰，1年内到期余额近1万亿元。此次政策延期调整的目的在于，保持房地产融资合理适度及顺利推进保交楼工作。

中国人民银行、金融监管总局有关负责人表示，除上述两条政策外，其他不涉及适用期限的政策长期有效。各金融机构应按照文件要求切实抓好落实，因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，加大保交楼金融支持，推动行业风险市场化出清，促进房地产市场平稳健康发展。

减轻房企融资压力防范化解经营风险

接近监管人士认为，《通知》的出台将缓解房地产开发企业的资金压力，减少金融机构对房企贷款风险的担忧，并进一步改善金融机构支持房地产市场平稳健康发展的政策环境。

“房地产业关联很多上下游行业，其良性循环对经济恢复和发展具有重要意义。”董希淼认为，2023年全年经济增长目标能在多大程度上实现，房地产市场是重要的影响因素。

中信证券首席经济学家明明表示，相关政策的延期能够同时减轻房地产企业的融资压力、降低金融机构的不良资产风险，有助于防范化解房地产企业经营风险，维护房地产市场和金融市场平稳运行，也有助于保交楼工作的顺利推进。

董希淼认为，日前，金融管理部门对“金融16条”中有具体期限的两项政策进行延期，在一定程度上将打消金融机构顾虑，进一步改变金融机构不敢贷、不愿贷等情况，鼓励金融机构向专项借款支持项目发放配套融资，进一步改善房地产企业融资，稳定市场信心和预期，推动房地产市场平稳健康发展，更好地助力宏观经济持续恢复。

“这两条政策延期重点指向房地产供给端，有助于进一步缓解房企资金压力，促进保交楼，提振楼市信心。”东方金诚首席宏观分析师王青判断，这意味着继5年期以上贷款市场报价利率（LPR）下调、引导居民房贷利率下行后，房地产行业支持政策再度加码。总体看，在本轮稳增长政策发力过程中，稳楼市将是一个重要的发力点。

今年以来，金融管理部门着力推动房地产市场平稳健康发展，举措包括：设立房企纾困专项再贷款，设立租赁住房贷款支持计划，落实首套房贷利率政策动态调整机制等。

2023年一季度金融机构贷款投向统计报告显示，今年一季度，房地产开发贷款增速提升，个人住房贷款增速回落。截至一季度末，人民币房地产贷款余额53.89万亿元，同比增长1.3%；房地产开发贷款余额13.3万亿元，同比增长5.9%；个人住房贷款余额38.94万亿元，同比增长0.3%。

楼市有望走出趋势性企稳回升势头

近期，中国人民银行货币政策委员会召开的2023年第二季度例会明确，因城施策支持刚性和改善性住房需求，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，促进房地产市场平稳健康发展，加快完善住房租赁金融政策体系，推动建立房地产业发展新模式。

董希淼建议，下一步，应全面调整优化房地产金融政策，延长房地产贷款集中度管理的过渡期；通过中国人民银行“三支箭”、政策性银行专项借款等措施，加大对优质房地产企业流动性支持，继续加大对保交楼项目的专项支持；支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；因地制宜、因城施策、因区施策，加快调整优化住房信贷政策。

“目前，多数商业银行已经对住房贷款政策进行了微调，比如降低贷款利率、加快放款速度等，但相应调整集中在满足首套住房消费需求。”董希淼建议，下一步，应在如何满足改善性住房需求上采取更多的支持政策，如适当放宽贷款条件，改变“认房又认贷”，区别对待已经结清贷款的购房者等。商业银行要加快产品和服务创新，探索满足老年人、新市民等群体住房消费需求。

王青预计，着眼于引导房地产行业尽快实现软着陆，未来在因城施策原则下，各地在适度放松限购限贷、加大公积金购房支持力度、减免房地产交易环节税费、引导居民房贷利率下行等方面，有望持续发力。在延续实施保交楼专项借款支持计划基础上，不排除三季度增加额度、乃至推出新的定向支持工具的可能。

“若各类政策调整到位，三季度末，楼市有望走出趋势性企稳回升势头；四季度，房地产投资将出现回暖。”王青表示，这不仅会有力提振整体消费和投资信心，激发经济内生增长动能，还能切实防范重大经济金融风险。

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