WeWork的今天，就是地产思维下产业园的明天

WeWork在今年4月份爆出收到纽约证券交易所发出的退市警告，随后公司首席执行官兼董事长桑迪普·马斯拉尼宣布离职，引发了资本市场对于WeWork的悲观情绪，瑞穗也将其目标股价从1.75美元下调至0.30美元。

屋漏偏逢连夜雨，在8月8日美股盘后，WeWork发布了今年Q2的业绩报告，今年二季度，WeWork营收8.44亿美元，同比增长4%，低于市场预期的8.51亿美元。净亏损同比收窄，但仍达为3.97亿美元。

(相关资料图)

持续亏损已经成为了WeWork的常态，从披露的数据来看，从2016年到2022年，WeWork累计亏损了超149.6亿美元。这也让WeWork的管理团队失去了信心，管理层在Q2的业绩报告中称：

“严重怀疑公司能否持续经营，当前公司面临持续亏损和办公空间会员不断取消租约的处境。”

“其能否继续运营，取决于其在未来12个月内提高流动性和盈利能力的能力。”

作为全球共享办公的鼻祖，曾经在全球掀起了一轮共享办公创投热潮、估值一度接近500亿美元最具价值的初创公司，在2021年上市以来股价下跌了99%。在近几天的舆论发酵之下，截至8月15日市值已经只有4.10亿美元。

这几年WeWork一直在积极自救，降低租金和租赁成本、限制用户流失、降低总体成本基础并筹集新资本，为债务重组所作的诸多努力等，从结果上来看，收效甚微。

或许WeWork将止步于此。

Part.01

办公“需求”锐减

WeWork起步于2010年，致力于打造一个全新的办公空间共享模式，为自由职业者、创业企业和小微型传统企业提供灵活的办公空间。

也恰恰赶上了2010年后席卷全球的科技创投热潮，伴随着互联网的发展，大量风险投资涌入市场，根据Crunchbase数据显示，全球风险投资从2011年不足1000亿美元，到2020年，增长至3000亿美元。在这几年里，全球风险投资笔数从10000笔/年暴增至近30000笔/年。

这直接推动了各类科技创新项目从想法走向研发再到市场实践，让市场中出现了大批创新创业企业，给WeWork为代表的共享办公企业带来了黄金10年。

在国内，2015年也掀起了“大众创业、万众创新”的浪潮，也推动了中小微企业和创新创业企业的暴增。国内也涌现出了一大批共享办公企业，2016更是引得腾讯、阿里等知名企业先后入局。

在经历了2018年资本市场的寒冬之后，投资愈发谨慎，共享办公也遭到了冲击，最具代表性的便是在2019年WeWork首次IPO失败。

资本的寒冬尚未过去，2020年开始又遭遇了新冠疫情的冲击，三年疫情不仅让全球经济低迷，导致大批公司裁员、倒闭，中小微企业也在大幅度锐减，共享办公需求急剧减弱。

根据第一太平洋戴维斯数据显示，2023年Q2北京、上海、广州、深圳四大一线城市甲级写字楼空置率进一步攀升，达到了1.5%、0.1%、2.6%以及2.6%。其中深圳甲级写字楼空置率数值已连续多个季度位于一线城市的最高位水平。其中北京、上海办公租赁活动方面，净吸纳量数据再次录得负值。

意味着国内的办公租赁需求不足，办公空间处于过剩阶段，才有了如今广东中山市首例商住改工业、大批城市推动工业立市的发展。如今即使是面向抗风险能力更强的大中型企业的甲级写字楼都面临招租困局，更别提以抗风险能力更差的中小微企业为目标群体的共享办公产品了。

Part.02

缺失核心竞争力

WeWork因其创新的办公空间共享模式一炮而红，也因其一成不变的商业运作模式而滑向深渊。

时至今日，WeWork为代表的共享办公企业仍旧充当着“二房东”的角色，通过不断租赁办公载体进行改建，将其划分成办公空间，然后进行转租赚取租金差价。在全球创新创业的浪潮下，共享办公能够借势收获红利。

但当浪潮退去，缺乏竞争力的共享办公模式势必将推出时代的舞台。

当然我也看到别的文章中提及，WeWork的模式即将以失败而告终之时，有更多新型联合办公逐渐走红。例如商场、酒店、餐厅、星巴克等，在WeWork的办公设施基础上植入饮食、咖啡文化配套服务进入其中。

但共享空间面临如今的“败局”并不是因为他提供的空间载体不够完善，也并不是他缺少年轻人的元素，这些对于做共享空间的企业来说，作出改变再容易不过。

载体，从来不是企业的核心竞争力，制约其发展的根本原因，其实跟如今产业园区面临的问题如初一辄。

当创新创业企业数量锐减，当市场上产业企业数量锐减，提供单纯的载体服务都是不是让使用者下定决心入住的关键因素。

过去的市场可能租赁、购置者，看过2-3个项目，对比价格、地理位置从而下定决心。如今的市场可能是“货比数十家”，最后放弃，选择保守经营。

如今的企业选择办公空间，看中的是载体背后的产业生态链是否完善，是否适合企业发展，载体背后的运营者是否具备帮助产业发展的能力，空间中、园区中是否有相对应的硬件设施、软性服务等。

优质的物理空间很难长时间让共享空间、产业园区运营商在行业中保持领先，因为这是最容易模仿学习的优势。

要在未来发展中站住脚，不仅要熟悉项目所在区域的产业资源禀赋，明确产业定位，更要懂得这类产业企业发展中的痛点，通过专业、系统化的产业运营体系为企业解决问题。这不仅仅是在为载体的招商“添砖加瓦”、培育与园区有着极强粘性的优质企业，更是在这一产业定位中，打造一个完备的产业生态。

Part.03

结语

虽然如今的产业园区行业，缺乏产业运营能力是一种常态，但绝不是通往成功的正确路径。是否拥有专业的产业运营能力将决定园区内企业的质量、与园区的粘性以及园区发展的稳定性，将成为未来衡量园区好坏的关键。

真正的产业运营应该以园区内的企业发展为根基，不断挖掘园区企业的诉求，将为园区企业提供增值服务、解决企业市场拓展困局作为运营服务的核心。

产业运营的时代早已拉开帷幕，WeWork是缺乏运营能力而被市场淘汰的一个缩影，未来是换个PPT继续“挂羊头卖狗肉”，在地产思维下一条路走到黑，还是彻底告别地产思维，痛下决心打磨产业运营能力，产业发展成果不会“撒谎”。

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